Czytasz: Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
-
01
Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
Główny Urząd Statystyczny podsumował osiem miesięcy na budowach i liczby wyglądają solidnie. Od stycznia do sierpnia ruszyły budowy 153,5 tysiąca mieszkań, najwięcej od czterech lat. Pozwoleń przybyło o niemal 15 procent. Problem w tym, że ta średnia zaciera to, co najważniejsze. Nowa podaż rośnie w mniejszych ośrodkach i w budownictwie indywidualnym, a w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy zaczynają o jedną czwartą mniej inwestycji niż rok temu. To właśnie tam mieszka popyt, który winduje ceny.
Najważniejsze w skrócie
- Od stycznia do sierpnia oddano do użytku 132,2 tys. mieszkań, o 4,5 procent więcej niż rok wcześniej.
- Ruszyły budowy 153,5 tys. mieszkań, o 4,8 procent więcej i najwięcej od czterech lat.
- Pozwolenia i zgłoszenia objęły 193,3 tys. mieszkań, o 14,9 procent więcej rok do roku.
- Deweloperzy odpowiadają za 127,4 tys. pozwoleń, czyli o 20,6 procent więcej niż przed rokiem.
- Sam sierpień był słabszy od lipca: pozwolenia spadły o 22,8 procent miesiąc do miesiąca.
- W sześciu największych aglomeracjach liczba nowych projektów deweloperskich jest o 24 procent niższa rok do roku.
- Średnie mieszkanie oddane w tym roku ma 88,2 m2, co jest pochodną dużego udziału domów jednorodzinnych.
Co pokazują dane po ośmiu miesiącach
Zacznijmy od tego, co policzalne. Statystyka budownictwa mieszkaniowego opiera się na trzech wskaźnikach i warto je czytać razem, bo opowiadają o trzech różnych momentach w czasie. Mieszkania oddane do użytku to efekt decyzji sprzed dwóch, trzech lat. Budowy rozpoczęte pokazują, co dzieje się teraz. Pozwolenia mówią o tym, co dopiero może powstać.
| Wskaźnik | Styczeń do sierpnia 2026 | Zmiana rok do roku | O czym mówi |
|---|---|---|---|
| Mieszkania oddane | 132,2 tys. | +4,5% | o decyzjach sprzed 2 do 3 lat |
| Budowy rozpoczęte | 153,5 tys. | +4,8% | o podaży za 2 do 3 lat |
| Pozwolenia i zgłoszenia | 193,3 tys. | +14,9% | o zapasie projektów w szufladzie |
| w tym deweloperzy (pozwolenia) | 127,4 tys. | +20,6% | najmocniejszy wzrost w zestawieniu |
| w tym inwestorzy indywidualni (pozwolenia) | 61,0 tys. | +7,3% | głównie domy jednorodzinne |
Dane GUS za okres styczeń do sierpnia 2026 roku. Sumy dla deweloperów i inwestorów indywidualnych nie dają pełnej wartości, bo poza nimi są jeszcze budownictwo spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe.
Układ tych słupków jest sam w sobie komunikatem. Im bliżej gotowego mieszkania, tym wzrost skromniejszy. Im dalej, tym większy. Deweloperzy zbierają pozwolenia w tempie ponad czterokrotnie szybszym niż oddają mieszkania. To nie jest przypadek ani jednorazowy wyskok, bo ten sam rozjazd opisywaliśmy miesiąc wcześniej, kiedy okazało się, że pozwoleń przybywa wielokrotnie szybciej niż budów, a deweloperzy zbierają zapas na przyszłość.
Sierpień wyhamował, i to mocno
Roczne sumy wyglądają dobrze, ale sam sierpień był wyraźnie słabszy od lipca. Mieszkań oddano o 5,7 procent mniej, budów rozpoczęto o 7,3 procent mniej, a pozwoleń wydano aż o 22,8 procent mniej.
Zanim ktoś ogłosi załamanie, warto dodać kontekst. Sierpień jest w budownictwie miesiącem urlopowym, zarówno po stronie inwestorów, jak i urzędów wydających decyzje. Spadki miesiąc do miesiąca w wakacje są w tej statystyce zjawiskiem powtarzalnym. Prawdziwy test przypada na wrzesień i październik, bo 20 września weszły w życie nowe warunki techniczne dla budynków. Wnioski złożone przed tą datą procedowane są na starych zasadach przez osiemnaście miesięcy, o czym pisaliśmy przy okazji tekstu o tym, że nowe przepisy budowlane weszły w życie, a twój blok i tak powstanie na starych zasadach. Jeśli wrześniowe dane pokażą skok pozwoleń, będzie to dowód na wyścig z terminem, a nie na realne ożywienie.
Polska rośnie, największe miasta się kurczą
Tu dochodzimy do sedna. Ogólnopolski wzrost liczby rozpoczętych budów o 4,8 procent brzmi optymistycznie, ale ciągną go przede wszystkim mniejsze ośrodki i budownictwo indywidualne, czyli domy budowane na własną rękę. W sześciu największych aglomeracjach obraz jest odwrotny. Według wrześniowej analizy Centrum Analiz PKO BP liczba nowych projektów deweloperskich jest tam o 24 procent niższa niż rok wcześniej.
Dlaczego to ma znaczenie? Bo rynek mieszkaniowy nie jest jednym workiem. Dom budowany systemem gospodarczym pod Zamościem nie konkuruje o klienta z kawalerką na warszawskim Mokotowie. Kupujący, którzy podbijają ceny, szukają w kilkunastu największych miastach, a to właśnie tam nowa podaż przestaje nadążać. Dotychczasowa duża oferta z lat 2024 i 2025 stopniowo się wyprzedaje, a to, co miało ją zastąpić, dopiero czeka w formie pozwoleń.
Jest jeszcze jeden powód, żeby nie brać wzrostu pozwoleń za dobrą monetę. Pozwolenie to prawo do budowy, a nie zobowiązanie. Deweloper może je mieć w szufladzie latami i uruchomić dopiero wtedy, gdy uzna warunki za sprzyjające. Analizowaliśmy to zjawisko w tekście o tym, że co czwarte pozwolenie na budowę trafia do szuflady. Rekordowa liczba decyzji administracyjnych nie oznacza więc automatycznie, że za dwa lata będzie z czego wybierać.
Zobacz również:
DEWELOPERZY · 14.09.2026Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów. W pięciu miastach naliczono 267 promocjiJakie mieszkania powstają
Warto zerknąć na jeszcze jedną liczbę, bo tłumaczy ona sporo. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych od stycznia do sierpnia wyniosła 11,7 miliona metrów kwadratowych, o 3,4 procent więcej niż rok wcześniej. Średnie mieszkanie ma 88,2 metra kwadratowego.
Ta średnia zaskakuje każdego, kto patrzy na rynek przez pryzmat ofert deweloperskich w dużych miastach, gdzie trzy pokoje rzadko przekraczają 60 metrów. Wyjaśnienie jest proste: statystyka GUS liczy razem mieszkania w blokach i domy jednorodzinne, a te drugie stanowią ponad jedną trzecią wszystkich oddanych lokali i bywają dwa razy większe. Rosnący udział budownictwa indywidualnego podnosi średnią, choć nie zmienia niczego w dostępności mieszkań w mieście.
Na co patrzeć w kolejnych miesiącach
- Wrześniowe pozwolenia. Jeśli wystrzelą, będzie to efekt wyścigu z nowymi warunkami technicznymi, a nie ożywienia. Prawdziwy obraz pokażą dopiero dane za październik i listopad.
- Relacja rozpoczętych budów do pozwoleń. To najuczciwszy wskaźnik nastrojów deweloperów. Gdy rośnie tylko drugi z nich, znaczy to, że branża czeka.
- Dane w podziale na miasta. Średnia krajowa miesza dwa różne rynki. Dla osoby kupującej w Warszawie czy Krakowie liczy się wyłącznie lokalna podaż.
- Udział mieszkań gotowych w ofercie. Rosnący oznacza, że deweloperzy dopinają stare inwestycje. Malejący, że zapas się kończy i ceny mają przestrzeń do wzrostu.
- Tempo sprzedaży kontra nowe wprowadzenia. Jeśli przez kilka kwartałów sprzedaje się więcej, niż trafia na rynek, oferta topnieje niezależnie od tego, ile jest pozwoleń.
Co z tego wynika dla kupujących
Dla osoby, która szuka mieszkania tu i teraz, najlepszą wiadomością jest to, że oferta wciąż pozostaje szeroka. Na rynku pierwotnym w największych miastach czeka kilkadziesiąt tysięcy lokali, a spora ich część jest już gotowa do odbioru. Opisywaliśmy niedawno, że na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań, a co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży. Gotowe mieszkanie oznacza brak ryzyka opóźnień i realną możliwość negocjacji, bo każdy miesiąc niesprzedanego lokalu kosztuje dewelopera.
Dla osoby, która chce kupić za rok lub dwa, wnioski są mniej komfortowe. Jeżeli w największych miastach uruchamia się dziś o jedną czwartą mniej projektów, to za dwa lub trzy lata zabraknie właśnie tych mieszkań, które dziś dopiero powinny wchodzić w budowę. Przy stabilnym popycie taka luka zwykle kończy się wzrostem cen, a nie ich korektą. Dane GUS pokazują więc rynek, który globalnie przyspiesza, ale lokalnie, tam gdzie mieszka najwięcej chętnych, już zaczyna zaciskać podaż.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Pozwoleń przybywa pięć razy szybciej niż budów. Deweloperzy zbierają zapas na przyszłość
- Deweloperzy wzięli o jedną piątą więcej pozwoleń. Budów ruszyło tyle co rok temu
- Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży
- Nowe przepisy budowlane wchodzą w niedzielę. Twój blok i tak powstanie na starych zasadach
Dane o liczbie mieszkań oddanych do użytku, budów rozpoczętych oraz pozwoleń na budowę pochodzą z publikacji Głównego Urzędu Statystycznego dotyczącej budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń do sierpnia 2026 roku. Informacja o spadku liczby nowych projektów deweloperskich w sześciu największych aglomeracjach pochodzi z wrześniowej analizy Centrum Analiz PKO BP. Dane GUS bywają korygowane w kolejnych publikacjach. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.
