Deweloperzy wzięli o jedną piątą więcej pozwoleń. Budów ruszyło tyle co rok temu

Główny Urząd Statystyczny podliczył siedem miesięcy 2026 roku i wyszła z tego rzecz nietypowa. Pozwolenia i zgłoszenia objęły 172,2 tysiąca mieszkań, czyli o 15,7 procent więcej niż rok wcześniej. Sami deweloperzy zebrali ich 113,7 tysiąca, aż o 20,8 procent więcej. Tyle że budów ruszyło w tym czasie zaledwie o 3,3 procent więcej, a u deweloperów wzrost wyniósł 1,2 procent. Papier rośnie znacznie szybciej niż beton i akurat w tym roku wiadomo dlaczego.

Oddane mieszkania: powolna, ale stabilna poprawa

Zacznijmy od kategorii, która najlepiej opisuje przeszłość rynku, bo mieszkanie oddane dziś to decyzja inwestycyjna sprzed dwóch albo trzech lat. Między styczniem a lipcem do użytkowania trafiło 114,1 tysiąca lokali, o 3,2 procent więcej niż w tym samym okresie 2025 roku. Dla porównania rok wcześniej ta sama statystyka była o 3,7 procent niższa niż w 2024 roku, więc rynek odrobił zeszłoroczne cofnięcie.

Sam lipiec dał 19,2 tysiąca mieszkań, o 2,8 procent więcej niż w czerwcu i o 3,5 procent więcej niż w lipcu 2025 roku. Łączna powierzchnia użytkowa wszystkich ukończonych lokali wyniosła 10,2 miliona metrów kwadratowych.

Ciekawie wygląda podział na inwestorów. Deweloperzy przekazali 69,5 tysiąca lokali, ale wzrost wyniósł ledwie 0,8 procent. Inwestorzy indywidualni oddali 40,2 tysiąca mieszkań i domów, o 4,6 procent więcej. To ta druga grupa napędza dziś statystykę ukończeń, co potwierdza obserwacje z ostatnich miesięcy, gdy budownictwo indywidualne wróciło do wzrostów po chudych latach. Razem obie formy odpowiadają za 96,1 procent całego rynku.

Pozwolenia to najmocniejszy wynik od dawna

Tu dzieje się rzecz naprawdę godna uwagi. Od stycznia do lipca decyzje i zgłoszenia z projektem budowlanym objęły 172,2 tysiąca mieszkań, o 15,7 procent więcej niż rok wcześniej. W samym lipcu było to 27,1 tysiąca lokali, o 7,1 procent więcej niż w czerwcu i o 2,7 procent więcej niż w lipcu 2025 roku.

Rozkład na grupy inwestorów jest jednak znacznie bardziej wymowny niż liczba zbiorcza. Deweloperzy uzyskali pozwolenia na 113,7 tysiąca mieszkań, czyli o 20,8 procent więcej niż przed rokiem. Inwestorzy indywidualni na 53,9 tysiąca, o 8,3 procent więcej. Obie grupy odpowiadały łącznie za 97,4 procent wszystkich lokali objętych pozwoleniami.

Co piąte pozwolenie deweloperskie więcej niż rok wcześniej to nie jest wynik przypadkowy. Zwłaszcza gdy zestawić go z tym, co ci sami deweloperzy zrobili z łopatą.

Deweloperzy zbierają pozwolenia, ale nie ruszają z budowami

Zestawienie dwóch liczb dla tej samej grupy inwestorów pokazuje istotę tegorocznego rynku. Deweloperzy zwiększyli liczbę uzyskanych pozwoleń o 20,8 procent, a liczbę rozpoczętych budów o 1,2 procent. To różnica siedemnastokrotna w dynamice.

U inwestorów indywidualnych proporcje są znacznie spokojniejsze: pozwolenia w górę o 8,3 procent, rozpoczęte budowy o 4,1 procent. Człowiek budujący dom dla siebie zwykle nie gromadzi pozwoleń na zapas, tylko występuje o nie wtedy, gdy zamierza budować.

Skąd wziął się skok pozwoleń

Na tegoroczny wynik nałożyły się trzy zmiany regulacyjne i wszystkie działały w tym samym kierunku, czyli popychały inwestorów do składania wniosków wcześniej, niż zrobiliby to normalnie.

Pierwsza i najważniejsza to nowe Warunki Techniczne. Przepisy zaostrzają wymagania między innymi wobec nasłonecznienia, akustyki i powierzchni części wspólnych, co w praktyce oznacza mniej mieszkań na tej samej działce i wyższy koszt budowy. Kluczowa jest data: liczy się moment złożenia wniosku, więc każdy wniosek złożony przed 20 września jest rozpatrywany na starych zasadach. Branża rzuciła się więc na projektowanie i składanie dokumentacji z wyprzedzeniem.

Druga to wygaśnięcie specustawy mieszkaniowej, popularnie zwanej lex deweloper, z końcem sierpnia. Trzecia to luka planistyczna: znaczna część gmin nie zdążyła uchwalić planów ogólnych, przez co od września nie wydaje warunków zabudowy. Kto miał gotowy projekt, wolał zamknąć formalności wcześniej, niż czekać na wyjaśnienie sytuacji.

Wniosek jest taki, że tegoroczne pozwolenia to w dużej części zapas na przyszłość, a nie zapowiedź natychmiastowego przyspieszenia budów. Zgoda administracyjna zachowuje ważność przez trzy lata, więc deweloper może ją wykorzystać wtedy, gdy uzna warunki rynkowe za odpowiednie. Widać to zresztą po wynikach sprzedaży: oferta deweloperów skurczyła się do niespełna 59 tysięcy mieszkań, a mimo to nikt nie zalewa rynku nowymi budowami.

Zobacz również:

DEWELOPERZY · 09.09.2026Quorum Tower ma 137 metrów. Za metr w wieży trzeba zapłacić nawet 45 tysięcy złotych

Metraże: mieszkania na sprzedaż lekko rosną, domy się kurczą

Przeciętna powierzchnia lokalu ukończonego między styczniem a lipcem wyniosła 89,5 metra kwadratowego, o 0,1 metra mniej niż rok wcześniej. Wynik dla całego rynku jest więc praktycznie płaski, ale pod tą średnią kryją się dwa przeciwne ruchy.

Mieszkania deweloperskie urosły o 0,6 metra, do 63,2 metra kwadratowego. To odwrócenie wieloletniego trendu kurczenia się lokali i sygnał, że przy słabszym popycie kredytowym deweloperzy celują w klienta zamożniejszego, kupującego z większym wkładem lub za gotówkę. Domy budowane systemem gospodarczym poszły w drugą stronę, z 141,3 do 139,2 metra kwadratowego, bo koszt budowy wymusza oszczędność na powierzchni.

Mieszkania komunalne i społeczne: duże procenty, małe liczby

Warto spojrzeć też na segmenty spoza głównego nurtu, bo pojawiły się w nich zmiany o efektownej dynamice. W budownictwie społecznym czynszowym oddano o 76,4 procent więcej mieszkań niż rok wcześniej, a w zakładowym aż o 248,8 procent. Liczba rozpoczętych budów komunalnych wzrosła o 70,7 procent, a społecznych czynszowych o 85 procent.

Gdzie się buduje najwięcej

Liderem pozostaje Mazowsze i nie jest to zaskoczenie. W okresie od stycznia do lipca oddano tam do użytkowania 22,9 tysiąca mieszkań, wydano pozwolenia na 31,7 tysiąca i rozpoczęto budowę 26,6 tysiąca. Drugie miejsce zajęło województwo śląskie, trzecie Małopolska z wynikami 11,9 tysiąca mieszkań oddanych, 16,3 tysiąca objętych pozwoleniami i 13 tysiącami rozpoczętych budów.

W obu przypadkach widać ten sam wzorzec co w skali kraju: pozwoleń jest wyraźnie więcej niż rozpoczynanych budów. To zapas, który wejdzie na rynek w kolejnych latach, a nie mieszkania, które pojawią się w ofercie w najbliższych miesiącach.

Co te dane mówią o najbliższych kwartałach

Trzy wnioski wydają się dziś najbezpieczniejsze.

Po pierwsze, podaż mieszkań gotowych będzie w najbliższym roku rosła powoli. Liczba mieszkań w budowie zwiększyła się o zaledwie 0,6 procent, a to ona przekłada się na przyszłe ukończenia. Nie zanosi się więc na nagły przyrost oferty.

Po drugie, bank pozwoleń zgromadzony w 2026 roku daje deweloperom komfort. Gdy popyt kredytowy się poprawi, będą mogli ruszyć z budowami bez czekania na urzędy. To argument przeciwko scenariuszowi gwałtownego niedoboru mieszkań w perspektywie dwóch, trzech lat.

Po trzecie, dane za wrzesień i czwarty kwartał trzeba będzie czytać ostrożnie. Po 20 września, gdy zamknie się okno na stare Warunki Techniczne, liczba składanych wniosków najprawdopodobniej wyraźnie spadnie. Nie będzie to jednak sygnał załamania rynku, tylko naturalna korekta po miesiącach przyspieszonego składania dokumentacji.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje
• Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań
• Polacy znów budują domy. Ponad 50 tysięcy nowych budów od stycznia
• Lex deweloper wygasł. Zostaje po nim około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu

Artykuł ma charakter informacyjny. Wszystkie dane liczbowe pochodzą z opracowania Głównego Urzędu Statystycznego „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń do lipca 2026 r.” oraz z jego omówień branżowych. Dane za lipiec i za siedem miesięcy 2026 roku mają charakter wstępny i mogą podlegać korektom w kolejnych publikacjach GUS. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).