Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań

Przez cały ubiegły rok deweloperzy mieli ten sam problem: budowali szybciej, niż sprzedawali, a magazyn niesprzedanych mieszkań puchł z miesiąca na miesiąc. W lipcu 2026 roku ta relacja odwróciła się na dobre. Firmy sprzedały na siedmiu największych rynkach ponad 4,4 tysiąca lokali, a wprowadziły do oferty niewiele ponad 3 tysiące. Oferta stopniała do około 59 tysięcy mieszkań. Dla kupujących to sygnał, że okno z szerokim wyborem i miękkimi cenami powoli się przymyka.

Rynek obrócił się o sto osiemdziesiąt stopni w dwanaście miesięcy

Żeby zrozumieć skalę zmiany, wystarczy zestawić dwie liczby z dwóch kolejnych lat. W analogicznym okresie 2025 roku deweloperzy wprowadzali do sprzedaży o 33 procent więcej mieszkań, niż udawało im się sprzedać. Efektem był rosnący zapas gotowych i niesprzedanych lokali, presja na promocje i rabaty oraz mocna pozycja negocjacyjna kupującego.

W 2026 roku ta sama relacja wygląda dokładnie odwrotnie. Przez pierwsze siedem miesięcy sprzedaż przewyższyła nową podaż o 15 procent. To nie jest jednorazowe wahnięcie w statystyce wakacyjnego miesiąca, tylko utrwalony trend, który ciągnie się od wiosny. Zapas, który budował się przez półtora roku, jest systematycznie zjadany.

Warto przy tym pamiętać, że drugi kwartał wcale nie był rekordowy. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali wtedy nieco ponad 11,8 tysiąca lokali, czyli o 8,4 procent mniej niż kwartał wcześniej. Rynek nie rozpędza się więc w sposób niekontrolowany. Zmienia się coś innego: przy zbliżonym popycie strumień nowych mieszkań wyraźnie wysechł.

Dlaczego deweloperzy nie dokładają do oferty

Powód jest prozaiczny i dobrze znany każdemu, kto kiedykolwiek zarządzał magazynem. Firmy weszły w 2026 rok z wysokim stanem niesprzedanych lokali, który narastał od 2025 roku. Zanim zaczną ponownie zalewać rynek nową podażą, chcą ten zapas upłynnić. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, zwraca uwagę, że ograniczanie wprowadzeń to świadoma reakcja na stany magazynowe, a nie brak możliwości budowania.

Do tego dochodzi drugi czynnik, o którym pisaliśmy przy okazji analizy skali wstrzymanych inwestycji mieszkaniowych. Setki projektów trafiły do przysłowiowej zamrażarki i czekają na lepszy moment. Deweloper, który wstrzymał start budowy pół roku temu, nie jest w stanie z dnia na dzień dostawić mieszkań do oferty, nawet jeśli popyt nagle wzrósł. Proces inwestycyjny ma swoją bezwładność liczoną w kwartałach, a nie w tygodniach.

Jest jeszcze trzeci wątek, najmniej komfortowy dla kupujących. Lokale, które trafiają teraz do sprzedaży, są zauważalnie droższe od średniej rynkowej. Deweloperzy nie tylko wprowadzają mniej, ale wprowadzają to, co daje wyższą marżę. Efekt jest podwójny: oferta się kurczy, a jej struktura przesuwa się w górę cenowo.

Ceny stoją z miesiąca na miesiąc, ale nie z roku na rok

Lipcowe dane o cenach mogą na pierwszy rzut oka uspokajać. Średnie stawki ofertowe mieszkań deweloperskich były w ujęciu miesięcznym w zasadzie stabilne. Problem w tym, że stabilizacja dotyczy krótkiego okna. W ujęciu rocznym dynamika pozostaje wysoka, a w Warszawie sięga około 14 procent.

Zestawienie redakcyjne na podstawie danych o cenach ofertowych na rynku pierwotnym za lipiec 2026 roku. Wartości zaokrąglone.

Ta różnica między obrazem miesięcznym a rocznym jest kluczowa przy planowaniu zakupu. Jeśli patrzysz na rynek co miesiąc, widzisz spokój i możesz odnieść wrażenie, że czas gra na twoją korzyść. Jeśli porównasz ofertę z tą sprzed roku, zobaczysz, że stawka za ten sam metr wzrosła o kilkanaście procent. Przy mieszkaniu o powierzchni 55 metrów kwadratowych w Warszawie to różnica rzędu ponad stu tysięcy złotych.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.08.2026Trójmiasto ma dziś dwa rynki mieszkaniowe. Dzielnice do życia drożeją, inwestycyjne tanieją

Co to znaczy dla kupującego

Najważniejsza konsekwencja kurczącej się oferty jest praktyczna: maleje wybór. Przy 59 tysiącach lokali w skali siedmiu największych miast pula mieszkań spełniających konkretne kryteria, czyli właściwa dzielnica, właściwy metraż, właściwe piętro i realny termin odbioru, jest znacznie węższa niż jeszcze rok temu. Kupujący, którzy odkładali decyzję w oczekiwaniu na jeszcze lepsze warunki, zaczynają odkrywać, że interesujące ich inwestycje wyprzedały się w międzyczasie.

Druga konsekwencja dotyczy siły negocjacyjnej. Nie znika ona całkowicie, ale przenosi się w konkretne miejsca. Rabaty najłatwiej wciąż wynegocjować tam, gdzie towar leży najdłużej, czyli przy najmniejszych lokalach. Pisaliśmy o tym szerzej, pokazując, jak bardzo kawalerki zalegają w ofercie w porównaniu z mieszkaniami trzypokojowymi. Tam, gdzie deweloper kończy etap i zostało mu kilkadziesiąt lokali, przestrzeń do rozmowy również pozostaje realna.

Czy to już koniec rynku kupującego

Odpowiedź brzmi: jeszcze nie, ale przewaga wyraźnie się kruszy. Oferta warta 52 miliardy złotych to nadal ogromny zasób i nikt nie sprzeda go w kilka miesięcy. Sprzedaż na poziomie 4,4 tysiąca lokali miesięcznie oznacza, że przy utrzymaniu obecnego tempa i przy tak niskich wprowadzeniach zapas wystarczyłby na kilkanaście miesięcy. To wciąż komfortowy horyzont.

Rzecz w tym, że rynek nie działa równomiernie. Kurczenie się oferty najszybciej dotyka najbardziej pożądanych lokalizacji i najlepiej zaprojektowanych mieszkań, a najwolniej tych, których nikt nie chciał również rok temu. Statystyka dla całego kraju będzie więc wyglądać spokojnie jeszcze długo po tym, jak w konkretnej dzielnicy wybór realnie się skurczy.

Drugim czynnikiem, który zdecyduje o kierunku, jest dostępność finansowania. Lipcowa sprzedaż na poziomie ponad 4,4 tysiąca lokali była możliwa dzięki poprawie zdolności kredytowej po obniżkach stóp. Szerzej opisywaliśmy to zjawisko przy okazji podsumowania miesiąca, w którym sprzedaż mieszkań w lipcu okazała się drugim najlepszym wynikiem w roku. Jeśli banki utrudnią dostęp do kredytu, popyt wyhamuje i presja na ofertę osłabnie. Jeśli warunki się utrzymają, deweloperzy dostaną argument do dalszych podwyżek.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań mają dziś w ofercie deweloperzy?

Na koniec lipca 2026 roku oferta na siedmiu największych rynkach w Polsce wynosiła nieco ponad 59 tysięcy mieszkań. Ich łączna wartość to około 52 miliardy złotych, przy średniej cenie ofertowej zbliżonej do 17 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Dlaczego oferta deweloperska się kurczy?

Bo sprzedaż przewyższa nowe wprowadzenia. W lipcu deweloperzy sprzedali ponad 4,4 tysiąca lokali, a wprowadzili nieco ponad 3 tysiące. Firmy celowo ograniczają nową podaż, żeby najpierw upłynnić zapas niesprzedanych mieszkań, który narastał od 2025 roku.

Czy ceny mieszkań będą teraz rosnąć szybciej?

Kurcząca się oferta zwykle sprzyja wzrostom, ale w lipcu średnie ceny ofertowe pozostały w ujęciu miesięcznym stabilne. Wysoka pozostaje natomiast dynamika roczna, która w Warszawie sięga około 14 procent. Wiele zależy od tego, czy dostępność kredytu utrzyma popyt na obecnym poziomie.

Czy warto jeszcze negocjować cenę u dewelopera?

Tak, choć pole manewru się zawęża i przesuwa. Największą przestrzeń do negocjacji dają dziś najmniejsze lokale, które sprzedają się najwolniej, oraz mieszkania z kończących się etapów inwestycji, gdzie deweloper chce domknąć projekt.

Gdzie mieszkania są najdroższe, a gdzie najtańsze?

Spośród największych rynków najdrożej jest w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa wynosi około 17,2 tysiąca złotych za metr kwadratowy. W Krakowie to około 16,2 tysiąca złotych, a we Wrocławiu wyraźnie mniej, bo około 13,9 tysiąca złotych za metr.

Powiązane artykuły:

• Wakacje nie wyhamowały sprzedaży mieszkań. Lipiec z drugim najlepszym wynikiem w roku
• Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej
• 936 inwestycji mieszkaniowych trafiło do zamrażarki. Najgorzej w Łodzi i Poznaniu

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Podstawą są publicznie dostępne dane o rynku pierwotnym w siedmiu największych polskich miastach za lipiec 2026 roku, w tym opracowania Otodom Analytics, oraz komentarze analityków rynku. Wartości zaokrąglone. Zdjęcie ilustracyjne: Unsplash.