936 inwestycji mieszkaniowych trafiło do zamrażarki. Najgorzej w Łodzi i Poznaniu

Przez ostatnie dwanaście miesięcy z polskich placów budowy zniknęło 936 inwestycji mieszkaniowych. Nie zbankrutowały, nie zostały odwołane, po prostu trafiły do zamrażarki. Na każde 100 projektów, które w tym samym czasie ruszyły z miejsca, przypadło około 77 odłożonych na później. To najbardziej wymowna liczba, jaka opisuje dziś polską mieszkaniówkę, i jednocześnie sygnał, że rynek wcale nie zatrzymał się równomiernie.

Zamrożone, ale nie skreślone

Dane pochodzą z bazy Kompasu Inwestycji, która śledzi cykl życia poszczególnych przedsięwzięć budowlanych, od projektu po odbiór. W ciągu roku status wstrzymanego otrzymało 936 inwestycji mieszkaniowych, a łącznie w bazie zebrało się ich już ponad 1600. Dla porównania, w realizacji na różnych etapach jest około 2300 projektów.

Kluczowe jest jednak rozumienie, co oznacza tu wstrzymanie. To nie jest upadłość dewelopera ani rezygnacja z gruntu. To decyzja o przesunięciu startu, najczęściej podejmowana wtedy, gdy firma ma już pozwolenie, ale nie widzi sensu wchodzenia z ekipami na budowę przy obecnym tempie sprzedaży. Grunt zostaje w portfelu, dokumentacja leży gotowa, a projekt czeka na sygnał z rynku.

Mapa spowolnienia jest bardzo nierówna

Gdyby hamowanie rozkładało się równomiernie, byłby to zwykły cykl. Tymczasem różnice między regionami są uderzające i układają się w logiczny wzór. Najgorzej wypada województwo łódzkie, gdzie wskaźnik wstrzymań do uruchomień sięga 120 procent. Oznacza to, że w analizowanym okresie zamrożono więcej projektów, niż rozpoczęto nowych.

Tuż za nim jest Wielkopolska ze wskaźnikiem zbliżonym do 110 procent. To szczególnie znaczące, bo region ten przez lata należał do najbardziej aktywnych rynków mieszkaniowych w kraju. Kiedy hamuje Poznań, hamuje jeden z filarów krajowej podaży.

Zestawienie na podstawie danych Kompasu Inwestycji dla okresu od sierpnia 2025 do lipca 2026. Wskaźnik regionalny to relacja liczby projektów wstrzymanych do liczby uruchomionych.

Na Śląsku proporcje wyglądają zdrowiej, a w Katowicach na 38 inwestycji w realizacji przypadają 33 wstrzymane lub zarzucone. Spowolnienie widać także na Mazowszu, gdzie maleje liczba nowych uruchomień, przy czym najwyraźniej dotyczy to samej Warszawy. Najniższy udział wstrzymań odnotowano w województwie opolskim, ale ten wynik trzeba czytać ostrożnie, bo lokalny rynek jest po prostu niewielki i pojedyncze decyzje mocno przesuwają statystykę.

Dlaczego akurat Łódź i Poznań

Geografia hamowania nie jest przypadkowa. To dokładnie te miasta, w których najszybciej urósł zapas mieszkań gotowych, ale niesprzedanych. Pod koniec czerwca lokale z pozwoleniem na użytkowanie stanowiły około 24 procent całej oferty na siedmiu największych rynkach, podczas gdy trzy lata wcześniej ich udział wynosił od 12 do 14 procent. W Poznaniu gotowe jest już niemal co trzecie mieszkanie w ofercie.

Dla dewelopera każdy taki lokal to zamrożony kapitał, który trzeba finansować i utrzymywać. Uruchamianie kolejnego etapu inwestycji w mieście, gdzie magazyn jest pełny, byłoby dokładaniem problemu do problemu. Zjawisko opisywaliśmy szerzej, tłumacząc, dlaczego gotowe mieszkania biorą dziś rynek, a kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat.

Do tego dochodzi struktura popytu. Najwolniej schodzą dziś najmniejsze metraże, bo kawalerki zalegają w ofercie znacznie dłużej niż duże mieszkania. Inwestycje zaprojektowane pod inwestora kupującego pod wynajem stały się przez to najbardziej narażone na odłożenie w czasie.

Zobacz również:

DEWELOPERZY · 19.08.2026Mieszkania powstają coraz dłużej. Deweloper musi dziś zgadnąć popyt na siedem lat naprzód

Papiery rosną, gdy łopaty stoją

Najciekawsze w tych danych jest to, co dzieje się przed budową. Liczba prywatnych inwestycji mieszkaniowych przechodzących do realizacji pozostaje niemal bez zmian, a jednocześnie rośnie aktywność na etapie planowania i projektowania. Na to nakłada się wysoka liczba wydawanych pozwoleń, bo w drugim kwartale objęły one około 76 tysięcy mieszkań, jeden z najlepszych wyników kwartalnych od kilku lat.

Andrzej Kaczmarek, analityk rynku budowlanego Kompasu Inwestycji, zwraca uwagę, że w połączeniu z liczbą pozwoleń wyraźnie tworzy się zapas inwestycji na kolejne lata. Osobno wyróżnia budownictwo publiczne, w którym liczba uruchamianych przedsięwzięć zwiększyła się o kilkadziesiąt procent. To istotny sygnał, bo segment społeczny przez lata był w statystykach marginesem.

Drugi ze scenariuszy widać już w praktyce. Deweloperzy z zapasem gotówki traktują dziś cudze zamrożone projekty jako tańszą alternatywę dla kupowania gruntu od zera, co napędza falę przejęć na rynku mieszkaniowym.

Co to oznacza dla kupujących

W krótkim terminie nic złego. Oferta jest rekordowo duża, mieszkania gotowe czekają na klientów, a pozycja negocjacyjna kupującego jest najlepsza od lat. Zamrożone projekty to inwestycje, które i tak trafiłyby do sprzedaży dopiero za dwa albo trzy lata, więc dzisiejszy wybór nie ucierpi.

Problem pojawia się dalej. Jeśli spora część z tych 936 projektów pozostanie w zamrażarce, w 2028 i 2029 roku podaż nowych mieszkań będzie wyraźnie niższa. Gdyby w tym samym czasie popyt odbił, na przykład pod wpływem tańszego kredytu, rynek zderzyłby się z klasycznym niedopasowaniem: chętnych sporo, gotowych mieszkań mało, a nowych budów jeszcze nie ma, bo przygotowanie inwestycji trwa latami.

Dlatego najważniejszą liczbą do obserwowania w kolejnych kwartałach nie jest liczba wstrzymań, tylko tempo, w jakim projekty z desek projektantów wracają na place budowy. Jeśli zapas pozwoleń zacznie się przekładać na rozpoczęte inwestycje, dzisiejsze hamowanie okaże się przesunięciem w czasie. Jeśli nie, będzie początkiem realnej luki podażowej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile inwestycji mieszkaniowych wstrzymano w Polsce?

Od sierpnia 2025 do lipca 2026 roku status wstrzymanej otrzymało 936 inwestycji mieszkaniowych. Łącznie w bazie Kompasu Inwestycji znajduje się ponad 1600 zamrożonych przedsięwzięć wobec około 2300 realizowanych.

Co oznacza wstrzymanie inwestycji mieszkaniowej?

To przesunięcie startu budowy w czasie, a nie rezygnacja z projektu. Deweloper zachowuje grunt i dokumentację, ale nie wprowadza wykonawców na plac, zwykle dlatego, że tempo sprzedaży nie uzasadnia uruchamiania kolejnych lokali.

W których miastach deweloperzy hamują najmocniej?

Najtrudniejsza sytuacja panuje w województwie łódzkim, gdzie wstrzymań jest więcej niż nowych uruchomień, oraz w Wielkopolsce. W samej Łodzi na 83 aktywne projekty przypada 79 zamrożonych, a w Poznaniu 74 wstrzymane wobec 71 realizowanych.

Czy przez wstrzymane inwestycje mieszkania zdrożeją?

Nie w najbliższych miesiącach, bo obecna oferta jest rekordowo duża i to ona wyznacza ceny. Ryzyko dotyczy lat 2028 i 2029, kiedy na rynek trafiłyby lokale z budów rozpoczynanych dziś. Skala tego ryzyka zależy od tego, ile zamrożonych projektów wróci do realizacji.

Czy wstrzymanie inwestycji oznacza kłopoty dewelopera?

Nie musi. Dla wielu firm to element zarządzania ryzykiem, bo uruchamianie budowy przy pełnym magazynie gotowych mieszkań pogłębiałoby problem z płynnością. Sygnałem ostrzegawczym jest raczej sytuacja, w której firma wstrzymuje projekty i jednocześnie nie sprzedaje tego, co już wybudowała.

Powiązane artykuły:

• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat
• Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej
• Polska mieszkaniówka szykuje się na falę przejęć. Konsolidacja rynku nabiera tempa

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Podstawą są dane platformy Kompas Inwestycji o wstrzymanych i uruchamianych inwestycjach mieszkaniowych, dane GUS o pozwoleniach na budowę oraz analizy własne redakcji. Zdjęcie: Wikimedia Commons.