Mieszkania powstają coraz dłużej. Deweloper musi dziś zgadnąć popyt na siedem lat naprzód

Kupując mieszkanie od dewelopera, patrzymy na rzut, standard i cenę tak, jakby powstały w odpowiedzi na dzisiejsze potrzeby. W rzeczywistości decyzje o tym, ile będzie pokoi, jak duży będzie balkon i czy w garażu znajdą się ładowarki, zapadły lata temu. Karol Dzięcioł z zarządu Develii mówi wprost, że projektując mieszkania trzeba dziś przewidywać popyt, który pojawi się dopiero za trzy, pięć albo siedem lat. Sprawdzamy, dlaczego polski proces inwestycyjny tak spuchł i co to oznacza dla portfela kupującego.

Dekada, w której pozwolenie na budowę urosło dwukrotnie

Gdy mówi się o barierach na rynku mieszkaniowym, najczęściej pada odpowiedź: grunty, koszty materiałów, stopy procentowe. Przedstawiciel Develii wskazuje jednak na coś innego jako na największy problem dnia dzisiejszego.

Warto zestawić tę wypowiedź z tym, co mówią przepisy. Kodeksowe terminy to 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektów innych niż domy jednorodzinne, plus dwa tygodnie na uprawomocnienie. Na papierze wygląda to na kwartał. W praktyce urzędy wzywają do uzupełnień, uzgodnienia z gestorami sieci ciągną się miesiącami, a przy większych osiedlach dochodzą decyzje środowiskowe, zgody konserwatorskie i drogowe. Sama decyzja to zresztą tylko jeden przystanek na całej trasie.

Poniżej orientacyjna mapa tej drogi. To nie jest harmonogram konkretnej inwestycji, tylko zakres, w jakim poruszają się deweloperzy działający w dużych miastach.

Orientacyjny przebieg procesu inwestycyjnego dla osiedla wielorodzinnego w dużym mieście. Opracowanie własne na podstawie wypowiedzi przedstawicieli branży i obowiązujących terminów ustawowych.

Zsumowanie tych przedziałów tłumaczy, skąd bierze się liczba siedmiu lat. I tłumaczy też coś jeszcze: dlaczego rekordowa liczba wydanych pozwoleń wcale nie przekłada się od razu na mieszkania w sprzedaży. Pisaliśmy o tym w analizie pokazującej, że mimo rekordu pozwoleń na budowę mieszkań nie przybywa, bo co czwarta decyzja ląduje na jakiś czas w szufladzie.

Produkt projektowany dla klienta, którego jeszcze nie ma

Najciekawsza konsekwencja tego wszystkiego jest nie prawna, tylko biznesowa. Deweloper nie odpowiada na popyt. On go obstawia.

Skala tego zakładu robi wrażenie, gdy uświadomimy sobie, jak wiele zmieniło się na rynku w ciągu ostatnich siedmiu lat. Osiedla oddawane dzisiaj były projektowane w świecie, w którym stopy procentowe były bliskie zeru, praca zdalna nie istniała na masową skalę, a nikt nie planował miejsc schronienia w podziemnych garażach. Klient, który wtedy szukał kawalerki pod wynajem, dziś w dużej mierze zniknął, a jego miejsce zajęły rodziny szukające trzeciego pokoju.

Dlatego deweloperzy asekurują się dwoma sposobami. Pierwszy to zróżnicowany miks metraży w jednej inwestycji, dzięki czemu pomyłka w jednym segmencie nie kładzie całego projektu. Drugi to stawianie na cechy, które starzeją się najwolniej.

To akurat dobra wiadomość dla kupujących. Sensowny układ funkcjonalny broni się niezależnie od mody, podczas gdy modny w danym sezonie detal wykończeniowy zestarzeje się w pięć lat.

Gotowych mieszkań jest mniej, niż się wydaje

Ostatnie miesiące przyniosły dużo doniesień o rosnącej liczbie mieszkań gotowych do odbioru. Develia studzi te nastroje jedną liczbą: odsetek gotowych i jednocześnie niesprzedanych lokali rzadko przekracza 20 procent mieszkań w realizowanych inwestycjach.

Te dwie perspektywy nie są sprzeczne, choć na pierwszy rzut oka tak wyglądają. Gotowe mieszkania faktycznie stanowią już ponad jedną czwartą całej oferty na największych rynkach i to daje kupującym realną przewagę negocjacyjną. Rzecz w tym, że ta pula jest rozproszona po dziesiątkach inwestycji, dzielnic i metraży. Jeśli szukasz konkretnie trzypokojowego mieszkania w konkretnej dzielnicy, statystyka ogólnorynkowa niewiele ci pomoże, bo w danej lokalizacji wybór gotowych lokali bywa symboliczny.

Wniosek praktyczny jest taki, że większość decyzji zakupowych nadal zapada na etapie dziury w ziemi albo surowego stanu. A to oznacza, że kupujący też uczestniczy w tym zakładzie o przyszłość, tylko rzadko zdaje sobie z tego sprawę.

Zobacz również:

DEWELOPERZY · 24.06.2026Nowe inwestycje mieszkaniowe 2026. Gdzie i co budują deweloperzy

Wrzesień 2026 przestawia zwrotnice

Najbliższe tygodnie dołożą do tego układanki dwa poważne elementy, oba wchodzące w życie we wrześniu.

Pierwszy to reforma planistyczna. Po 31 sierpnia 2026 roku zmienia się podstawa, na jakiej gminy wydają decyzje o warunkach zabudowy, a rolę kluczowego dokumentu przejmuje plan ogólny gminy. Skutek jest już widoczny: urzędy toną w wnioskach składanych na ostatnią chwilę, o czym pisaliśmy w relacji o tym, jak lawina wniosków o warunki zabudowy zalała gminy. Dla deweloperów oznacza to, że działki bez zabezpieczonej podstawy planistycznej mogą na jakiś czas wypaść z gry, a te z gotowymi decyzjami zyskują na wartości.

Drugi element to pieniądze. Od 20 września 2026 roku obowiązują nowe Warunki Techniczne, które według szacunków branży podniosą koszty budowy o 10 do 15 procent, a w części projektów nawet o ponad 1000 zł na metrze kwadratowym. Rozpisaliśmy to szczegółowo w analizie nowych Warunków Technicznych i ich wpływu na ceny mieszkań. Ponieważ nowe wymogi obejmą dokumentację składaną po tej dacie, mieszkania projektowane po nowemu trafią do sprzedaży dopiero na przełomie 2027 i 2028 roku. Wtedy też zobaczymy je w cennikach.

Infrastruktura, czyli gdzie realnie rośnie wartość

Skoro deweloperzy patrzą na perspektywę wielu lat, warto zapożyczyć od nich sposób myślenia przy własnym zakupie. Dzięcioł zwraca uwagę, że przy ocenie lokalizacji analizuje się nie tylko to, co jest dzisiaj, ale też strategiczne inwestycje, które mogą się tam pojawić: rozwój tramwajów, linii metra, nowych dróg. Dokumenty strategiczne miast i gmin pozwalają oceniać kierunek rozwoju dzielnic nawet w perspektywie dziesięciu czy dwudziestu lat.

To najbardziej praktyczna rada z całej tej rozmowy, a jednocześnie ta, z której kupujący korzystają najrzadziej. Studium komunikacyjne miasta, uchwalony plan miejscowy dla sąsiedniej działki albo przetarg na przedłużenie linii tramwajowej to informacje publiczne, dostępne za darmo i o wiele bardziej wiarygodne niż zapewnienia w folderze sprzedażowym. Sprawdzenie ich zajmuje wieczór, a potrafi zaważyć na wartości nieruchomości mocniej niż wybór między dwoma sąsiadującymi inwestycjami.

Ta sama analiza działa też w drugą stronę. Warto sprawdzić, co według planów może powstać na pustej działce po drugiej stronie ulicy. Widok na park bywa czasowy.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile realnie trwa droga od kupna gruntu do oddania mieszkań?

Przy osiedlu wielorodzinnym w dużym mieście najczęściej od czterech do siedmiu lat, licząc pozyskanie działki, zapewnienie podstawy planistycznej, projekt, uzgodnienia, pozwolenie na budowę i samą budowę trwającą zwykle od dwóch do trzech lat. Sam etap administracyjny wydłużył się w ciągu dekady nawet dwukrotnie.

Dlaczego rekordowa liczba pozwoleń nie oznacza więcej mieszkań w sprzedaży?

Bo pozwolenie na budowę to decyzja, nie zobowiązanie. Deweloper może wstrzymać start inwestycji, jeśli oceni, że warunki rynkowe są niekorzystne. Część decyzji czeka więc na lepszy moment, a przy tym pozwolenia mają ograniczony okres ważności, co dodatkowo komplikuje planowanie.

Co zmienia się we wrześniu 2026 roku?

Dwie rzeczy. Po 31 sierpnia zmienia się podstawa wydawania decyzji o warunkach zabudowy, bo kluczowym dokumentem staje się plan ogólny gminy. Od 20 września obowiązują nowe Warunki Techniczne, które podniosą koszty budowy o 10 do 15 procent i obejmą dokumentację składaną po tej dacie.

Czy warto czekać z zakupem na mieszkania projektowane według nowych przepisów?

Zależy od priorytetu. Mieszkania projektowane po nowemu będą miały wyższy standard techniczny, między innymi lepszą akustykę i windy w niższych budynkach, ale trafią do sprzedaży dopiero na przełomie 2027 i 2028 roku i z wyższą bazą kosztową. Lokale projektowane według obecnych zasad mogą być ostatnimi z niższym kosztem wytworzenia.

Powiązane artykuły:

• Rekord pozwoleń na budowę, a mieszkań nie przybywa. Co czwarte ląduje w szufladzie
• Lawina wniosków o warunki zabudowy. Gminy nie nadążają
• Nowe Warunki Techniczne uderzą w ceny mieszkań. Rewolucja w budownictwie od 20 września 2026

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą są wypowiedzi Karola Dzięcioła, członka zarządu Develii, dla Kanału Gospodarczego, omówione w serwisie PropertyNews.pl, oraz opracowanie własne redakcji. Zdjęcie: Cybularny, Wikimedia Commons, CC0.