Czytasz: Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych
-
01
Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych
Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych
O rynku premium zwykle mówi się jak o ciekawostce: kilka penthouse’ów, kilku nabywców, żadnego związku z tym, co dzieje się z przeciętnym mieszkaniem. Liczby mówią co innego. Nieruchomości za minimum dwa miliony złotych szuka dziś 4,6 procent kupujących w skali kraju, a w Warszawie prawie co jedenasty. Ofert w tym przedziale jest mniej niż chętnych, a w segmencie domów w stolicy premium przestało być segmentem i stało się rynkiem: blisko 65 procent wystawionych na sprzedaż domów ma cenę zaczynającą się od dwóch milionów.
Najważniejsze w skrócie
- Nieruchomości za co najmniej 2 mln zł szuka 4,6 procent poszukujących w skali kraju.
- W Warszawie jest to 9,4 procent, w Trójmieście 6,6 procent, a w Krakowie 5,2 procent.
- Po stronie podaży mieszkania w tym przedziale to 3,6 procent ofert w Polsce i 8,2 procent w Warszawie.
- W Krakowie takich ofert jest 3,8 procent, a we Wrocławiu zaledwie 1,5 procent.
- Wśród domów proporcje są zupełnie inne: 15,1 procent ofert w kraju i aż 64,8 procent w Warszawie.
- Warszawa i Mazowsze skupiają 28,1 procent wszystkich oferowanych w Polsce budynków mieszkalnych.
- Liczba Polaków z majątkiem powyżej 30 milionów dolarów wzrosła od 2021 roku o 109 procent, do 3 017 osób.
- Aktywa finansowe polskich gospodarstw domowych przekroczyły 3,8 biliona złotych.
Jeden na dwudziestu dwóch kupujących w skali kraju
Próg dwóch milionów złotych jest umowny, ale wygodny. Mniej więcej w tym miejscu kończy się rynek, na którym decyduje zdolność kredytowa, a zaczyna ten, na którym decyduje zgromadzony majątek. Przy takiej cenie i typowej marży bankowej rata przekracza kwoty osiągalne dla zdecydowanej większości gospodarstw domowych, więc transakcje finansowane są w dużej mierze gotówką albo sprzedażą innej nieruchomości.
W skali kraju w tym przedziale porusza się 4,6 procent poszukujących. Brzmi skromnie, dopóki nie przeliczy się tego na liczby bezwzględne: to mniej więcej jeden kupujący na dwudziestu dwóch, czyli w realiach polskiego rynku kilkadziesiąt tysięcy osób rocznie aktywnie przeglądających oferty. Rozkład geograficzny tego zainteresowania jest przy tym mocno nierówny i to on decyduje o tym, jak segment wygląda w praktyce.
Warszawa odstaje od reszty kraju dwukrotnie. Prawie co jedenasta osoba szukająca tam nieruchomości celuje w przedział od dwóch milionów w górę. Trójmiasto z wynikiem 6,6 procent i Kraków z 5,2 procent mieszczą się pomiędzy stolicą a średnią krajową. To układ, który dobrze koresponduje z mapą cen: w miastach, gdzie metr kosztuje najwięcej, dwa miliony przestają oznaczać rezydencję i zaczynają oznaczać przyzwoite mieszkanie rodzinne w dobrej lokalizacji.
Chętnych jest więcej niż ofert
Najciekawsze zaczyna się przy zestawieniu popytu z podażą. Udział ofert mieszkaniowych z ceną od dwóch milionów złotych wynosi w Polsce 3,6 procent, a w Warszawie 8,2 procent. W obu przypadkach jest to mniej niż udział kupujących zainteresowanych tym przedziałem. Różnica nie jest dramatyczna, ale ma stały kierunek.
| Rynek | Udział kupujących | Udział ofert mieszkań | Co z tego wynika |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 9,4% | 8,2% | chętnych więcej niż ofert |
| Kraków | 5,2% | 3,8% | wyraźna przewaga popytu |
| Trójmiasto | 6,6% | brak danych | drugi najwyższy popyt w kraju |
| Wrocław | brak danych | 1,5% | najcieńsza oferta z dużych miast |
| Polska | 4,6% | 3,6% | popyt nieco przewyższa podaż |
Dane o popycie i dane o podaży pochodzą z odrębnych zestawień i z różnych momentów, dlatego zestawienie pokazuje kierunek zjawiska, a nie dokładną różnicę procentową. Udział kupujących opisuje strukturę zapytań osób poszukujących nieruchomości, a udział ofert strukturę ogłoszeń w danym mieście.
Dla sprzedającego wniosek jest prosty: w tym przedziale cenowym w Warszawie i Krakowie nie konkuruje się z zalewem podobnych ofert. Dla kupującego mniej przyjemny: wybór jest ograniczony, a negocjacje zaczynają się z innej pozycji niż na rynku masowym, gdzie przewaga wróciła do strony popytowej. Kontrast z resztą rynku dobrze widać, gdy zestawić to z tym, co dzieje się w niższych przedziałach cenowych. Opisywaliśmy niedawno sytuację, w której średnia cena metra w Warszawie spadła, a tanich mieszkań jednocześnie ubyło. Rynek nie rozjeżdża się więc tylko geograficznie, lecz także w pionie, między przedziałami cenowymi.
Domy w Warszawie to już osobny rynek
Jeżeli w segmencie mieszkań premium mówimy o kilku procentach oferty, to w segmencie domów w stolicy skala jest zupełnie inna. Blisko 65 procent domów wystawionych w Warszawie na sprzedaż wycenianych jest na co najmniej dwa miliony złotych. W skali kraju ten sam wskaźnik wynosi 15,1 procent.
Powód jest bardziej prozaiczny, niż mogłoby się wydawać, i nie sprowadza się do luksusu. Dom jednorodzinny w granicach Warszawy zajmuje działkę, której sama cena w wielu dzielnicach zbliża się dziś do miliona złotych. Doliczając koszt budowy metra domu, który przekroczył już sześć tysięcy złotych, próg dwóch milionów przestaje być wyborem właściciela, a staje się arytmetyką gruntu i materiałów. Rynek domów w stolicy nie tyle zluksusowiał, ile został wypchnięty w górę przez ceny ziemi.
Osobna sprawa to koncentracja oferty. Warszawa razem z Mazowszem odpowiada za 28,1 procent wszystkich oferowanych w Polsce budynków mieszkalnych, więc struktura tego jednego rynku wyraźnie przesuwa statystyki ogólnopolskie. Kiedy czyta się, że rynek domów w Polsce drożeje, w dużej mierze czyta się o Mazowszu.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 23.09.2026Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartąSkąd biorą się kupujący w tym przedziale
Za wzrostem zainteresowania segmentem premium stoi zmiana, która dzieje się poza rynkiem nieruchomości. Aktywa finansowe polskich gospodarstw domowych przekroczyły 3,8 biliona złotych, a grupa osób bardzo zamożnych rośnie w tempie wyróżniającym się na tle świata.
Według raportu Knight Frank liczba Polaków dysponujących majątkiem powyżej 30 milionów dolarów, czyli około 108 milionów złotych, sięgnęła 3 017 osób. W 2021 roku było ich 1 442, co oznacza wzrost o 109 procent w pięć lat. To najwyższa dynamika na świecie wśród krajów, w których takich osób jest co najmniej pięćset. Prognoza na 2031 rok mówi o 4 906 osobach, czyli o dalszym wzroście rzędu 63 procent.
Warto jednak zachować proporcje. Trzy tysiące osób nie tworzy popytu na skalę, która przesuwałaby ceny na całym rynku. Znaczenie ma raczej warstwa poniżej: gospodarstwa domowe, które w ostatnich latach zgromadziły majątek pozwalający na zakup nieruchomości za dwa czy trzy miliony bez kredytu lub z kredytem pokrywającym mniejszą część ceny. To ta grupa stoi za wynikiem 9,4 procent w Warszawie, a nie kilkuset najbogatszych Polaków.
Co to znaczy dla reszty rynku
Rosnący udział ofert premium ma skutek uboczny, który dotyka także osoby daleko od tego segmentu. Średnia cena metra w mieście jest wypadkową struktury oferty, więc gdy rośnie udział drogich ogłoszeń, średnia idzie w górę nawet wtedy, gdy żaden konkretny sprzedający nie podniósł ceny. To jeden z powodów, dla których warto patrzeć na medianę obok średniej, a najlepiej na ceny transakcyjne.
Drugi efekt dotyczy nowej podaży. Deweloperzy reagują na to, gdzie marża jest najwyższa, a w segmencie premium jest ona wyraźnie wyższa niż w mieszkaniach kompaktowych. Przy ograniczonej liczbie gruntów w dobrych lokalizacjach każdy projekt skierowany do górnej półki to projekt, który nie powstał w przedziale średnim. Na rynku wtórnym widać z kolei, że górna półka podciąga za sobą całą stawkę, o czym pisaliśmy przy okazji danych pokazujących, że mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy złotych za metr, a Kraków jest tuż za nim.
Na co uważać, czytając statystyki o rynku premium
- Próg dwóch milionów jest umowny. W Warszawie kupuje za tyle przyzwoite mieszkanie rodzinne, a w mniejszym mieście rezydencję. Ta sama kwota opisuje dwa różne produkty.
- Udział ofert to nie udział transakcji. Drogie nieruchomości dłużej czekają na nabywcę, więc kumulują się w bazach ogłoszeń i zawyżają swój udział w podaży.
- Cena ofertowa nie jest ceną z aktu. W górnej półce przestrzeń negocjacyjna bywa szersza niż na rynku masowym, bo nabywców jest mniej.
- Średnia rośnie także bez podwyżek. Wystarczy, że zmieni się struktura oferty. Przy ocenie trendu bezpieczniejsza jest mediana.
- Dom w mieście to często cena gruntu. Wysoki udział ofert powyżej dwóch milionów w Warszawie wynika z cen działek, a nie ze standardu wykończenia.
- Dane o popycie i podaży rzadko pochodzą z tego samego źródła. Porównując je, warto sprawdzić, z jakiego okresu pochodzą i co dokładnie mierzą.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Najdroższe mieszkania w Polsce: luksus na najwyższym poziomie
- Mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr. Kraków tuż za nim
- Średnia cena metra w Warszawie spadła, a tanich mieszkań ubyło. To nie jest sprzeczność
- Metr w Sopocie kosztuje tyle co w Marbelli. Hiszpania przestała być droższa
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Dane o udziale osób poszukujących nieruchomości w przedziale od 2 mln zł oraz dane o strukturze ofert pochodzą z odrębnych analiz rynkowych opublikowanych w 2026 roku i odnoszą się do różnych okresów, dlatego ich zestawienie pokazuje kierunek zjawiska, a nie dokładną różnicę. Udział ofert opisuje strukturę ogłoszeń, a nie strukturę zawartych transakcji, a nieruchomości droższe dłużej pozostają w ofercie, co podnosi ich udział w podaży. Dane o liczbie osób z majątkiem powyżej 30 mln dolarów pochodzą z raportu Knight Frank The Wealth Report 2026, a przeliczenie na złote przyjęto orientacyjnie. Wartość aktywów finansowych gospodarstw domowych podano według stanu na koniec III kwartału 2025 roku. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 1.0.
