Czytasz: Jedna noc na nowe przepisy. Deweloperzy raportują ceny mieszkań „w ciemno”, PZFD prosi UOKiK o wyrozumiałość
- 01
Jedna noc na nowe przepisy. Deweloperzy raportują ceny mieszkań „w ciemno”, PZFD prosi UOKiK o wyrozumiałość
Jedna noc na nowe przepisy. Deweloperzy raportują ceny mieszkań „w ciemno”, PZFD prosi UOKiK o wyrozumiałość
Od 11 listopada deweloperzy muszą raportować ceny mieszkań w nowym, ściśle określonym formacie. Problem w tym, że rozporządzenie, które ten format opisuje, ukazało się w Dzienniku Ustaw dzień wcześniej, około godziny 16, a wzorcowe pliki dopiero wieczorem. Między publikacją a wejściem przepisów w życie była jedna noc i to w przeddzień święta. Polski Związek Firm Deweloperskich pisze do Ministerstwa Cyfryzacji o pilne wyjaśnienia, a do UOKiK z prośbą o wyrozumiałość. Wyjaśniamy, co dokładnie zmieniło się w danych o cenach, gdzie przepisy wciąż nie dają odpowiedzi i co to oznacza dla osób, które z tych danych korzystają przy wyborze mieszkania.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Rozporządzenie ministra cyfryzacji o strukturze danych (Dz.U. 2026 poz. 1489) opublikowano 10 listopada po południu, a przepisy obowiązują od 11 listopada.
- Ostateczny format ma 48 pól w 8 grupach. Wrześniowy projekt przewidywał 57 pól w 10 grupach.
- Nowością są m.in. współrzędne GPS inwestycji, stały identyfikator każdego lokalu i godzina, od której obowiązuje cena.
- PZFD wskazuje pięć obszarów, w których przepisy nie dają jasnej odpowiedzi, m.in. miejsca postojowe, sprzedaż pakietowa i inwestycje z kilkoma budynkami.
- Związek prosi UOKiK, by w pierwszej kolejności wyjaśniał, a nie od razu karał. Kara za naruszenia może sięgnąć 10 proc. rocznego obrotu.
Obowiązek ten sam, format zupełnie nowy
Sama jawność cen nie jest nowością. Od 11 lipca 2025 roku deweloperzy publikują ceny ofertowe mieszkań i domów na swoich stronach i raz na dobę przekazują je do portalu dane.gov.pl. Kłopot polegał na tym, że każdy robił to po swojemu. Ministerstwo udostępniło wprawdzie wzór pliku, ale nie był on obowiązkowy. W efekcie na portal trafiały tysiące plików z różnymi nazwami kolumn, różnymi zapisami dat i kwot. Kto chciał porównać ceny w całym kraju, musiał je najpierw ręcznie ujednolicić.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 17 lipca 2026 roku zmieniła jeden przepis: format danych ma teraz określać minister cyfryzacji w rozporządzeniu. Ustawa weszła w życie po trzymiesięcznym vacatio legis, czyli 11 listopada. O tym, co nowe przepisy zmieniają dla kupujących, a czego nie ruszają, pisaliśmy w dniu ich wejścia w życie w tekście ceny mieszkań w jednym formacie. Trzy miesiące na przygotowanie się brzmią rozsądnie. Tyle że przez większość tego czasu nikt nie wiedział, jak dokładnie plik ma wyglądać.
Kalendarium
Od ustawy do pierwszego raportu w nowym formacie
- 11 lipca 2025Deweloperzy zaczynają codziennie przekazywać ceny ofertowe do dane.gov.pl.
- 17 lipca 2026Sejm kończy prace nad nowelizacją, która wprowadza obowiązkowy format danych.
- 10 sierpnia 2026Ustawa zostaje ogłoszona w Dzienniku Ustaw (poz. 1077). Rusza trzymiesięczne vacatio legis.
- 28 września 2026Projekt rozporządzenia trafia do konsultacji: 57 pól w 10 grupach.
- 9 listopada 2026Ministerstwo Cyfryzacji jeszcze zmienia strukturę kategorii danych.
- 10 listopada 2026, ok. 16:00Rozporządzenie w Dzienniku Ustaw (poz. 1489). Wzorcowe pliki pojawiają się wieczorem.
- 11 listopada 2026Święto Niepodległości. Nowy format obowiązuje od tego dnia.
Co dokładnie muszą raportować deweloperzy
Ostateczna wersja rozporządzenia jest krótsza niż projekt. Zamiast 57 pól w 10 grupach jest 48 pól w 8 grupach oznaczonych literami od A do H. Obejmują one dane dewelopera, biura sprzedaży, inwestycji, samych lokali oraz pomieszczeń przynależnych i dodatkowych świadczeń. Odchudzenie formularza nie oznacza jednak mniejszej pracy, bo pojawiły się wymagania, których w dotychczasowych plikach zwykle nie było.
Projekt kontra wersja ostateczna
Format danych o cenach mieszkań
→
Najważniejsze nowe wymagania wyglądają tak:
| Element | Co trzeba podać | Dlaczego to trudne |
|---|---|---|
| Lokalizacja | Adres oraz współrzędne geograficzne w układzie WGS-84 z dokładnością do sześciu miejsc po przecinku | Wiele firm nigdy nie zbierało tych danych w systemach sprzedażowych |
| Identyfikator lokalu | Unikalne oznaczenie, które nie zmienia się przez cały okres oferowania | Numeracja lokali często zmienia się w trakcie budowy |
| Ceny | Cena za metr i cena całkowita z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku | Ceny pakietowe trzeba rozbić tak, by obie wartości były spójne |
| Czas obowiązywania ceny | Data oraz godzina, minuta i sekunda, od której cena obowiązuje | Wymaga automatycznej rejestracji każdej zmiany cennika |
| Elementy dodatkowe | Pomieszczenia przynależne (np. komórki lokatorskie), prawa do korzystania z nieruchomości, inne świadczenia pieniężne | Nie wszystkie koszty są znane na etapie oferty |
Wzorcowe pliki ministerstwo udostępniło w czterech formatach: XLSX, CSV, XML i JSON. Dla CSV obowiązuje kodowanie UTF-8, średnik jako separator i przecinek jako znak dziesiętny. Ministerstwo zapowiedziało też, że dane opublikowane przed 11 listopada uznaje za poprawne i nie wymaga ich poprawiania. Według oceny skutków regulacji nowy obowiązek dotyczy 6 354 podmiotów.
Nowe przepisy w liczbach
Skala zmiany
Pięć pytań bez odpowiedzi
Dział legislacji PZFD od tygodni zbiera pytania od firm członkowskich. Publikacja rozporządzenia części z nich nie rozwiała, a do niektórych dorzuciła nowe. Związek wymienia pięć obszarów, w których deweloperzy nie wiedzą, jak prawidłowo wypełnić plik.
| Problem | Na czym polega wątpliwość |
|---|---|
| Miejsca postojowe i komórki | W której kategorii je ujmować. Ministerstwo zmieniło strukturę kategorii jeszcze 9 listopada, dzień przed publikacją rozporządzenia. |
| Sprzedaż pakietowa | Jak podać cenę mieszkania sprzedawanego razem z miejscem postojowym, by cena za metr zgadzała się z ceną całkowitą. |
| Inwestycje z kilkoma budynkami | Jak wykazać lokalizację i współrzędne, gdy jedno zadanie inwestycyjne obejmuje kilka budynków. |
| Przyszłe opłaty | Jak rodzajowo opisać świadczenia, których wysokości nie da się jeszcze określić na etapie oferty. |
| Identyfikatory i linki | Jak zapewnić jednoznaczne oznaczenia lokali. We wzorcowych plikach brakuje też pól na adresy stron internetowych i prospektów, choć wymaga ich ustawa. |
Związek przygotował dla członków własne opracowanie z rekomendacjami i poprosił Ministerstwo Cyfryzacji o pilne potwierdzenie przyjętych interpretacji. Dopóki resort nie odpowie, każda firma wypełnia plik według najlepszej wiedzy, co może oznaczać, że w pierwszych tygodniach dane od różnych deweloperów wciąż nie będą w pełni porównywalne.
„Stawianie przedsiębiorców w sytuacji, w której mają zaledwie kilka godzin na dostosowanie systemów, rodzi poważne pytania o przewidywalność procesu legislacyjnego”, mówi Michał Leszczyński, dyrektor ds. strategii i legislacji PZFD.
Zofia Derdziuk-Markiewicz, prawniczka związku, zwraca uwagę, że zmiana dotyka zarówno małych firm, które raportują ręcznie w arkuszu, jak i dużych deweloperów z dziesiątkami inwestycji i zintegrowanymi systemami sprzedaży. „Nie powinno chodzić o to, by zrobić to szybko, a dobrze”, podkreśla.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 13.11.2026Gmina zdecyduje, czy kupisz apartament w condohotelu. Dwa ministerstwa spierają się o jeden przepisApel do UOKiK: najpierw wyjaśniać, potem karać
Za przestrzeganie przepisów o jawności cen odpowiada UOKiK. Urząd może nałożyć karę sięgającą 10 proc. rocznego obrotu, a w ostatnich miesiącach pokazał, że po sankcje wobec deweloperów sięga bez wahania. Na początku listopada jedna z firm usłyszała karę 1,18 mln zł za reklamę, która przedstawiała nieużytkowy strych jako część mieszkania.
PZFD zwrócił się do prezesa UOKiK z prośbą, by uwzględnił wyjątkowe okoliczności i brak czasu na przygotowanie. Związek chce, by urząd w pierwszej kolejności korzystał z instrumentów wyjaśniających, takich jak wystąpienia i wezwania do poprawy, a nie od razu wszczynał postępowania administracyjne. Podobnie widzi to Katarzyna Kuniewicz z Otodom, która w rozmowie z CEO Magazyn przewidywała, że pierwsze tygodnie mogą przynieść pliki niezgodne z rozporządzeniem, a w pełni porównywalnych danych od wszystkich deweloperów można się spodziewać w ciągu kilku miesięcy.
CZEGO NOWY FORMAT NIE POKAŻE
- Cen transakcyjnych. To nadal ceny ofertowe, a nie kwoty z aktów notarialnych.
- Statusu lokalu. Z pliku nie dowiesz się, czy mieszkanie jest wolne, zarezerwowane czy sprzedane.
- Rabatów negocjowanych indywidualnie i promocji, które nie zmieniają ceny w cenniku.
Co to oznacza dla kupujących
Dla osoby, która szuka mieszkania, zamieszanie po stronie deweloperów ma dwie strony. W dłuższej perspektywie jednolity format to duży krok naprzód. Porównywarki i analitycy będą mogli zestawiać ceny z całego kraju bez ręcznego przepisywania plików, a stały identyfikator lokalu pozwoli śledzić historię ceny konkretnego mieszkania, łącznie z godziną każdej zmiany. Dzięki temu łatwiej będzie wychwycić podwyżkę tuż przed rozmową z klientem albo „promocję”, która w rzeczywistości jest powrotem do ceny sprzed tygodnia.
W najbliższych tygodniach warto jednak podchodzić do danych z dane.gov.pl ostrożnie. Jeśli w pliku dewelopera coś się nie zgadza, na przykład cena mieszkania z miejscem postojowym nie pasuje do ceny za metr, nie musi to oznaczać złej woli. Najpewniej to efekt jednej z wątpliwości, które opisuje PZFD. Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej zawsze warto poprosić o aktualny cennik na piśmie i porównać go z tym, co deweloper zgłosił do portalu. Jak przez ostatnie miesiące zmieniał się cały system jawności cen, pokazujemy też w tekście o tym, jak prezydent podpisał nowelizację o jawności cen.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy obowiązuje nowy format raportowania cen mieszkań?
Od 11 listopada 2026 roku. Rozporządzenie ministra cyfryzacji określające strukturę danych opublikowano w Dzienniku Ustaw 10 listopada 2026 roku (poz. 1489), czyli dzień przed wejściem przepisów w życie.
Ile pól ma nowy plik z cenami mieszkań?
48 pól w 8 grupach oznaczonych literami od A do H. Projekt z września 2026 roku przewidywał 57 pól w 10 grupach. Wzorcowe pliki są dostępne w formatach XLSX, CSV, XML i JSON.
Jakie nowe dane muszą podawać deweloperzy?
Między innymi współrzędne geograficzne inwestycji w układzie WGS-84, stały identyfikator każdego lokalu, ceny z dokładnością do grosza oraz datę i godzinę co do sekundy, od której obowiązuje cena. Trzeba też uwzględnić pomieszczenia przynależne i inne świadczenia pieniężne.
Czy deweloper dostanie karę za błędy w nowym formacie?
UOKiK może nałożyć karę do 10 proc. rocznego obrotu. PZFD zaapelował jednak do prezesa urzędu, by ze względu na brak czasu na przygotowanie najpierw stosował instrumenty wyjaśniające, a dopiero potem postępowania administracyjne.
Czy z dane.gov.pl dowiem się, za ile naprawdę sprzedano mieszkanie?
Nie. Deweloperzy raportują ceny ofertowe, czyli te z cennika. Ceny transakcyjne z aktów notarialnych można sprawdzić w Rejestrze Cen Nieruchomości, do którego dostęp jest bezpłatny.
Źródła
- PropertyNews.pl, Chaos przy raportowaniu cen mieszkań. Nowe przepisy na ostatnią chwilę, 13 listopada 2026
- Rozporządzenie Ministra Cyfryzacji z 10 listopada 2026 r. w sprawie struktury danych o cenach (Dz.U. 2026 poz. 1489)
- Ustawa z 17 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2026 poz. 1077)
- Finwire.pl, Ceny mieszkań od deweloperów w jednym formacie: 48 pól na dane.gov.pl od 11 listopada, 13 listopada 2026
- Polski Związek Firm Deweloperskich, stanowisko z 13 listopada 2026
Artykuł opublikowany 14 listopada 2026 roku.
