Czytasz: Gmina zdecyduje, czy kupisz apartament w condohotelu. Dwa ministerstwa spierają się o jeden przepis
- 01
Gmina zdecyduje, czy kupisz apartament w condohotelu. Dwa ministerstwa spierają się o jeden przepis
Gmina zdecyduje, czy kupisz apartament w condohotelu. Dwa ministerstwa spierają się o jeden przepis
W hotelu nad morzem kupujesz apartament, dostajesz własną księgę wieczystą, a operator wynajmuje go turystom i co roku przelewa ci część zysku. Tak od kilkunastu lat działa w Polsce model condo. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali może go mocno zmienić, bo wyodrębnienie lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego będzie wymagać zgody rady gminy. W rządzie trwa o to spór. Resort turystyki chce ten wymóg wykreślić, resort rozwoju go broni, a Krajowa Izba Gospodarcza ostrzega przed ponad dwoma tysiącami lokalnych reżimów. Wyjaśniamy, o co chodzi i co to oznacza dla kupujących.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Projekt MRiT (UD312) dodaje do ustawy o własności lokali art. 2a: odrębną własność lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego będzie można ustanowić tylko za zgodą rady gminy.
- Przepis uderza głównie w aparthotele i condohotele, w których inwestorzy kupują pojedyncze apartamenty na wynajem.
- Wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys chce wymóg usunąć albo tak go przebudować, by gmina nie mogła blokować legalnych inwestycji.
- Wiceminister rozwoju Tomasz Lewandowski odpowiada, że uchwała nie blokuje inwestycji, a celem jest walka z mikrokawalerkami i przeskalowanymi aparthotelami.
- Projekt utknął w Stałym Komitecie Rady Ministrów. Nie trafił jeszcze do Sejmu.
Jeden przepis, dwa ministerstwa
Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali i Prawa budowlanego przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Do wykazu prac legislacyjnych rządu trafił w styczniu 2026 roku pod numerem UD312. Zawiera wiele zmian w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych, ale najwięcej emocji budzi jeden artykuł. Zgodnie z nowym art. 2a ust. 1 odrębną własność lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego można ustanowić, jeżeli zgodzi się na to rada gminy.
Budynek zamieszkania zbiorowego to w prawie budowlanym między innymi hotel, aparthotel, hostel czy akademik. Właśnie w takich obiektach od lat sprzedaje się pojedyncze lokale jako „apartamenty inwestycyjne” albo, w dużych miastach, jako tanie mikrokawalerki, które formalnie są lokalami usługowymi. Rząd zamknął już część tej furtki w warunkach technicznych, o czym pisaliśmy w tekście o tym, że rząd zamyka furtkę dla mikrokawalerek i aparthoteli. Nowelizacja ustawy o własności lokali ma być kolejnym krokiem.
Spór w Stałym Komitecie Rady Ministrów
Kto co mówi o zgodzie rady gminy
| Strona | Stanowisko | Czego chce |
|---|---|---|
| MRiT Tomasz Lewandowski, wiceminister | Uchwała nie blokuje inwestycji, to element dialogu z samorządem. Kryteria będą jednolite w całym kraju. | Utrzymać art. 2a |
| MSiT Piotr Borys, wiceminister | Projekt stawia uczciwe condohotele na równi z nadużyciami. Wymóg zniechęci inwestorów. | Wykreślić wymóg albo wykluczyć odmowę dla legalnych obiektów |
| KIG Piotr Jarzyński, Komitet ds. Nieruchomości | Brak jasnych przesłanek, terminu i skutków braku uchwały. Brak uchwały oznacza w praktyce zakaz. | Osobna ustawa o condohotelach z krajowymi kryteriami |
Resort turystyki: condo zbudowało polską bazę noclegową
Piotr Borys, wiceminister sportu i turystyki, uważa, że regulacja może zagrozić usługom hotelarskim. Jak przypomina, model condo w dużym stopniu przyczynił się do rozwoju polskiej bazy turystycznej. „Przedłożony projekt nie uwzględnia tych subtelności, niejako umieszczając aparthotele i condohotele na tej samej płaszczyźnie, co ewentualne praktyki prowadzące do nadużyć”, ocenia wiceminister.
Jego zdaniem wymóg zgody rady gminy może znacznie zniechęcić inwestorów do angażowania się w uczciwe modele biznesowe. Zwraca też uwagę na zasadę proporcjonalności: decyzje mają zależeć od rady gminy, i to bez szczegółowych wytycznych co do zakresu uznaniowości. Dlatego zaproponował dwa wyjścia. Pierwsze to rezygnacja z wymogu. Drugie to taka zmiana jego konstrukcji, by rada gminy nie mogła odmówić zgody legalnie prowadzonym aparthotelom i condohotelom.
KIG: dwa tysiące gmin, dwa tysiące reżimów
Krajowa Izba Gospodarcza nie kwestionuje, że trzeba walczyć z lokalami usługowymi, które udają mieszkania, choć nie spełniają mieszkaniowych standardów. Piotr Jarzyński, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości KIG, przekonuje jednak, że potrzebne są precyzyjne i mierzalne kryteria. Projekt ich nie daje. Nie wiadomo, kiedy rada ma podjąć uchwałę, na jakiej podstawie i co się dzieje, gdy jej nie podejmie.
„W praktyce brak uchwały będzie równoznaczny z zakazem wyodrębniania lokali, a podobne inwestycje mogą być traktowane odmiennie w zależności od gminy oraz zmieniającej się lokalnej polityki”, mówi Piotr Jarzyński.
Ekspert zauważa, że dziś problemem jest niejednolita praktyka starostów przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokali. Nowy przepis tego nie rozwiązuje, tylko przenosi problem na poziom prawa miejscowego. Dla przedsiębiorców oznacza to „ponad dwa tysiące potencjalnie różnych lokalnych reżimów regulacyjnych”. W Polsce jest prawie 2,5 tys. gmin.
Jarzyński przypomina też, że przepis o budynkach zamieszkania zbiorowego był w trakcie prac kilka razy przebudowywany. Kolejne wersje przewidywały lokalne zasady ustanawiania samodzielności, potem obowiązek pakietowego przenoszenia własności, a teraz uchwałę rady gminy. KIG proponuje wyjąć ten wątek do osobnego projektu, z rzetelną oceną skutków regulacji. Dzięki temu nie blokowałby innych, bardzo potrzebnych zmian dla wspólnot mieszkaniowych.
Resort rozwoju: chodzi o patodeweloperkę
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii, odpiera zarzuty. Jak tłumaczy, celem projektu jest wyeliminowanie zabudowy nazywanej patodeweloperką: mikrokawalerek w miastach i przeskalowanych aparthoteli w miejscowościach turystycznych, bez odpowiedniej liczby miejsc postojowych i terenów zielonych.
Według MRiT takie obiekty powstają na terenach, które plany miejscowe przeznaczają pod usługi, a wyodrębnione w nich lokale służą potem do stałego zamieszkania. Nie spełniają przy tym podstawowych standardów, przede wszystkim minimalnej powierzchni, nasłonecznienia i izolacyjności akustycznej. Zdaniem wiceministra narusza to ład przestrzenny i przeciąża miejską infrastrukturę.
Lewandowski nie zgadza się z zarzutem uznaniowości. Podstawowe kryteria wyodrębnienia mają być takie same w całym kraju, czyli oparte na warunkach technicznych dla lokali użytkowych. Zgoda rady ma mieć formę uchwały ogólnej dla gminy lub jej części, a nie decyzji wobec konkretnego inwestora. „Przedłożona stałemu komitetowi nowelizacja ustawy o własności lokali nie zagraża przyszłym inwestycjom realizowanym w formule condohoteli. Zapewnia w tej mierze przejrzystość prawa”, podkreśla wiceminister.
Jak zmieniał się projekt UD312
Od zakazu do zgody gminy
- STYCZEŃ 2026Projekt trafia do wykazu prac rządu i do konsultacji. Pojawiają się głosy, że pojedynczego lokalu w aparthotelu nie będzie można kupić.
- WIOSNA 2026Kolejne wersje: lokalne zasady samodzielności lokali, potem obowiązek pakietowego przenoszenia własności.
- LATO 2026Obecny model: uchwała rady gminy jako warunek wyodrębnienia lokalu. MRiT zapowiada, że wymóg obejmie tylko przyszłe inwestycje.
- PAŹDZIERNIK 2026Resort turystyki składa w Stałym Komitecie RM uwagi i proponuje wykreślenie wymogu.
- LISTOPAD 2026MRiT odpowiada, że przepis zostaje. Projekt wciąż czeka na przyjęcie przez rząd.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 08.11.2026Senat poprawił ustawę o najmie na doby. Zgłoszenie właściciela nie będzie „skargą”, a dłuższe pobyty wypadną spod przepisówCo to oznacza dla właścicieli i kupujących
Bez uchwały rady gminy lokal w nowym aparthotelu nie dostanie własnej księgi wieczystej. Inwestor mógłby wtedy kupić najwyżej udział we współwłasności całego budynku. To słabsza pozycja: trudniej o kredyt pod zastaw, trudniej o sprzedaż, a o wielu sprawach decydują wspólnie wszyscy współwłaściciele. Kto już ma wyodrębniony apartament, nie musi się obawiać. Według informacji Prawo.pl resort rozwoju przygotował autopoprawkę, zgodnie z którą nowy wymóg obejmie wyłącznie inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po wejściu ustawy w życie.
| Sytuacja | Co zmienia projekt |
|---|---|
| Masz wyodrębniony apartament w condohotelu | Nic. Twoja własność i księga wieczysta pozostają bez zmian. |
| Kupujesz w budowanym obiekcie z pozwoleniem | Według zapowiadanej autopoprawki wymóg cię nie dotyczy, jeśli wniosek o pozwolenie złożono przed wejściem ustawy w życie. Sprawdź datę wniosku. |
| Inwestycja dopiero planowana | Odrębna własność lokali tylko tam, gdzie rada gminy przyjmie uchwałę. Bez niej najwyżej udział we współwłasności. |
| Mikrokawalerka jako lokal usługowy w mieście | Najmocniej ograniczona. W połączeniu z nowymi warunkami technicznymi taki model może w praktyce zniknąć. |
Projekt może się jeszcze zmienić na etapie rządowym i w Sejmie. Opracowanie ilezametr.pl.
Rynek, o który toczy się gra
Skala jest spora. Według firmy doradczej Emmerson Evaluation w systemie condo działa w Polsce ponad 45 tys. pokoi i apartamentów, z czego blisko 21 tys., czyli prawie połowa, nad morzem. W samych górach do 2027 roku ma przybyć ponad 3,7 tys. kolejnych jednostek.
Rynek condo w Polsce
Liczby, które warto znać przed zakupem
Model ma też ciemną stronę, na którą zwraca uwagę resort rozwoju. W lipcu 2026 roku UOKiK postawił zarzuty spółkom Linea Mare i Beskid Resort Properties, które według urzędu wprowadzały konsumentów w błąd co do ryzyka, kosztów i zysku. Reklamowano m.in. 8 proc. rocznego zwrotu. Urząd zakwestionował też klauzule w umowach, na przykład kary dla właścicieli sięgające 1000 zł dziennie. Głośnym przykładem kłopotów jest Seidorf Mountain Resort w Karkonoszach, gdzie długi przekroczyły 103 mln zł przy majątku około 53 mln zł.
Nabywcy lokali w condohotelach nie korzystają przy tym z ochrony ustawy deweloperskiej, bo kupują lokal użytkowy. Nie ma więc obowiązkowego rachunku powierniczego ani Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. O tym, jak policzyć realne koszty utrzymania takiego lokalu, piszemy w tekście basen może zjeść zysk z apartamentu.
ZANIM KUPISZ APARTAMENT W CONDOHOTELU
- Sprawdź, czy lokal będzie miał własną księgę wieczystą, czy dostaniesz tylko udział we współwłasności.
- Zapytaj, kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę. Od tego może zależeć, czy obejmie cię nowy przepis.
- Czytaj umowę z operatorem: czas trwania, gwarantowany zysk, kary, prawo do korzystania z lokalu i do udziału w zebraniach wspólnoty.
- Pamiętaj, że to lokal użytkowy. Nie chroni cię ustawa deweloperska ani DFG.
- Przyjmij do wyliczeń raczej 4 do 6 proc. rocznie niż obiecywane w reklamach 8 czy 10 proc.
Co dalej
Projekt jest na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów, który musi rozstrzygnąć spór między resortami, zanim dokument trafi na posiedzenie rządu. Planowano, że rząd przyjmie go w II kwartale 2026 roku, ale termin minął. Po przyjęciu projekt czeka jeszcze droga przez Sejm, Senat i podpis prezydenta, więc na wejście nowych zasad w życie trzeba poczekać co najmniej kilka miesięcy. Jeśli przejdzie stanowisko KIG, wątek condohoteli może trafić do osobnej ustawy, a reszta zmian dla wspólnot pójdzie dalej szybciej.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest condohotel?
To hotel, w którym poszczególne pokoje lub apartamenty należą do prywatnych inwestorów. Właściciel kupuje lokal z własną księgą wieczystą, a operator hotelu wynajmuje go gościom i dzieli się z właścicielem przychodem lub wypłaca mu stały czynsz.
Co zmienia projekt nowelizacji ustawy o własności lokali?
Nowy art. 2a przewiduje, że odrębną własność lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego, czyli m.in. w hotelu czy aparthotelu, będzie można ustanowić tylko wtedy, gdy zgodzi się na to rada gminy w uchwale.
Czy obecni właściciele apartamentów w condohotelach coś stracą?
Nie. Przepis dotyczy ustanawiania nowej odrębnej własności. Według zapowiedzi resortu rozwoju wymóg obejmie tylko inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po wejściu ustawy w życie.
Dlaczego resort turystyki jest przeciw?
Wiceminister Piotr Borys uważa, że wymóg zgody rady gminy zniechęci inwestorów do uczciwych modeli condo, które zbudowały dużą część polskiej bazy noclegowej, i że rada gminy dostanie zbyt dużą swobodę bez jasnych kryteriów.
Kiedy nowe przepisy mogą wejść w życie?
Nie ma jeszcze daty. Projekt nie został przyjęty przez rząd, a po przyjęciu musi przejść przez Sejm i Senat. Realnie zmiany nie zaczną obowiązywać wcześniej niż w 2027 roku.
Źródła
- PropertyNews.pl, Condohotele w tarapatach. W rządzie toczy się spór o własność apartamentów, 13 listopada 2026
- Prawo.pl, Zakaz condohoteli będzie tylko dla przyszłych inwestycji
- Rzeczpospolita, UOKiK stawia zarzuty spółkom oferującym inwestycje w condo i aparthotele
- Emmerson Evaluation, Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce
- Wykaz prac legislacyjnych Rady Ministrów, projekt UD312
Artykuł opublikowany 13 listopada 2026 roku.
