Czytasz: Basen może zjeść zysk z apartamentu. Na co uważać, kupując lokal wakacyjny przed 2027 rokiem
- 01
Basen może zjeść zysk z apartamentu. Na co uważać, kupując lokal wakacyjny przed 2027 rokiem
Basen może zjeść zysk z apartamentu. Na co uważać, kupując lokal wakacyjny przed 2027 rokiem
Polska turystyka ma się świetnie. W pierwszym półroczu 2026 roku z bazy noclegowej skorzystało 20,3 mln osób, o 7,2 procent więcej niż rok wcześniej. To jednak nie znaczy, że każdy apartament nad morzem czy w górach będzie dobrą inwestycją. Doradcy rynku nieruchomości wakacyjnych ostrzegają, że w 2027 roku zyski będą zjadać rozbudowana infrastruktura, sztywne umowy z operatorami i martwy sezon. Pokazujemy na przykładzie, jak basen i strefa wellness potrafią obniżyć zwrot z inwestycji o jedną czwartą.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W lipcu i sierpniu 2026 roku udzielono 29,4 mln noclegów, o 3,7 procent więcej niż rok wcześniej.
- Basen, sauna czy jacuzzi generują koszty niezależnie od liczby gości. W naszym przykładzie obniżają zwrot netto z 3,8 do 2,8 procent rocznie.
- Kupujący coraz częściej odrzucają model condo, w którym są związani długą umową z operatorem i ograniczeniami korzystania z lokalu.
- Sejm uchwalił w październiku nowe przepisy o najmie krótkoterminowym. Rejestr obiektów i kary do 50 tys. zł zmienią rachunek opłacalności.
- O wyniku inwestycji decyduje cały rok, a nie obłożenie w sierpniu.
Turystów przybywa, ale wolniej w szczycie sezonu
Dane GUS pokazują rosnący ruch turystyczny, choć tempo wzrostu w samym szczycie sezonu jest wyraźnie niższe niż w skali całego półrocza. To pierwsza wskazówka, że przyszłość inwestycji wakacyjnych zależy od tego, co dzieje się poza lipcem i sierpniem.
Kupujący apartamenty wakacyjne nie porównują już tylko ceny metra i standardu wykończenia. Coraz częściej analizują koszty utrzymania, zasady wynajmu i to, czy lokal będzie im odpowiadał za pięć albo dziesięć lat. Ogólne zasady wyboru dobrego apartamentu opisaliśmy w poradniku apartament wakacyjny na wynajem: jak kupić, żeby naprawdę zarobić. Tym razem skupiamy się na tym, co zmienia się przed sezonem 2027.
„Sama obecność w popularnym kurorcie nie wystarczy. Inwestor powinien wiedzieć, do jakiej grupy klientów skierowana jest nieruchomość, jaki ma potencjał najmu i ile będzie kosztowało jej utrzymanie.”
Karol Szumański, współzałożyciel Marshall Real Estate
Kiedy luksus zaczyna kosztować za dużo
Basen, sauna, jacuzzi i rozbudowana strefa rekreacji świetnie wyglądają w folderach sprzedażowych. Dla właściciela apartamentu oznaczają jednak stałe wydatki: ogrzewanie wody, wentylację, konserwację urządzeń, obsługę techniczną i sprzątanie. Te koszty trzeba płacić zarówno w sierpniu, jak i w listopadzie, gdy w obiekcie jest kilku gości. W dużym hotelu dobrze zaprojektowana strefa wellness przyciąga turystów i uzasadnia wyższe ceny. W kameralnym budynku z kilkudziesięcioma lokalami może zjadać znaczną część zysku.
Żeby pokazać skalę, przygotowaliśmy uproszczony rachunek dla apartamentu o wartości 700 tys. zł nad morzem. Założyliśmy realistyczne, ale nie optymistyczne parametry.
Przykład poglądowy ilezametr.pl
Roczny wynik apartamentu wakacyjnego za 700 tys. zł
| Przychód: 164 noce (obłożenie 45%) po średnio 450 zł | 73 800 zł |
| Prowizja operatora (25%) | -18 450 zł |
| Czynsz administracyjny i media (1200 zł miesięcznie) | -14 400 zł |
| Sprzątanie, pranie i drobne naprawy | -5 000 zł |
| Podatek, ryczałt 8,5% od przychodu | -6 273 zł |
| Rezerwa na wymianę wyposażenia | -3 000 zł |
| Wynik netto w roku | 26 677 zł |
Założenia redakcji. Stawka ryczałtu 8,5% dotyczy przychodów z najmu prywatnego do 100 tys. zł rocznie. Rachunek nie uwzględnia kosztów zakupu, kredytu ani zmiany wartości lokalu.
Wynik 26,7 tys. zł oznacza zwrot netto na poziomie około 3,8 procent rocznie. Teraz wystarczy dodać 600 zł miesięcznie wyższego czynszu za utrzymanie basenu, sauny i strefy relaksu, jeśli nie przełoży się to na wyższe ceny noclegów. Zysk spada wtedy do około 19,5 tys. zł.
Ten sam apartament, dwa warianty
Zwrot netto rocznie przy cenie 700 tys. zł
Słupki w jednej skali, 100 procent to 10,5 procent. Różnica między przychodem a zyskiem pokazuje, dlaczego prognozy oparte tylko na cenie doby i obłożeniu są mylące.
Nie chodzi o to, by unikać obiektów z basenem. Chodzi o proporcje. Jak mówi Karol Szumański, czasem kameralna, dobrze zaprojektowana strefa wellness jest lepszym rozwiązaniem niż kilka kosztownych atrakcji, z których goście korzystają sporadycznie. Przed zakupem warto poprosić dewelopera o szacunkowe koszty utrzymania części wspólnych i sposób ich rozliczania między właścicielami.
Model condo traci urok
W klasycznym modelu condo właściciel podpisuje wieloletnią umowę z operatorem, który zarządza wynajmem. W zamian często musi zaakceptować ograniczenia w korzystaniu z lokalu na własne potrzeby i narzucony standard wykończenia. Marshall Real Estate zauważa, że coraz więcej klientów chce elastyczności. Jedni traktują apartament wyłącznie jako inwestycję, inni głównie jako drugi dom, a jeszcze inni chcą łączyć oba cele.
„Nabywcy chcą mieć wybór. Naszym zdaniem w kolejnych latach przewagę mogą zyskiwać projekty, które umożliwiają takie podejście, zamiast narzucać wszystkim właścicielom jeden model.”
Tomasz Kozioł, Marshall Real Estate
Szczególnej ostrożności wymagają obietnice gwarantowanego zysku. Ich wartość zależy od konstrukcji umowy i kondycji finansowej firmy, która ma wypłacać pieniądze. Gwarancja od spółki celowej bez majątku jest niewiele warta, jeśli obiekt nie zarobi.
Lista kontrolna
Co sprawdzić w umowie z operatorem
Obowiązek i prowizja
Czy korzystanie z operatora jest obowiązkowe, jaka jest prowizja i jakie dodatkowe opłaty pobiera.
Pobyty własne
W jakich terminach możesz sam korzystać z apartamentu i czy obejmuje to sezon letni.
Remonty i wyposażenie
Kto płaci za naprawy, wymianę mebli i sprzętu oraz jak często operator może tego wymagać.
Wyjście z umowy
Na jakich zasadach i z jakim wyprzedzeniem można zakończyć współpracę bez kar.
Realna prognoza
Czy prognoza przychodów uwzględnia wszystkie koszty i miesiące niskiego obłożenia.
Nowe przepisy o najmie na doby
Rachunek opłacalności zmieni też prawo. Od 20 maja 2026 roku w całej Unii stosuje się rozporządzenie o danych dotyczących najmu krótkoterminowego, a polska ustawa wdrażająca te zasady jest na ostatniej prostej. Szczegóły uchwalonych przepisów i nowe uprawnienia wspólnot opisaliśmy w tekście wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku.
Harmonogram
Regulacja najmu krótkoterminowego w Polsce
- 20 maja 2026Zaczyna obowiązywać unijne rozporządzenie 2024/1028 o danych z najmu krótkoterminowego.
- 2 września 2026Rząd przyjmuje autopoprawkę do projektu nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich.
- 8 października 2026Sejm uchwala ustawę. Za głosuje 407 posłów. Przewiduje rejestr obiektów i kary do 50 tys. zł za najem bez wpisu.
- Kolejny krokPrace w Senacie i podpis prezydenta. Szczegóły mogą się jeszcze zmienić.
- 1 stycznia 2028Planowany start przepisów pozwalających gminom i wspólnotom ograniczać najem na doby.
Dla kupującego apartament oznacza to jedno: przed zakupem trzeba sprawdzić nie tylko umowę z operatorem, ale też to, czy w danym budynku i gminie najem na doby będzie w ogóle możliwy za kilka lat. Dotyczy to zwłaszcza lokali w zwykłych blokach mieszkalnych, a nie w obiektach typowo hotelowych.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 29.10.2026627 mln zł w trzy miesiące. Mennica zarobiła na mieszkaniach więcej niż kiedykolwiekCentrum kurortu czy dom nad jeziorem
W 2027 roku trudno mówić o jednym uniwersalnym kierunku. Wszystko zależy od tego, czy kupujący chce maksymalizować przychody z najmu, czy szuka miejsca dla siebie.
Najem krótkoterminowy
Drugi dom
Widok na morze, jezioro albo góry pozostanie towarem deficytowym, bo działek pod takie projekty jest coraz mniej. Warto jednak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania. Widok, za który płaci się sporą premię, może stracić wartość, jeśli obok powstanie kolejny budynek.
Najważniejszy miesiąc? Niekoniecznie sierpień
Wysokie obłożenie w lipcu i sierpniu niczego nie dowodzi. Apartament, który przez kilka tygodni zarabia świetnie, a przez resztę roku stoi pusty, wymaga zupełnie innej oceny niż lokal z równym popytem przez cały rok. Na znaczeniu zyskują miejscowości z atrakcjami niezależnymi od pogody: dobrą gastronomią, szlakami pieszymi i rowerowymi, wydarzeniami kulturalnymi i ofertą na weekendowe wyjazdy. Przed zakupem warto poprosić o dane z porównywalnych obiektów w poszczególnych miesiącach, a nie tylko o prognozy z materiałów sprzedażowych.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Licz zysk, nie przychód. Prognoza ceny doby i obłożenia to dopiero początek rachunku.
- Pytaj o koszty utrzymania części wspólnych i o to, kto je pokrywa, gdy obiekt jest pusty.
- Sprawdź, czy możesz zmienić operatora i korzystać z lokalu na własne potrzeby.
- Rozważ alternatywę. Mieszkanie na wynajem długoterminowy w dużym mieście opiera się na rynku pracy i studentach, a nie na pogodzie. Ile realnie przynosi taki najem, pokazaliśmy w analizie rentowności najmu w 2026 roku.
Najczęściej zadawane pytania
Czy apartament wakacyjny to dobra inwestycja w 2027 roku?
Może być, ale tylko wtedy, gdy koszty utrzymania są proporcjonalne do realnych przychodów, a lokalizacja ma popyt przez cały rok. Rosnący ruch turystyczny nie gwarantuje zysku każdemu apartamentowi.
Ile można zarobić na apartamencie nad morzem?
W naszym przykładzie apartament za 700 tys. zł przy obłożeniu 45 procent i średniej cenie 450 zł za noc daje około 73,8 tys. zł przychodu, ale po prowizji operatora, czynszu, sprzątaniu i podatku zostaje około 26,7 tys. zł, czyli 3,8 procent rocznie.
Czym jest model condo?
To model, w którym właściciel apartamentu podpisuje wieloletnią umowę z operatorem zarządzającym wynajmem. W zamian za obsługę dzieli się przychodem i często akceptuje ograniczenia w korzystaniu z lokalu.
Czy basen w apartamentowcu zwiększa zysk?
Nie zawsze. Basen i strefa wellness podnoszą koszty utrzymania niezależnie od liczby gości. Opłacają się, gdy pozwalają uzyskać wyraźnie wyższe ceny noclegów lub lepsze obłożenie poza sezonem.
Jakie przepisy o najmie krótkoterminowym wchodzą w życie?
Sejm uchwalił 8 października 2026 roku nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Przewiduje ona rejestr obiektów i kary do 50 tys. zł za najem bez wpisu. Przepisy pozwalające ograniczać najem na doby w budynkach i strefach mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku. Ustawa trafiła do Senatu.
Źródła
- PropertyNews.pl, Basen może utopić zysk, a prestiżowy adres nie wystarczy
- GUS, Wykorzystanie turystycznej bazy noclegowej
- Sejm RP, nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich
Artykuł opublikowany 30 października 2026 roku. Rachunek opłacalności ma charakter poglądowy i nie stanowi porady inwestycyjnej.
