Czytasz: Warszawiacy kupują coraz mniejsze mieszkania. Średni metraż spadł o prawie 4 m² w cztery lata
- 01
Warszawiacy kupują coraz mniejsze mieszkania. Średni metraż spadł o prawie 4 m² w cztery lata
Warszawiacy kupują coraz mniejsze mieszkania. Średni metraż spadł o prawie 4 m² w cztery lata
Mieszkanie kupione w Warszawie w 2025 roku miało średnio 54 metry kwadratowe. Cztery lata wcześniej było to prawie 58 metrów. Z najnowszych danych GUS wynika, że w stolicy przeciętny zakup wyraźnie się „skurczył”, choć w skali całego kraju zmiana jest prawie niewidoczna. Udział lokali do 40 m² wzrósł z 26 do ponad 30 procent. Przyglądamy się liczbom, sprawdzamy, co stoi za tą zmianą, i liczymy, ile dziś kosztują metry, z których rezygnują kupujący.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Średnia powierzchnia mieszkania kupionego w Warszawie spadła z prawie 58 m² w 2021 roku do 54 m² w 2025 roku.
- Udział kupowanych lokali do 40 m² wzrósł w stolicy z 26 procent do 30,2 procent.
- W całej Polsce średni metraż kupionego mieszkania to także około 54 m², ale spadek od 2021 roku wyniósł tylko 0,7 m².
- Najpopularniejsze pozostają mieszkania od 40 do 60 m², zarówno w Warszawie, jak i w całym kraju.
- Przy wrześniowych cenach z rynku wtórnego cztery „brakujące” metry w Warszawie są warte około 75 tys. zł.
Skąd wiadomo, że mieszkania się kurczą
Dane pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego, który co roku zbiera informacje z lokalnych Rejestrów Cen Nieruchomości. To ważne, bo chodzi o rzeczywiste transakcje, a nie o ceny i metraże z ogłoszeń. Jest jednak jedno zastrzeżenie. GUS liczy tylko umowy przenoszące własność, więc w przypadku rynku pierwotnego w statystyce lądują mieszkania już ukończone i odebrane. Między podpisaniem umowy deweloperskiej a aktem notarialnym mija często kilkanaście miesięcy, dlatego dane za 2025 rok częściowo odzwierciedlają decyzje zakupowe z lat 2023 i 2024.
Na tę zależność zwraca uwagę Leszek Markiewicz, prezes warszawskiej agencji NieruchomosciSzybko.pl, który przeanalizował dane GUS dla stolicy i całego kraju. Wnioski są proste. W Warszawie średni metraż spadł o niecałe 4 m², w skali całej Polski zmiana jest niemal niewidoczna.
Dane GUS, transakcje rynkowe
Średnia powierzchnia kupionego mieszkania, w m²
2021: prawie 58 m²
2025: 54 m²
2021: ok. 54,7 m²
2025: ok. 54 m²
Słupki w jednej skali, 100 procent to 60 m². Wartość dla Polski w 2021 roku wyliczona z informacji, że spadek do 2025 roku wyniósł 0,7 m². Dane obejmują łącznie rynek pierwotny i wtórny.
Więcej kawalerek i małych dwójek
Za spadkiem średniej stoi przede wszystkim zmiana struktury zakupów. W 2021 roku mieszkania do 40 m² stanowiły w Warszawie 26 procent transakcji. W 2025 roku było to już 30,2 procent, czyli prawie co trzeci zakup. Te małe lokale mają przy tym średnio 33 do 34 m², podobnie jak w całym kraju. Nie chodzi więc o to, że kawalerki stały się mniejsze, tylko o to, że kupuje się ich więcej.
Najprostsze wytłumaczenie to pieniądze. Od 2022 roku kredyty mieszkaniowe są wyraźnie droższe niż w czasach rekordowo niskich stóp procentowych, a ceny w stolicy rosły szybciej niż w większości kraju. We wrześniu 2026 roku metr używanego mieszkania w Warszawie kosztował według Otodom średnio 18,8 tys. zł. Kto ma ograniczoną zdolność kredytową, częściej schodzi z metrażem, niż rezygnuje z lokalizacji. Do tego dochodzą inwestorzy, którzy kupują małe lokale pod wynajem, bo te najłatwiej znajdują najemców. Więcej o tym, dlaczego małe mieszkania wciąż mają tak mocną pozycję, pisaliśmy w tekście o kawalerkach i małych mieszkaniach w 2026 roku.
Wyliczenie ilezametr.pl
Ile kosztują metry, których zabrakło
| Średnia cena metra używanego mieszkania w Warszawie, wrzesień 2026 | 18 800 zł |
| Mieszkanie o średnim metrażu z 2021 roku (58 m²) | ok. 1 090 400 zł |
| Mieszkanie o średnim metrażu z 2025 roku (54 m²) | ok. 1 015 200 zł |
| Wartość 4 „brakujących” metrów | ok. 75 200 zł |
Wyliczenie poglądowe na podstawie średniej ceny ofertowej z rynku wtórnego. Rzeczywiste ceny transakcyjne zależą od dzielnicy, standardu i wieku budynku.
Dla porównania, 75 tys. zł to mniej więcej tyle, ile wynosi wymagany wkład własny przy mieszkaniu za 750 tys. zł. Innymi słowy, kupujący, który w 2021 roku wybrałby przeciętne 58 metrów, dziś za podobną kwotę bierze kilka metrów mniej i zwykle traci przy tym jeden pokój albo wygodny układ.
Dlaczego w całej Polsce nie widać tej zmiany
Ogólnopolska średnia spadła od 2021 roku zaledwie o 0,7 m². To efekt mieszania się bardzo różnych rynków, od dużych miast po małe miejscowości. Leszek Markiewicz wskazuje też na rosnącą aktywność deweloperów na terenach podmiejskich. Tam mieszkańcy dużych miast szukają niższych cen i większego metrażu, często w małych blokach albo w budynkach dwulokalowych. Te zakupy podnoszą średnią i równoważą trend z miast.
„Znaczenie mogła mieć na przykład większa aktywność deweloperów na terenach podmiejskich, gdzie mieszkańcy większych miast szukają niższych cen oraz większego metrażu.”
Leszek Markiewicz, NieruchomosciSzybko.pl
Ciekawy jest też kontekst historyczny. Według danych GUS za 2021 rok średnia powierzchnia mieszkania sprzedanego w Polsce na rynku pierwotnym wynosiła 57,5 m², a na wtórnym 53,4 m². Nowe mieszkania były więc wtedy przeciętnie o ponad 4 metry większe od używanych.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.10.2026Ceny mieszkań w Polsce: wykres 20 i 30 lat (2006 do 2026)Ta sama średnia, inna struktura
Na pierwszy rzut oka Warszawa i Polska wyglądają identycznie, bo w obu przypadkach średni zakup to około 54 m². Struktura jest jednak inna. W stolicy częściej niż w kraju kupuje się małe mieszkania, ale za to lokale powyżej 60 m² są tu statystycznie większe niż gdzie indziej. Największą różnicę widać w segmencie powyżej 80 m². To naturalne, bo Warszawa ma rozwinięty rynek dużych apartamentów i mieszkań w kamienicach, których w mniejszych miastach po prostu brakuje.
Porównanie
Warszawa i Polska w 2025 roku
| Wskaźnik | Warszawa | Polska |
|---|---|---|
| Średnia powierzchnia kupionego mieszkania | 54 m² | ok. 54 m² |
| Zmiana średniej od 2021 roku | prawie 4 m² mniej | 0,7 m² mniej |
| Średni metraż lokalu do 40 m² | 33 do 34 m² | 33 do 34 m² |
| Udział mieszkań do 40 m² | 30,2% | niższy niż w Warszawie |
| Lokale powyżej 80 m² | wyraźnie większe niż średnio w kraju | mniejsze niż w stolicy |
Co to oznacza dla kupujących i sprzedających
Kurczący się metraż ma swoją cenę także poza portfelem. Z badań, które opisywaliśmy niedawno, wynika, że co trzeci mieszkaniec bloku uważa, że za mały metraż blokuje decyzję o dziecku. Z kolei dla sprzedających to sygnał, że małe mieszkania w dobrych lokalizacjach będą nadal znajdować nabywców szybciej niż duże lokale w drogich dzielnicach.
PRAKTYCZNE WNIOSKI
- Jeśli budżet wymusza mniejszy metraż, warto szukać dobrych układów. Ustawne 45 m² z oddzielną kuchnią bywa wygodniejsze niż źle rozplanowane 52 m².
- Kupujący, dla których liczba pokoi jest ważniejsza niż adres, coraz częściej porównują ofertę stołeczną z okolicami Warszawy.
- Przy zakupie pod wynajem małe lokale nadal mają przewagę płynności, ale w ofercie jest ich też coraz więcej.
- Pełny przegląd stawek w poszczególnych dzielnicach znajdziesz w zestawieniu cen mieszkań w Warszawie po dzielnicach.
Najczęściej zadawane pytania
Jaki jest średni metraż mieszkania kupowanego w Warszawie?
Według danych GUS za 2025 rok średnia powierzchnia użytkowa mieszkania kupionego w Warszawie wynosiła 54 m². Dane obejmują łącznie rynek pierwotny i wtórny.
O ile zmniejszyły się kupowane mieszkania w Warszawie?
W 2021 roku średnio kupowane mieszkanie w stolicy miało prawie 58 m². Do 2025 roku średnia spadła o niecałe 4 m².
Jaki odsetek kupowanych mieszkań w Warszawie ma do 40 m²?
W 2025 roku było to 30,2 procent transakcji. W 2021 roku udział mieszkań do 40 m² wynosił 26 procent.
Jakie mieszkania sprzedają się najczęściej w Polsce?
Najwięcej transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni od 40 do 60 m². Typowe sprzedawane mieszkanie ma około 50 do 55 m², a średnia z danych GUS za 2025 rok to około 54 m².
Dlaczego mieszkania kupowane w Warszawie są coraz mniejsze?
Najważniejsze powody to wysokie ceny metra kwadratowego i droższy od 2022 roku kredyt. Kupujący z ograniczonym budżetem częściej wybierają mniejszy metraż niż gorszą lokalizację. Swoją rolę odgrywają też zakupy inwestycyjne pod wynajem.
Źródła
- PropertyNews.pl, Mieszkania kupowane w Warszawie są coraz mniejsze
- Główny Urząd Statystyczny, Obrót nieruchomościami
- PropertyNews.pl, dane Otodom o cenach na rynku wtórnym we wrześniu 2026 roku
Artykuł opublikowany 30 października 2026 roku. Wartości oznaczone jako szacunkowe zostały wyliczone przez redakcję.
