Czytasz: Prawie połowa kupujących wybiera rynek wtórny. Używane mieszkania są już tańsze od nowych
- 01
Prawie połowa kupujących wybiera rynek wtórny. Używane mieszkania są już tańsze od nowych
Prawie połowa kupujących wybiera rynek wtórny. Używane mieszkania są już tańsze od nowych
Jeszcze rok temu metr używanego mieszkania w siedmiu największych miastach kosztował nieco więcej niż metr nowego. Dziś jest odwrotnie, a różnica na korzyść rynku wtórnego przekracza 500 zł i rośnie z kwartału na kwartał. Nic dziwnego, że w badaniu Kantar dla Otodom aż 49 procent ankietowanych chce kupić mieszkanie z drugiej ręki, a tylko 18 procent stawia na dewelopera. Sprawdzamy, gdzie używane mieszkania drożeją, gdzie stoją w miejscu i ile realnie można zaoszczędzić.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- 49 procent badanych w II kwartale 2026 roku chciało kupić lub kupiło mieszkanie z rynku wtórnego. Przez ostatni rok ten odsetek nie spadł poniżej 47 procent.
- W siedmiu największych miastach metr nowego mieszkania podrożał w rok o 7 procent, do około 16 tys. zł, a używanego o 3 procent, do 15,5 tys. zł.
- We wrześniu metr używanego mieszkania w Warszawie kosztował średnio 18,8 tys. zł. Najszybciej drożało Trójmiasto, w Krakowie ceny niemal stanęły.
- Liczba zapytań o mieszkania z drugiej ręki w Warszawie była o 23 procent wyższa niż rok wcześniej.
- Banki udzieliły w dziewięć miesięcy 2026 roku kredytów mieszkaniowych na 116,4 mld zł.
Rynek wtórny to już nie kompromis
Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości, który Kantar prowadzi dla Otodom, pokazuje bardzo stabilny obraz. W II kwartale 2026 roku 49 procent ankietowanych zamierzało kupić albo już kupiło nieruchomość z drugiej ręki. Na mieszkanie od dewelopera stawiało 18 procent, a dla 33 procent rodzaj rynku nie miał znaczenia. Podobnie wypada raport Otodom o stylach życia „Szczęśliwy Dom”. Wśród osób, które kupiły swoje obecne mieszkanie, 47 procent nabyło je od poprzedniego właściciela.
Badanie Kantar dla Otodom, II kwartał 2026
Na jakim rynku Polacy chcą kupić mieszkanie
Odsetek wskazań wśród osób, które planowały zakup lub kupiły nieruchomość. Udział zwolenników rynku wtórnego przez ostatnie cztery kwartały nie spadł poniżej 47 procent.
Paweł Jarząbek z Otodom tłumaczy, że dla wielu osób wybór używanego mieszkania wynika dziś bardziej ze stylu życia niż z braku pieniędzy na nowe. Kupujący płacą za gotową okolicę: zieleń, ciszę, szkołę i przychodnię w zasięgu spaceru. Wśród „rynkowych person” opisanych przez Otodom są na przykład Głęboko Zakorzenieni (12,5 procent populacji), dla których rynek wtórny jest jedynym obszarem poszukiwań, czy Architekci Dzieciństwa (9,5 procent), którzy wracają do dzielnic, w których dorastali.
„Rynek wtórny przestał być wyborem wyłącznie dla tych, których nie stać na nowe mieszkanie. Kupujący liczą coraz dokładniej i widzą, że za metr z drugiej ręki płacą dziś średnio mniej.”
Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz w Otodom
Ceny się odwróciły. Nowe drożeją szybciej
Ważniejsze od deklaracji są jednak liczby. W II kwartale 2025 roku średnia cena metra używanego mieszkania w siedmiu największych miastach wynosiła nieco ponad 15 tys. zł i była wyższa niż w nowych inwestycjach, gdzie płacono 14 940 zł. Rok później proporcje się odwróciły. Rynek deweloperski podrożał o 7 procent, rynek wtórny o 3 procent.
II kwartał 2025
II kwartał 2026
Na mieszkaniu o powierzchni 50 m² różnica 500 zł na metrze to około 25 tys. zł. Nie jest to przepaść, ale przy rosnącym dystansie i szybszym wzroście cen u deweloperów różnica może się dalej powiększać. Szczegółowe porównanie obu rynków miasto po mieście znajdziesz w naszym poradniku rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku.
Ile kosztuje używane mieszkanie we wrześniu 2026 roku
Wrzesień potwierdził, że na rynku wtórnym nie ma gwałtownych wzrostów. W większości dużych miast ceny rosną wolniej niż inflacja, która wynosi 4,1 procent. Realnie oznacza to więc stagnację albo lekki spadek wartości.
Rynek wtórny, wrzesień 2026
Średnia cena metra i zmiana w ciągu roku
Słupki w jednej skali, 100 procent to 18 800 zł. W Łodzi i Katowicach ceny wzrosły w ciągu roku o mniej niż 2 procent. W Krakowie w ciągu miesiąca spadły o 0,8 procent.
Największą niespodzianką jest Kraków. Ceny wzrosły tam w skali roku zaledwie o 0,4 procent, a we wrześniu spadły w porównaniu z sierpniem. Dla porównania, Trójmiasto podrożało o 5,5 procent i zrównało się z Krakowem na poziomie 16,7 tys. zł za metr. O tym, jak blisko Kraków podszedł do stolicy, pisaliśmy w tekście o cenach mieszkań używanych w Krakowie i Warszawie.
Gdzie kupujących przybywa, a gdzie ubywa
Popyt mierzony liczbą zapytań o mieszkania z drugiej ręki rośnie nierówno. Rekord bije Warszawa, ale są też miasta, w których zainteresowanie wyraźnie spadło.
Rynek wtórny, wrzesień 2026 wobec września 2025
Zmiana liczby zapytań o mieszkania z drugiej ręki
Długość słupka pokazuje skalę zmiany, 100 procent to 23 punkty procentowe.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.10.2026Via Bielany Yareal: ceny mieszkań, lokalizacja i termin oddaniaKredyt pomaga, emocje też
Kupujących wspierają banki. Według BIK w dziewięć miesięcy 2026 roku udzielono kredytów mieszkaniowych na 116,4 mld zł, o 10 mld zł więcej niż w całym rekordowym 2025 roku. Średnia kwota kredytu we wrześniu wyniosła 486,5 tys. zł, o 8,3 procent więcej niż rok wcześniej. Trzeba jednak pamiętać, że prawie jedną trzecią akcji kredytowej stanowią refinansowania starszych kredytów. Więcej liczb znajdziesz w naszej analizie akcji kredytowej BIK za wrzesień 2026 roku.
Ciekawe, że wśród osób nastawionych na rynek wtórny spadku cen oczekuje 20 procent badanych, a wśród zainteresowanych nowymi mieszkaniami 16 procent. Kupujący z drugiej ręki są więc nieco bardziej sceptyczni i częściej liczą na negocjacje.
Ile naprawdę kosztuje zakup na każdym z rynków
Niższa cena metra to nie wszystko. Na rynku wtórnym dochodzą koszty, których nie ma u dewelopera, i odwrotnie. Poniżej zestawienie najważniejszych pozycji przy zakupie mieszkania.
Koszty dodatkowe
Rynek wtórny i pierwotny w praktyce
| Pozycja | Rynek wtórny | Rynek pierwotny |
|---|---|---|
| Podatek PCC | 2% ceny, ale zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania | brak, VAT jest w cenie |
| Prowizja pośrednika | często 2 do 3% ceny plus VAT, jeśli kupujesz przez biuro | zwykle brak |
| Wykończenie | zależnie od stanu, od odświeżenia po generalny remont | w stanie deweloperskim pełne wykończenie |
| Czas do zamieszkania | od razu po akcie i wydaniu lokalu | od kilku tygodni do kilkunastu miesięcy |
| Okolica | gotowa, można ją sprawdzić przed zakupem | często dopiero powstaje |
Zestawienie poglądowe. Koszty notarialne i sądowe występują na obu rynkach.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- W większości dużych miast ceny używanych mieszkań rosną wolniej niż inflacja, co daje miejsce na negocjacje.
- Różnica 500 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego może zniknąć po doliczeniu prowizji i remontu, więc warto liczyć całkowity koszt.
- Kupując pierwsze mieszkanie z drugiej ręki, nie zapłacisz 2 procent PCC, co przy lokalu za 700 tys. zł oznacza 14 tys. zł oszczędności.
Najczęściej zadawane pytania
Ilu Polaków chce kupić mieszkanie z rynku wtórnego?
Według badania Kantar dla Otodom w II kwartale 2026 roku 49 procent ankietowanych chciało kupić lub kupiło nieruchomość z drugiej ręki. 18 procent wybierało rynek pierwotny, a dla 33 procent nie miało to znaczenia.
Czy mieszkania z rynku wtórnego są tańsze od nowych?
Tak, w siedmiu największych miastach w II kwartale 2026 roku metr używanego mieszkania kosztował średnio 15,5 tys. zł, a nowego około 16 tys. zł. Rok wcześniej rynek wtórny był minimalnie droższy.
Ile kosztuje metr używanego mieszkania w Warszawie?
We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa wynosiła 18,8 tys. zł za metr, o 2,8 procent więcej niż rok wcześniej.
W którym mieście ceny mieszkań z drugiej ręki rosną najszybciej?
We wrześniu 2026 roku najszybciej drożało Trójmiasto, o 5,5 procent rok do roku, do 16,7 tys. zł za metr. Najwolniej Kraków, gdzie ceny wzrosły tylko o 0,4 procent.
Czy przy zakupie mieszkania z drugiej ręki trzeba płacić podatek?
Zwykle kupujący płaci 2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnieni są nabywcy pierwszego mieszkania, którzy spełniają warunki ustawowe.
Źródła
- PropertyNews.pl, Niemal połowa kupujących wybiera mieszkania z drugiej ręki
- Otodom, Monitor Nastrojów Rynku Nieruchomości i raport „Szczęśliwy Dom”
- Biuro Informacji Kredytowej, dane o akcji kredytowej
Artykuł opublikowany 30 października 2026 roku. Ceny pochodzą z ofert, a wartości szacunkowe wyliczyła redakcja.
