Czytasz: Pod Łodzią sprzedaż spadła o 70 procent, pod Warszawą wzrosła o 19. Kupujący liczą budżet, nie metry
- 01
Pod Łodzią sprzedaż spadła o 70 procent, pod Warszawą wzrosła o 19. Kupujący liczą budżet, nie metry
Pod Łodzią sprzedaż spadła o 70 procent, pod Warszawą wzrosła o 19. Kupujący liczą budżet, nie metry
Mieszkania pod miastem są wszędzie wyraźnie tańsze niż w samej metropolii, a mimo to jedne rynki podmiejskie rosną, a inne zapadają się. W trzech kwartałach 2026 roku deweloperzy sprzedali w okolicach Warszawy blisko 3,7 tys. lokali, o 19 procent więcej niż rok wcześniej. W okolicach Łodzi sprzedaż spadła o 70 procent, do zaledwie 123 mieszkań. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że kluczem nie jest cena metra, tylko odpowiedź na proste pytanie: czy w mieście da się kupić coś za 500 tys. zł?
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Sprzedaż nowych mieszkań wzrosła w trzech kwartałach 2026 roku wokół Warszawy (+19%), Wrocławia (+24%), Krakowa (+14%) i Trójmiasta (+5%).
- Spadła wokół Łodzi (-70%) i Poznania (-29%).
- We wrześniu metr nowego mieszkania pod Warszawą kosztował około 12,3 tys. zł, o 38 procent mniej niż w stolicy.
- W Warszawie deweloperzy mieli tylko 424 mieszkania tańsze niż 500 tys. zł, a w okolicznych miejscowościach 1157.
- W Łodzi takich mieszkań było około 4,4 tys., a pod Łodzią niespełna sto.
Gdzie deweloperzy sprzedali więcej, a gdzie mniej
Analiza RynekPierwotny.pl dotyczy wyłącznie nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów w miejscowościach otaczających sześć największych aglomeracji. Nie obejmuje domów jednorodzinnych. Wyniki dzielą się na dwie wyraźne grupy.
Okolice największych miast, I do III kwartału 2026
Zmiana sprzedaży nowych mieszkań rok do roku
Długość słupka pokazuje skalę zmiany, 100 procent to 70 punktów procentowych.
Okolice Warszawy pozostają zdecydowanie największym rynkiem podmiejskim w kraju. Sprzedaż jest tam prawie dwa razy większa niż wokół Trójmiasta i niemal pięć razy większa niż wokół Wrocławia. Na uwagę zasługuje Kraków. Po pierwszym półroczu rynek podmiejski był tam jeszcze na minusie, a po trzech kwartałach jest już wyraźnie na plusie.
Deweloperzy wszędzie hamują z nową ofertą
Druga strona medalu to podaż. Aktywność deweloperów zmalała we wszystkich badanych strefach podmiejskich, także tam, gdzie sprzedaż rośnie. Najmocniej ograniczono nowe projekty wokół Poznania i Krakowa.
Okolice największych miast, I do III kwartału 2026
Spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży
Słupki w jednej skali, 100 procent to spadek o 83 procent.
Wokół Wrocławia i Krakowa mamy więc ciekawą sytuację: kupujących przybywa, a nowych mieszkań wchodzi na rynek coraz mniej. Taki układ zwykle sprzyja podwyżkom cen w kolejnych kwartałach. Wcześniejszy etap tego trendu opisywaliśmy w artykule o tym, że podmiejskie lokalizacje już nie zawsze wygrywają.
Cena metra to za mało, by wyjaśnić różnice
Mieszkania pod miastem są tańsze wszędzie. We wrześniu metr nowego mieszkania w okolicach Warszawy kosztował około 12,3 tys. zł, czyli o 38 procent mniej niż w stolicy. Podobna przepaść jest wokół Poznania, a najmniejsza wokół Łodzi.
Wrzesień 2026, rynek pierwotny
O ile taniej jest za granicą miasta
| Aglomeracja | Różnica ceny metra: okolice wobec miasta | Sprzedaż w okolicach, I do III kw. 2026 |
|---|---|---|
| Warszawa | 38% taniej (ok. 12,3 tys. zł za metr) | +19% |
| Poznań | 38% taniej | -29% |
| Trójmiasto | 34% taniej | +5% |
| Kraków | 34% taniej | +14% |
| Wrocław | 32% taniej | +24% |
| Łódź | 23% taniej | -70% |
Okolice Warszawy i Poznania są tańsze od miasta w tym samym stopniu, a ich wyniki sprzedaży idą w przeciwnych kierunkach.
Tabela dobrze pokazuje, że sama różnica cen niczego nie przesądza. Okolice Warszawy i Poznania są tańsze od miasta o tyle samo, a ich sprzedaż porusza się w przeciwnych kierunkach. Do tego ceny w obu strefach mocno się rozjeżdżają. Pod Warszawą można znaleźć mieszkania od około 6 tys. do 28 tys. zł za metr, choć najwięcej ofert mieści się w przedziale 10 do 12 tys. zł. W samej stolicy rozpiętość sięga od 9,5 tys. do blisko 80 tys. zł, a większość ofert to 15 do 20 tys. zł za metr.
Liczy się oferta do 500 tys. zł
Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że kupujący nie porównują średnich, tylko konkretne mieszkania w swoim budżecie. Dla wielu osób kupujących pierwsze mieszkanie granicą jest 500 tys. zł. Jeśli w mieście nie ma czego kupić za tę kwotę, popyt sam wylewa się poza jego granice.
„Wbrew pozorom kupujący nie porównują średnich cen metra kwadratowego. Porównują konkretne mieszkania, które mogą kupić za określony budżet.”
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Oferta deweloperów, wrzesień 2026
Mieszkania tańsze niż 500 tys. zł: miasto i okolice
w mieście: 424
w okolicach: 1157
w mieście: ok. 4400
w okolicach: niespełna 100
Słupki w jednej skali, 100 procent to 4400 mieszkań. W Poznaniu takich lokali jest ponad tysiąc, a w okolicach ponad trzy razy mniej.
Łódź to najlepszy przykład. W mieście jest około 4,4 tys. nowych mieszkań poniżej 500 tys. zł, więc nikt nie musi wyprowadzać się poza granice, by kupić coś w swoim budżecie. Nic dziwnego, że sprzedaż pod Łodzią spadła o 70 procent, a deweloperzy nie spieszą się z nowymi projektami. Skalę różnic cenowych między Łodzią a stolicą pokazywaliśmy w tekście za 50 metrów w Warszawie kupisz w Łodzi ponad sto.
Co kupisz za 500 tys. zł w Warszawie i pod Warszawą
Policzyliśmy, jak duże mieszkanie da się kupić za 500 tys. zł przy średnich cenach z września. Średnią cenę w samej Warszawie wyliczyliśmy z danych RynekPierwotny.pl, według których okolice są o 38 procent tańsze od stolicy.
Warszawa
Okolice Warszawy
Różnica 16 metrów oznacza zwykle dodatkowy pokój. Dla rodzin to argument trudny do zignorowania, nawet jeśli w zamian dochodzą codzienne dojazdy. Podobny mechanizm działa wokół Trójmiasta, gdzie oferta do 500 tys. zł jest większa niż w samej metropolii, i coraz mocniej wokół Krakowa, gdzie tanich mieszkań brakuje zarówno w mieście, jak i w okolicy. Jak wygląda ten budżet z perspektywy młodych kupujących, opisaliśmy w tekście o tym, jak młodzi kupują dziś pierwsze mieszkanie.
Rynki podmiejskie najbardziej czują kredyt
Mieszkania za miastem kupują najczęściej osoby młode, z ograniczoną zdolnością kredytową. Kiedy banki zaostrzają kryteria albo kredyt drożeje, właśnie ta grupa jako pierwsza odkłada zakup. Dlatego rynki podmiejskie reagują na zmiany stóp procentowych szybciej i mocniej niż same metropolie. Obecnie sprzyja im rekordowa akcja kredytowa, ale ta zależność działa w obie strony.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Pod Warszawą i Wrocławiem popyt rośnie, a nowej oferty ubywa. Kto szuka tam mieszkania, może mieć coraz mniejszy wybór.
- Pod Łodzią i Poznaniem kupujący ma przewagę negocjacyjną, bo deweloperzy sprzedają wyraźnie mniej niż rok temu.
- Porównując miasto z okolicą, warto doliczyć koszty dojazdów i drugiego samochodu, a nie tylko porównać ceny metra.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań sprzedano pod Warszawą w 2026 roku?
W trzech pierwszych kwartałach 2026 roku deweloperzy sprzedali w aglomeracji warszawskiej poza granicami stolicy blisko 3,7 tys. mieszkań, o 19 procent więcej niż rok wcześniej.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania pod Warszawą?
We wrześniu 2026 roku średnio około 12,3 tys. zł, o 38 procent mniej niż w Warszawie. Najwięcej ofert mieści się w przedziale od 10 do 12 tys. zł za metr.
Dlaczego sprzedaż mieszkań pod Łodzią tak mocno spadła?
W samej Łodzi deweloperzy oferują około 4,4 tys. mieszkań tańszych niż 500 tys. zł. Kupujący nie muszą więc wyprowadzać się za miasto, by znaleźć lokal w swoim budżecie. Sprzedaż pod Łodzią spadła o 70 procent, do 123 mieszkań.
Ile mieszkań poniżej 500 tys. zł jest w Warszawie?
We wrześniu 2026 roku deweloperzy mieli w samej Warszawie tylko 424 takie mieszkania. W miejscowościach wokół stolicy było ich 1157.
Źródła
Artykuł opublikowany 30 października 2026 roku. Wyliczenia metrażu za 500 tys. zł mają charakter poglądowy i bazują na średnich cenach ofertowych.
