Czytasz: Ceny mieszkań w Polsce: wykres 20 i 30 lat (2006 do 2026)
- 01
Ceny mieszkań w Polsce: wykres 20 i 30 lat (2006 do 2026)
Ceny mieszkań w Polsce na wykresie z 20 lat pokazują jedno: metr kwadratowy w dużych miastach kosztuje dziś około trzy razy więcej niż w 2006 roku. Według cen transakcyjnych NBP średnia dla 17 miast wzrosła na rynku pierwotnym z 3 971 do 12 086 zł/m², a na rynku wtórnym z 3 441 do 10 629 zł/m² (II kwartał 2026). Po odjęciu inflacji wzrost jest jednak dużo skromniejszy, a pensje rosły szybciej niż ceny mieszkań. Poniżej wykres rok po roku, pełna tabela, 30 lat danych i odpowiedź na pytanie, kiedy mieszkania były najtańsze.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- 20 lat: średnia 17 miast na rynku pierwotnym urosła z 3 971 zł/m² (IV kw. 2006) do 12 086 zł/m² (II kw. 2026), czyli 3 razy
- Rynek wtórny: z 3 441 do 10 629 zł/m², także około 3 razy
- Po inflacji: od 2007 do 2025 roku ceny w 17 miastach urosły realnie o około 22 proc., w Warszawie o około 13 proc.
- Pensje: w tym samym czasie przeciętne wynagrodzenie urosło realnie o około 77 proc.
- Najtaniej realnie: w 2013 roku, ponad 20 proc. poniżej szczytu z 2007 roku
- Teraz: w dużych miastach ceny stoją niemal w miejscu (od 0 do 2,4 proc. r/r), w całej Polsce GUS notuje plus 6,3 proc. r/r
Wykres cen mieszkań w Polsce: 20 lat rok po roku
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Od 2006 do 2026 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły nominalnie około trzykrotnie: średnia transakcyjna 17 miast na rynku pierwotnym poszła z 3 971 do 12 086 zł/m². Droga nie była prosta. Po boomie 2007 roku ceny spadały i stały w miejscu aż do 2013 roku, potem przez dekadę rosły, a najmocniej w latach 2021 do 2024.
Ceny transakcyjne mieszkań w Polsce: średnia 17 miast, rynek pierwotny, zł/m² (2006 do 2026)
Najedź kursorem na słupek (na telefonie dotknij), żeby zobaczyć cenę i zmianę rok do roku.
Źródło: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ceny transakcyjne, IV kwartał każdego roku, w 2026 roku II kwartał). Średnia arytmetyczna 16 miast wojewódzkich i Gdyni. Opracowanie: ilezametr.pl.
Wykres najlepiej czytać w czterech blokach. W latach 2006 i 2007 ceny wystrzeliły o ponad 38 procent w rok, napędzane tanimi kredytami, także we frankach szwajcarskich. Od 2008 do 2013 roku przyszła długa korekta: średnia 17 miast przez sześć lat stała w okolicy 5 000 zł/m², a w Warszawie nowe mieszkania potaniały o niemal jedną czwartą. Od 2014 roku zaczęło się powolne odbicie, które od 2018 roku przyspieszyło. Ostatni blok, od 2020 roku, to najszybsze wzrosty w historii pomiarów NBP: rekordowo niskie stopy w pandemii, potem inflacja i program Bezpieczny Kredyt 2 procent.
W 2025 i 2026 roku słupki prawie się wyrównały. Średnia 17 miast na rynku pierwotnym wzrosła w ciągu ostatniego roku o 1,6 procent, a na rynku wtórnym o 2,1 procent. Więcej o bieżących danych piszemy w analizie ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce według NBP.
Tabela: ceny mieszkań w Polsce w latach 2006 do 2026
W tabeli zebraliśmy ceny transakcyjne z bazy NBP dla czterech zestawów: średniej 17 miast (osobno rynek pierwotny i wtórny), Warszawy oraz 10 mniejszych miast wojewódzkich. Wszystkie wartości dotyczą IV kwartału danego roku, a w 2026 roku ostatniego opublikowanego, czyli II kwartału.
| Rok | 17 miast, pierwotny | 17 miast, wtórny | Warszawa, pierwotny | Warszawa, wtórny | 10 miast, pierwotny |
|---|---|---|---|---|---|
| 2006 | 3 971 | 3 441 | 6 186 | 6 267 | 3 220 |
| 2007 | 5 509 | 4 987 | 8 571 | 8 242 | 4 819 |
| 2008 | 5 503 | 4 871 | 8 149 | 8 025 | 5 007 |
| 2009 | 5 126 | 4 636 | 7 680 | 7 649 | 4 586 |
| 2010 | 5 179 | 4 718 | 7 441 | 7 765 | 4 738 |
| 2011 | 5 173 | 4 700 | 7 226 | 7 752 | 4 590 |
| 2012 | 4 999 | 4 400 | 6 466 | 7 355 | 4 636 |
| 2013 | 5 099 | 4 346 | 7 427 | 7 079 | 4 588 |
| 2014 | 5 160 | 4 397 | 7 315 | 7 326 | 4 708 |
| 2015 | 5 267 | 4 424 | 7 462 | 7 314 | 4 708 |
| 2016 | 5 439 | 4 595 | 7 686 | 7 576 | 4 825 |
| 2017 | 5 620 | 4 921 | 7 751 | 8 019 | 5 032 |
| 2018 | 6 138 | 5 443 | 8 565 | 8 680 | 5 504 |
| 2019 | 6 718 | 6 112 | 9 476 | 9 732 | 6 054 |
| 2020 | 7 211 | 6 681 | 10 240 | 10 662 | 6 526 |
| 2021 | 8 430 | 7 484 | 11 620 | 11 618 | 7 748 |
| 2022 | 9 453 | 8 182 | 12 836 | 12 816 | 8 811 |
| 2023 | 10 442 | 9 036 | 14 927 | 14 149 | 9 532 |
| 2024 | 11 696 | 10 408 | 16 548 | 16 972 | 10 639 |
| 2025 | 11 902 | 10 500 | 16 577 | 16 759 | 10 833 |
| 2026 (II kw.) | 12 086 | 10 629 | 16 783 | 16 723 | 11 037 |
Źródło: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych, ceny transakcyjne w zł za m², stan danych na 29.10.2026. 17 miast to średnia arytmetyczna 16 miast wojewódzkich i Gdyni, 10 miast to średnia ważona NBP dla Białegostoku, Bydgoszczy, Katowic, Kielc, Lublina, Olsztyna, Opola, Rzeszowa, Szczecina i Zielonej Góry.
Z tabeli wynika ciekawa rzecz: w 20 lat najmocniej podrożały mniejsze miasta wojewódzkie. Średnia 10 miast na rynku pierwotnym wzrosła z 3 220 do 11 037 zł/m², czyli 3,4 raza. Warszawa, która startowała z najwyższego pułapu, urosła najsłabiej, bo 2,7 raza. Różnica między stolicą a resztą kraju w ujęciu procentowym się zmniejszyła, choć w złotówkach dalej jest ogromna.
Ceny mieszkań: wykres 30 lat, czyli co wiadomo o latach 90.
WAŻNE ZASTRZEŻENIE
Dla lat 1995 do 2001 nie istnieje żadna urzędowa seria rynkowych cen transakcyjnych mieszkań. NBP zaczyna pomiar w 2000 roku we Wrocławiu i w 2002 roku w Warszawie, GUS publikuje ceny z transakcji rynkowych od 2010 roku. Liczby typu „metr w Warszawie w 1995 roku kosztował 1 500 zł” krążą w sieci bez źródła.
Jedyny ciągły szereg sięgający połowy lat 90. to wskaźnik ceny 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Ogłaszał go urząd mieszkaniowy w Monitorze Polskim, a od końca 1998 roku robi to GUS. To nie jest cena rynkowa, tylko przeciętny koszt budowy metra w oddanych do użytku budynkach wielorodzinnych, ale dobrze pokazuje skalę zmian. Najdłuższy szereg prawdziwych cen transakcyjnych ma Wrocław (od 2000 roku) i Warszawa (od 2002 roku).
Warszawa, rynek wtórny: ceny transakcyjne zł/m² przez 25 lat (2002 do 2026)
Najedź kursorem na słupek (na telefonie dotknij). To najdłuższy pełny szereg cen transakcyjnych NBP dla stolicy.
Źródło: NBP, arkusz cen historycznych rynku wtórnego (2002 do 2005, IV kwartał) i baza cen transakcyjnych (od 2006, IV kwartał, w 2026 roku II kwartał). Opracowanie: ilezametr.pl.
| Rok | Przeciętna pensja brutto | Koszt budowy 1 m² (średnia roczna) | Warszawa, wtórny (IV kw.) | Wrocław, wtórny (IV kw.) |
|---|---|---|---|---|
| 1995 | 702,62 zł | 898 zł | brak danych | brak danych |
| 1998 | 1 239,49 zł | 1 818 zł | brak danych | brak danych |
| 2000 | 1 923,81 zł | 2 281 zł | brak danych | 2 038 zł |
| 2002 | 2 133,21 zł | 2 404 zł | 3 258 zł | 2 014 zł |
| 2005 | 2 380,29 zł | 2 439 zł | 3 937 zł | 3 022 zł |
| 2010 | 3 224,98 zł | 4 360 zł | 7 765 zł | b.d. |
| 2015 | 3 899,78 zł | 3 970 zł | 7 314 zł | b.d. |
| 2025 | 8 903,56 zł | 7 469 zł | 16 759 zł | b.d. |
Źródła: GUS i Monitor Polski (przeciętne wynagrodzenie, cena 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego), NBP (ceny transakcyjne rynku wtórnego). Pensje sprzed 1999 roku nie są w pełni porównywalne z późniejszymi, bo od 1.01.1999 wynagrodzenia zostały ubruttowione o składki pracownika.
Wniosek z 30 lat jest taki, że koszt budowy metra urósł od 1995 roku około ośmiu razy, a przeciętna pensja niemal trzynaście razy. Ceny rynkowe w dużych miastach w tym czasie najpewniej rosły szybciej niż koszt budowy, ale tej tezy nie da się uczciwie zmierzyć dla lat 90. Pewne jest to, co mówi szereg NBP dla Warszawy: od IV kwartału 2002 roku do II kwartału 2026 roku metr na rynku wtórnym zdrożał z 3 258 do 16 723 zł, czyli pięciokrotnie. Wrocław od 2000 roku podrożał ponad sześć razy, z około 2 000 do 12 590 zł/m².
Jeśli interesuje Cię jeszcze starsza historia, opisaliśmy ją osobno w tekście o tym, ile dziś warta jest książeczka mieszkaniowa z PRL.
Pięć epok rynku mieszkaniowego w Polsce
Zmiany liczone na cenach transakcyjnych NBP z IV kwartału, rynek pierwotny. Opracowanie: ilezametr.pl.
Ile naprawdę podrożały mieszkania po odjęciu inflacji
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Od 2007 do 2025 roku średnia cena w 17 miastach wzrosła nominalnie o 128 procent, ale realnie, po uwzględnieniu inflacji, tylko o około 22 procent. W Warszawie realny wzrost wyniósł niecałe 13 procent. Przeciętna pensja w tym samym czasie urosła realnie o około 77 procent.
| Rok | Warszawa realnie vs 2007 | 17 miast realnie vs 2007 | Przeciętna pensja realnie vs 2007 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 0,0% | 0,0% | 0,0% |
| 2009 | −9,8% | −7,4% | +6,9% |
| 2011 | −14,7% | −11,2% | +9,5% |
| 2013 | −24,9% | −20,4% | +12,3% |
| 2015 | −20,8% | −17,5% | +21,1% |
| 2017 | −17,8% | −13,3% | +30,8% |
| 2019 | −6,4% | +0,2% | +44,9% |
| 2021 | +3,6% | +11,9% | +53,5% |
| 2023 | −0,4% | +8,2% | +52,2% |
| 2024 | +15,1% | +21,2% | +68,0% |
| 2025 | +12,8% | +21,7% | +76,5% |
Średnie roczne ceny transakcyjne NBP (rynek pierwotny i wtórny razem) oraz przeciętne wynagrodzenie GUS, zdeflowane średniorocznym wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS. Szacunek redakcji ilezametr.pl.
Ta tabela zmienia perspektywę. Realnie najtańsze mieszkania były w 2013 roku: w Warszawie o 25 procent, a w 17 miastach o 20 procent taniej niż w 2007 roku. Stolica wróciła do realnego szczytu z 2007 roku dopiero w 2021 roku, po inflacji z lat 2022 i 2023 znów zeszła pod kreskę i trwale wyszła ponad nią w 2024 roku. Kto kupił mieszkanie na górce w 2007 roku, po siedemnastu latach ma w ręku tylko trochę więcej niż wtedy w sile nabywczej.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 23.10.2026W dekadę przybyło 2 mln mieszkań. Rzeszów rósł najszybciej, Warszawa dopiero siódmaIle metrów kwadratowych kupisz za pensję: 20 lat porównania
| Rok | Przeciętna pensja brutto | 17 miast | Warszawa | Cała Polska (GUS) |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 2 477 zł | 0,71 m² | 0,42 m² | brak |
| 2007 | 2 691 zł | 0,55 m² | 0,34 m² | brak |
| 2010 | 3 225 zł | 0,65 m² | 0,41 m² | 0,71 m² |
| 2013 | 3 650 zł | 0,78 m² | 0,52 m² | 0,84 m² |
| 2016 | 4 047 zł | 0,82 m² | 0,54 m² | 0,87 m² |
| 2019 | 4 918 zł | 0,80 m² | 0,53 m² | 0,95 m² |
| 2022 | 6 346 zł | 0,74 m² | 0,51 m² | 0,88 m² |
| 2024 | 8 182 zł | 0,76 m² | 0,50 m² | 0,91 m² |
| 2025 | 8 904 zł | 0,80 m² | 0,54 m² | 0,94 m² |
| 2026 | 9 233 zł | 0,82 m² | 0,56 m² | brak |
Przeciętne wynagrodzenie brutto w gospodarce narodowej (GUS, w 2026 roku II kwartał) podzielone przez średnią roczną cenę transakcyjną NBP (rynek pierwotny i wtórny razem) oraz przez średnią cenę 1 m² z transakcji rynkowych GUS dla całej Polski. Szacunek redakcji ilezametr.pl.
Najgorzej było w 2007 roku: za przeciętną pensję brutto dało się kupić 0,34 m² w Warszawie i 0,55 m² w dużych miastach. Dziś to 0,56 m² w stolicy i 0,82 m² w 17 miastach. Mieszkanie 50 m² w Warszawie po średniej cenie z 2025 roku kosztowało równowartość około 93 przeciętnych pensji brutto, a w 2007 roku około 145 pensji. Dostępność mieszkań jest więc dziś wyraźnie lepsza niż w szczycie boomu, ale słabsza niż w latach 2015 do 2019. Szerzej liczymy to w tekście ile metrów mieszkania za pensję w 2026 roku.
Które miasta podrożały najbardziej w 20 lat
Ile razy podrożał metr mieszkania od początku pomiarów NBP do II kw. 2026
Źródło: NBP, ceny transakcyjne rynku wtórnego, IV kwartał roku startowego (Wrocław I kwartał 2000) do II kwartału 2026. Opracowanie: ilezametr.pl.
Najdłuższy szereg w bazie NBP ma Wrocław: w I kwartale 2000 roku metr na rynku wtórnym kosztował tam 1 997 zł, a w II kwartale 2026 roku 12 590 zł. Podobnie mocno urósł Gdańsk, z 2 222 zł w 2003 roku do 14 035 zł. Najwolniej z dużych miast rosły Poznań i Lublin. W samym okresie 20 lat, od IV kwartału 2006 roku, najmocniej podrożało 10 mniejszych miast wojewódzkich (rynek pierwotny 3,4 raza), a najsłabiej Warszawa (2,7 raza).
Ceny mieszkań w całej Polsce według GUS
Dane NBP dotyczą tylko 17 dużych miast. Dla całego kraju, łącznie z małymi miastami i wsiami, GUS liczy średnią cenę 1 m² lokalu sprzedanego w transakcjach rynkowych. Ta seria zaczyna się w 2010 roku i jest wyraźnie niższa od średnich NBP.
| Rok | Polska ogółem | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|---|
| 2010 | 4 556 zł | 5 406 zł | 4 069 zł |
| 2013 | 4 359 zł | 5 278 zł | 3 697 zł |
| 2016 | 4 635 zł | 5 613 zł | 3 990 zł |
| 2019 | 5 202 zł | 5 752 zł | 4 840 zł |
| 2021 | 6 334 zł | 6 899 zł | 5 903 zł |
| 2022 | 7 224 zł | 7 466 zł | 6 984 zł |
| 2023 | 7 906 zł | 8 155 zł | 7 676 zł |
| 2024 | 8 970 zł | 9 616 zł | 8 480 zł |
| 2025 | 9 485 zł | 10 650 zł | 8 660 zł |
Źródło: GUS, Bank Danych Lokalnych, średnia cena za 1 m² lokali mieszkalnych sprzedanych w ramach transakcji rynkowych, Polska.
Według GUS przeciętny metr mieszkania w Polsce kosztował w 2025 roku 9 485 zł, o 108 procent więcej niż w 2010 roku. Indeks cen lokali mieszkalnych GUS (2015 = 100) doszedł w II kwartale 2026 roku do 229,2 punktu, co oznacza wzrost o 6,3 procent rok do roku. To dużo szybciej niż w dużych miastach w danych NBP. Mniejsze miejscowości nadrabiają dystans do metropolii.
Stopy procentowe a ceny mieszkań
Na wykresie cen dobrze widać, kiedy zmieniały się stopy procentowe NBP. Tanie pieniądze w latach 2006, 2015 do 2019 i 2020 do 2021 zbiegały się ze wzrostami, a gwałtowne podwyżki w 2022 roku z chwilowym zamrożeniem rynku.
| Od dnia | Stopa referencyjna | Kontekst |
|---|---|---|
| 01.03.2006 | 4,00% | tani kredyt w czasie boomu |
| 26.06.2008 | 6,00% | szczyt cyklu przed kryzysem |
| 25.06.2009 | 3,50% | dno po kryzysie finansowym |
| 05.03.2015 | 1,50% | pięć lat bez zmian |
| 29.05.2020 | 0,10% | rekordowe minimum w pandemii |
| 08.09.2022 | 6,75% | szczyt po jedenastu podwyżkach |
| 05.10.2023 | 5,75% | obowiązuje do maja 2025 |
| 05.03.2026 | 3,75% | obecna stopa referencyjna (październik 2026) |
Źródło: NBP, archiwum stóp procentowych. Na posiedzeniu 6 i 7 października 2026 roku RPP pozostawiła stopy bez zmian.
Aktualne decyzje Rady omawiamy na bieżąco, ostatnio w tekście o październikowym posiedzeniu RPP.
Co dalej z cenami mieszkań
Dane z 2025 i 2026 roku pokazują rynek dwóch prędkości. W największych miastach ceny transakcyjne NBP rosną od zera do 2,4 procent rocznie, czyli realnie stoją albo lekko tanieją. W całej Polsce GUS widzi wciąż ponad 6 procent wzrostu, bo mniejsze rynki doganiają metropolie. Niższe stopy poprawiają zdolność kredytową, ale bez programu dopłat i przy dużej ofercie deweloperów trudno o powtórkę z lat 2023 i 2024. Najnowsze scenariusze ekonomistów zebraliśmy w tekście prognozy cen mieszkań na jesień 2026.
JAK CZYTAĆ TE DANE
- Ceny transakcyjne, nie ofertowe. NBP i GUS liczą ceny z aktów notarialnych. Ceny w ogłoszeniach są zwykle wyższe o kilka procent.
- IV kwartał. Dla porównania rok do roku bierzemy zawsze koniec roku. Średnie roczne wychodzą nieco inaczej, zwłaszcza w latach szybkich zmian.
- 17 miast to średnia arytmetyczna. Tak liczą ją media i raporty NBP w tekście. NBP osobno podaje średnie ważone zasobem dla 7, 6 i 10 miast.
- 2006 rok startowy. Pierwszy kwartał bazy NBP (III kw. 2006) miał małą próbę, dlatego wykres zaczynamy od IV kwartału.
Najczęstsze pytania
Jak zmieniały się ceny mieszkań w Polsce przez ostatnie 20 lat?
Według cen transakcyjnych NBP średnia 17 miast na rynku pierwotnym wzrosła z 3 971 zł/m² w IV kwartale 2006 roku do 12 086 zł/m² w II kwartale 2026 roku, czyli około trzykrotnie. Po boomie 2007 roku ceny stały w miejscu albo spadały do 2013 roku, potem rosły, najmocniej w latach 2021 do 2024.
Ile kosztował metr mieszkania w 2006 roku?
W IV kwartale 2006 roku średnia cena transakcyjna w 17 miastach wynosiła 3 971 zł/m² na rynku pierwotnym i 3 441 zł/m² na wtórnym. W Warszawie było to 6 186 zł/m² za nowe i 6 267 zł/m² za używane mieszkanie (NBP).
Kiedy mieszkania w Polsce były najtańsze?
Nominalnie najniższe ceny po boomie przypadły na lata 2012 i 2013. Realnie, po odjęciu inflacji, najtaniej było w 2013 roku: w Warszawie o około 25 procent, a w 17 miastach o około 20 procent taniej niż w 2007 roku.
Czy ceny mieszkań w Polsce kiedyś spadały?
Tak. Po szczycie w 2007 roku nowe mieszkania w Warszawie potaniały do końca 2012 roku o około 25 procent, a indeks hedoniczny NBP dla 7 największych miast spadł od III kwartału 2007 do II kwartału 2013 roku o 17,8 procent. Poziom szczytu odzyskał dopiero w 2018 roku.
Ile kosztowały mieszkania 30 lat temu?
Dla połowy lat 90. nie ma urzędowych danych o rynkowych cenach mieszkań. Wiadomo, że przeciętny koszt budowy 1 m² mieszkania w 1995 roku wynosił średnio 898 zł, a przeciętna pensja brutto 702,62 zł. Najstarsze ceny transakcyjne NBP pochodzą z 2000 roku (Wrocław, około 2 000 zł/m²) i z 2002 roku (Warszawa, 3 358 zł/m²).
Czy mieszkania drożeją szybciej niż pensje?
W ostatnich 20 latach nie. Od 2007 do 2025 roku przeciętna pensja wzrosła realnie o około 77 procent, a ceny w 17 miastach o około 22 procent. Za pensję brutto kupisz dziś około 0,82 m² w dużym mieście, wobec 0,55 m² w 2007 roku.
Jaka jest średnia cena metra mieszkania w Polsce w 2026 roku?
W II kwartale 2026 roku średnia transakcyjna 17 miast według NBP to 12 086 zł/m² na rynku pierwotnym i 10 629 zł/m² na wtórnym. W Warszawie odpowiednio 16 783 i 16 723 zł/m². Dla całej Polski GUS podaje za 2025 rok 9 485 zł/m².
Powiązane artykuły: ceny mieszkań w Warszawie: wykres 20 lat, metr mieszkania w Polsce według NBP, ceny mieszkań w największych miastach, kupować teraz czy poczekać.
Stan danych na 29 października 2026. Ceny transakcyjne: NBP, baza cen nieruchomości mieszkaniowych (ostatni opublikowany kwartał: II kw. 2026). Ceny w całej Polsce i indeks cen lokali: GUS. Wynagrodzenia, inflacja i koszt budowy 1 m²: GUS oraz Monitor Polski. Stopy procentowe: NBP. Wyliczenia realne i wskaźnik metrów za pensję: redakcja ilezametr.pl.
Źródła: NBP, ceny mieszkań (xlsx), GUS, Bank Danych Lokalnych, GUS, cena 1 m² powierzchni użytkowej, przeciętne wynagrodzenie w latach, NBP, archiwum stóp procentowych, Eurostat, indeks cen mieszkań.
