Ile naprawdę kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Polsce w 2026 roku? Dane NBP za I kwartał

Po latach dwucyfrowych podwyżek polski rynek mieszkaniowy złapał oddech. Najnowsze dane transakcyjne Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 roku pokazują coś, czego nie widzieliśmy od ponad dekady: ceny przestały gonić w górę, a na rynku wtórnym w największych miastach mieszkania są średnio tańsze niż rok wcześniej. Sprawdzamy, ile naprawdę trzeba dziś zapłacić za metr kwadratowy i gdzie różnice między miastami są największe.

Ile kosztuje metr kwadratowy w Polsce w 2026 roku?

Według danych NBP w pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach pierwotnych wyniosła około 14 245 zł za metr kwadratowy. To poziom symbolicznie niższy niż rok wcześniej, gdy płacono średnio 14 289 zł, czyli spadek o około 0,3 procent rok do roku. W praktyce oznacza to jedno: ceny stoją w miejscu.

Kluczowe słowo dla całego 2026 roku to stabilizacja. Mówimy o cenach transakcyjnych, a więc kwotach faktycznie wpisanych do aktów notarialnych, a nie o cenach ofertowych z ogłoszeń, które zwykle są wyraźnie wyższe. To właśnie te liczby najlepiej oddają, co naprawdę dzieje się w portfelach kupujących.

Najdrożej u deweloperów: Warszawa i Kraków

Mapa cen przypomina dwa różne światy. Na szczycie znajduje się stolica. W Warszawie w I kwartale 2026 roku za nowe mieszkanie płacono deweloperom średnio około 16 475 zł za metr, czyli o 0,6 procent mniej niż kwartał wcześniej. Drugi w kolejności Kraków osiągnął około 15 384 zł za metr, przy spadku o 1,7 procent rok do roku. Warto pamiętać, że to średnie transakcyjne dla całego miasta. W ścisłym centrum stolicy stawki ofertowe potrafią być znacznie wyższe, o czym piszemy w analizie pokazującej, jak cena nowych mieszkań w Warszawie zbliża się do granicy 20 tysięcy złotych za metr.

Najtaniej: Łódź

Na drugim końcu zestawienia stoi Łódź. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania wyniosła tu około 9 758 zł za metr, praktycznie tyle samo co rok wcześniej (spadek o 0,2 procent). Różnica wobec Warszawy jest ogromna: za te same pieniądze w Łodzi kupisz niemal dwa razy więcej powierzchni niż w stolicy. To pokazuje, że w 2026 roku lokalizacja decyduje o budżecie kupującego bardziej niż cokolwiek innego.

Ceny mieszkań w największych miastach 2026: tabela

Poniższa tabela zestawia średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego na rynku pierwotnym (mieszkania deweloperskie) oraz orientacyjnie na rynku wtórnym, według danych NBP za I kwartał 2026 roku. Wartości są zaokrąglone.

Pełniejszy obraz całego kraju, łącznie z miastami średniej wielkości, znajdziesz w analizie tego, jak mieszkania w Polsce tanieją według danych NBP.

Rynek wtórny tańszy rok do roku po raz pierwszy od ponad dekady

Najciekawsza zmiana 2026 roku rozegrała się jednak nie u deweloperów, lecz na rynku wtórnym. Zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych wyniosła około 13 477 zł za metr wobec 13 570 zł rok wcześniej, co oznacza korektę o około 0,7 procent. To pierwsze takie odwrócenie trendu na rynku wtórnym od ponad dwunastu lat.

Trzeba to dobrze rozumieć. Nie jest to załamanie ani gwałtowny spadek, tylko symboliczne cofnięcie, które jednak ma ogromną wymowę. Po latach, w których mieszkania z drugiej ręki rok po roku drożały, kupujący po raz pierwszy od długiego czasu mają argument w ręku: stoję po właściwej stronie stołu negocjacyjnego. Przy dużej podaży gotowych lokali różnica między ceną z ogłoszenia a tym, co realnie trafia do aktu notarialnego, potrafi sięgać kilkunastu procent.

Gdańsk pod prąd, Wrocław i Poznań w dół

Stabilizacja na poziomie ogólnopolskim ukrywa spore różnice lokalne. Wyraźnie pod prąd idzie Gdańsk, jedyne duże miasto z mocnym wzrostem cen transakcyjnych zarówno na rynku pierwotnym (o około 5,4 procent rok do roku), jak i wtórnym (o około 6,2 procent). Nadmorska metropolia korzysta na stałym napływie mieszkańców i inwestorów oraz na ograniczonej podaży atrakcyjnych gruntów.

Po przeciwnej stronie znajdziemy Wrocław z korektą na obu rynkach oraz Poznań, gdzie na rynku wtórnym ceny cofnęły się o około 1,7 procent rok do roku. W Warszawie i Krakowie obraz jest mieszany: stawki stoją w miejscu lub lekko się cofają. To właśnie ta polaryzacja, jedne miasta drożeją, inne tanieją, najlepiej opisuje rynek 2026 roku.

Co stoi za stabilizacją cen?

Na obecny układ sił złożyło się kilka czynników naraz:

• Rekordowa podaż gotowych mieszkań. Po latach intensywnego budowania deweloperzy mają w ofercie dużo lokali, a to przesuwa przewagę w stronę kupującego.
• Wyczerpana zdolność cenowa nabywców. Po skoku cen z lat 2022 do 2024 część Polaków świadomie odkłada zakup, czekając na lepszy moment.
• Obniżki stóp procentowych. Tańszy kredyt stopniowo odblokowuje zdolność kredytową, ale efekt ten dopiero buduje popyt i nie przełożył się jeszcze na nowe podwyżki.
• Brak dużego programu dopłat. W przeciwieństwie do okresu Bezpiecznego Kredytu 2 procent, rynek nie jest sztucznie rozgrzewany od strony popytu.

Większość banków spodziewa się odbicia cen w kolejnych kwartałach, choć skala prognoz jest różna. Jeśli zastanawiasz się, czy w tej sytuacji lepiej działać teraz, czy poczekać, rozkładamy te argumenty na czynniki pierwsze w osobnym tekście o tym, czy kupować mieszkanie teraz, czy poczekać.

Co to oznacza dla kupującego w 2026 roku?

Przede wszystkim mniej presji. Po raz pierwszy od dawna kupujący nie musi decydować się w pośpiechu w obawie, że za miesiąc będzie drożej. Duży wybór gotowych lokali daje przestrzeń do negocjacji, zwłaszcza na rynku wtórnym i w miastach, które notują korekty, takich jak Wrocław czy Poznań.

Z drugiej strony stabilizacja nie jest równoznaczna z taniością. Średnio 14 245 zł za metr na rynku pierwotnym to wciąż poziom, który dla mieszkania o powierzchni 50 metrów oznacza ponad 700 tysięcy złotych w cenie samego lokalu, bez wykończenia i kosztów transakcyjnych. Najwięcej do ugrania mają dziś ci, którzy patrzą na konkretne miasto i dzielnicę, a nie na ogólnopolską średnią.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Ile kosztuje średnio metr kwadratowy nowego mieszkania w Polsce w 2026 roku?

Według danych NBP za I kwartał 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach pierwotnych wyniosła około 14 245 zł za metr kwadratowy. Najdrożej jest w Warszawie (około 16 475 zł) i Krakowie (około 15 384 zł), a najtaniej w Łodzi (około 9 758 zł).

Czy ceny mieszkań w 2026 roku spadają?

Mówimy raczej o stabilizacji niż o spadkach. Na rynku pierwotnym ceny są praktycznie takie same jak rok wcześniej (spadek o około 0,3 procent). Na rynku wtórnym w największych miastach średnia cena transakcyjna cofnęła się o około 0,7 procent rok do roku, co jest pierwszą taką korektą od ponad dwunastu lat, ale skala jest symboliczna.

W którym dużym mieście mieszkania są najtańsze?

Spośród największych rynków najtaniej jest w Łodzi, gdzie nowe mieszkanie kosztuje średnio około 9 758 zł za metr. To niemal o połowę mniej niż w Warszawie, co czyni Łódź jednym z najbardziej dostępnych cenowo dużych miast w Polsce.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Podane kwoty są wartościami średnimi i orientacyjnymi, a ceny konkretnych mieszkań mogą się od nich istotnie różnić w zależności od lokalizacji, standardu i metrażu. Źródła: dane transakcyjne Narodowego Banku Polskiego za I kwartał 2026 roku, raporty branżowe oraz dane GUS. Stan na czerwiec 2026 roku.