Czytasz: Ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku
-
01
Ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku
Ceny mieszkań w największych miastach Polski w sierpniu 2026 roku rozpięte są od 7 571 zł za metr na rynku wtórnym w Łodzi do 19 804 zł na pierwotnym w Warszawie. Poniżej zestawienie dla 14 miast: cena metra na obu rynkach, dynamika roczna, koszt mieszkania 50 m2, najem z rentownością oraz wpływ stóp i programu Pierwsze Klucze.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Nowe mieszkanie w Polsce kosztuje średnio 15 516 zł za metr (lipiec 2026, plus 6 procent rok do roku). Najdrożej w Warszawie (19 804 zł), Gdańsku (18 638 zł) i Krakowie (17 221 zł), najtaniej w Bydgoszczy (11 571 zł). Na rynku wtórnym: od 7 571 zł w Łodzi do 15 750 zł w stolicy.
Źródła: RynekPierwotny.pl (lipiec 2026), sonarhome.pl (odczyt 19.08.2026), NBP (stan na 19.08.2026).
Ceny mieszkań w miastach Polski: pełna tabela
Kolumna “wtórny” to szacowana cena ofertowa mieszkań używanych, “pierwotny” to średnia ofertowa nowych mieszkań. To dwa różne pomiary tego samego miasta i celowo nie sprowadzamy ich do jednej liczby.
| Miasto | Wtórny zł/m2 | Pierwotny zł/m2 | Wtórny od I 2026 | 50 m2 wtórny |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 15 750 | 19 804 | plus 5,1 proc. | 787 500 |
| Kraków | 14 649 | 17 221 | plus 5,1 proc. | 732 450 |
| Gdańsk | 13 629 | 18 638 | plus 5,6 proc. | 681 450 |
| Gdynia | 11 849 | 13 749* | plus 5,6 proc. | 592 450 |
| Wrocław | 11 833 | 15 874 | plus 5,6 proc. | 591 650 |
| Poznań | 10 850 | 14 287 | plus 6,9 proc. | 542 500 |
| Rzeszów | 10 313 | 11 814 | plus 5,9 proc. | 515 650 |
| Lublin | 9 283 | 11 806 | plus 3,7 proc. | 464 150 |
| Białystok | 9 199 | 11 775 | plus 4,6 proc. | 459 950 |
| Szczecin | 9 061 | 13 207 | plus 5,1 proc. | 453 050 |
| Toruń | 8 903 | 12 704** | plus 4,2 proc. | 445 150 |
| Bydgoszcz | 8 040 | 11 571 | plus 9,0 proc. | 402 000 |
| Katowice | 7 754 | 12 804 | plus 5,1 proc. | 387 700 |
| Łódź | 7 571 | 11 697 | plus 4,8 proc. | 378 550 |
Rynek wtórny i zmiana od stycznia: sonarhome.pl, 19.08.2026. Rynek pierwotny: RynekPierwotny.pl, lipiec 2026. * Gdynia: deweloperuch.pl, VIII 2026. ** Toruń: Tabelaofert.pl, 17.08.2026. Kolumna 50 m2 to wyliczenie redakcji IleZaMetr.pl (cena z rynku wtórnego razy 50), bez PCC i remontu. Nowe mieszkanie 50 m2 kosztuje od 578 550 zł w Bydgoszczy do 990 200 zł w Warszawie, plus wykończenie.
Kolejność miast na obu rynkach nie jest ta sama: Katowice na pierwotnym są droższe od Torunia i Rzeszowa, a na wtórnym najtańsze zaraz po Łodzi. Luka między nowym a używanym mieszkaniem sięga od 15 procent w Rzeszowie do 65 procent w Katowicach.
Gdzie metr jest najdroższy
Cena nowego mieszkania (zł za m2, lipiec 2026)
Źródło: RynekPierwotny.pl, lipiec 2026. Gdynia: deweloperuch.pl, Toruń: Tabelaofert.pl, VIII 2026. Skala od zera, 100 proc. to Warszawa.
Dolna część stawki jest wyjątkowo ciasna: Rzeszów, Lublin, Białystok, Łódź i Bydgoszcz mieszczą się w przedziale 11 571 do 11 814 zł, czyli poniżej 250 zł rozpiętości. Trójmiasto weszło za to do ścisłej czołówki i nowe mieszkanie w Gdańsku kosztuje dziś więcej niż w Krakowie.
Ceny ofertowe kontra transakcyjne
Portale pokazują oczekiwania sprzedających, NBP zbiera też ceny z aktów notarialnych. Różnica jest systematyczna i w II kwartale 2026 wyniosła 1 445 zł na metrze.
| Miasto | Ofertowa | Transakcyjna | Luka | Transakcyjna r/r |
|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 18 488 | 16 783 | 10,2 proc. | plus 2,4 proc. |
| Gdańsk | 17 116 | 14 491 | 18,1 proc. | plus 2,9 proc. |
| Kraków | 16 867 | 15 923 | 5,9 proc. | plus 1,4 proc. |
| Wrocław | 15 575 | 14 312 | 8,8 proc. | minus 4,7 proc. |
| Gdynia | 14 298 | 12 887 | 10,9 proc. | minus 0,9 proc. |
| Poznań | 13 909 | 12 766 | 9,0 proc. | plus 2,4 proc. |
| Łódź | 11 837 | 9 945 | 19,0 proc. | minus 1,1 proc. |
| 7 miast razem | 15 889 | 14 444 | 10,0 proc. | plus 0,6 proc. |
Źródło: NBP, rynek pierwotny, II kw. 2026, publikacja 11.08.2026 (Bankier.pl). Kolumna “luka” to wyliczenie redakcji IleZaMetr.pl.
Luka NBP to różnica między dwiema populacjami (wszystkie oferty kontra zawarte umowy), a nie rabat do wynegocjowania. Realny upust jest mniejszy: według raportu Barometr Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 różnica między pierwszą a ostateczną ceną ofertową wyniosła od 2,6 procent we Wrocławiu i Łodzi do 3,4 procent w Gdańsku. Więcej w analizie negocjacji na rynku wtórnym.
Trzeci pomiar to indeks GUS: za I kwartał 2026 wzrost o 6,0 procent rok do roku (pierwotny plus 6,8 proc., wtórny plus 5,2 proc.). Rozbieżność wobec NBP nie jest błędem: GUS mierzy cały kraj i oba rynki, NBP tylko rynek pierwotny siedmiu aglomeracji w II kwartale.
Dynamika rok do roku
Zmiana ceny ofertowej rok do roku (nowe mieszkania, II kw. 2026)
Źródło: NBP, ceny ofertowe rynku pierwotnego, II kw. 2026 wobec II kw. 2025 (Bankier.pl, 11.08.2026). Tylko 7 miast z pełnymi szeregami kwartalnymi NBP.
Wrocław jest przypadkiem osobnym: ceny ofertowe stoją w miejscu (15 575 zł wobec 15 574 zł rok wcześniej), a transakcyjne spadły o 4,7 procent. To jedyny duży rynek, na którym kupujący płacą realnie mniej niż rok temu, choć wrocławski rynek wtórny urósł od stycznia o 5,6 procent.
Drugie zaskoczenie to Gdynia i Poznań, przez lata w drugiej lidze cenowej, a w 2026 roku wyprzedzające stolicę w części zestawień. Piszemy o tym w tekście o przetasowaniu w cenach mieszkań.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 14.09.2026Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procentCeny najmu i rentowność
Najem zachowuje się odwrotnie niż sprzedaż. W czerwcu 2026 stawki rok do roku spadały w Warszawie (minus 0,3 proc.), Krakowie (minus 1,3 proc.), Gdańsku (minus 1,1 proc.) i Wrocławiu (minus 0,9 proc.), a rosły w Szczecinie (plus 5,1 proc.), Katowicach i Łodzi (po plus 3,2 proc.).
| Miasto | Czynsz 40 do 59 m2 | Rentowność brutto |
|---|---|---|
| Katowice | 2 430 zł | 7,5 proc. |
| Łódź | 2 357 zł | 7,5 proc. |
| Szczecin | 2 796 zł | 7,4 proc. |
| Lublin | 2 643 zł | 6,8 proc. |
| Wrocław | 2 986 zł | 6,1 proc. |
| Gdynia | 2 988 zł | 6,1 proc. |
| Poznań | 2 703 zł | 6,0 proc. |
| Warszawa | 3 888 zł | 5,9 proc. |
| Gdańsk | 3 193 zł | 5,6 proc. |
| Kraków | 3 097 zł | 5,1 proc. |
Czynsze ofertowe: Bankier.pl, mieszkania 40 do 59 m2, stan na 30.06.2026. Rentowność brutto to wyliczenie redakcji IleZaMetr.pl: roczny czynsz podzielony przez cenę 50 m2 z rynku wtórnego (sonarhome.pl), przed podatkiem i kosztami.
CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA
Rentowność jest najwyższa tam, gdzie mieszkania są tanie, a nie tam, gdzie czynsze są wysokie: Katowice i Łódź dają około 7,5 procent brutto, Kraków 5,1 procent. Po ryczałcie, kosztach i pustostanach zysk netto spada w okolice 3,8 procent.
Zastrzeżenie: w mianowniku jest średnia dla całego miasta, ze starym zasobem, którego nikt nie wynajmie za średnią stawkę, więc realna rentowność mieszkania w dobrej dzielnicy Katowic będzie niższa. Stawki najmu to też ceny ofertowe, nie podpisane umowy.
Stopy procentowe i programy rządowe
Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i nie zmieniła się od 5 marca 2026, kiedy RPP obcięła ją o 25 punktów bazowych. WIBOR 3M to 3,83 procent, 6M 3,84 procent (5.08.2026). Konsensus zakłada 3,75 procent do końca 2026 roku i możliwe cięcie do 3,50 procent najwcześniej w marcu 2027.
Tańszy pieniądz odbudował popyt: liczba kredytów mieszkaniowych w kwietniu 2026 wzrosła o 56,5 procent rok do roku (jedna trzecia to refinansowania), a liczba transakcji w 16 miastach wojewódzkich o 52,9 procent w I kwartale. Ceny transakcyjne nie odbiły proporcjonalnie, bo urosła oferta gotowych mieszkań.
Program Pierwsze Klucze ma zastąpić Mieszkanie na start. Założenia z wykazu prac Rady Ministrów przewidują dopłatę 1,5 procent do rat przez pierwsze 120 rat, przy stałym oprocentowaniu przez 60 miesięcy. Kluczowa zmiana: wsparcie obejmuje głównie rynek wtórny, czyli lokale oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej. Presja cenowa przesunie się więc na starszy zasób, najmocniej w Katowicach, Szczecinie i Toruniu, gdzie mieszkania używane są o 35 do 65 procent tańsze od nowych.
Źródła: NBP i WIBOR (5.08.2026), Bankier.pl na danych BIK (IV 2026), PKO BP (1.07.2026), założenia ustawy Pierwsze Klucze (Prawo.pl). Na sierpień 2026 program jest projektem, nie ustawą.
Prognozy na kolejne kwartały
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
PKO BP zakłada w scenariuszu bazowym wzrost średnich cen transakcyjnych o 3 do 4 procent w 2026 roku. Argumentem nie jest popyt, tylko kurcząca się podaż: liczba nowo rozpoczętych budów w sześciu aglomeracjach spadła o 24 procent rok do roku.
Krótkoterminowo działa przeciwwaga. W II kwartale 2026 na siedmiu największych rynkach sprzedano 11,8 tys. mieszkań, o 8,4 procent mniej niż kwartał wcześniej i o 12,7 procent więcej niż rok temu. Oferta na koniec czerwca przekroczyła 70 tys. mieszkań z rezerwacjami, a taki bufor hamuje podwyżki. Tempo wzrostu płac było w połowie 2026 roku najniższe od pięciu lat.
Modele portali są optymistyczniejsze. Prognoza sonarhome.pl na koniec 2026 to 15 679 zł dla Krakowa, 12 684 zł dla Wrocławia i 8 062 zł dla Łodzi, czyli od 4 do 8 procent powyżej sierpniowych odczytów. Rozjazd wobec PKO BP jest metodologiczny: model ekstrapoluje ceny ofertowe, bank prognozuje transakcyjne, a te rosną wolniej. Scenariusze rozpisujemy w tekście o cenach mieszkań w drugiej połowie 2026.
Jak czytać te dane przy zakupie
Ustal, którą cenę porównujesz. Średnia z portalu to cena ofertowa, NBP i Rejestr Cen Nieruchomości podają kwoty z aktów. Mieszanie obu zawyża postrzegany rabat o kilkanaście procent.
Zejdź na poziom dzielnicy. Rozpiętość wewnątrz miasta bywa większa niż między miastami: w Gdańsku od 7 688 zł na Rudnikach do 20 912 zł na Młyniskach, w Warszawie od 12 023 zł na Rembertowie do 20 722 zł w Śródmieściu. Średnia miejska nie mówi nic o Twojej lokalizacji.
Sprawdź czas ekspozycji. Ogłoszenie wisi dziś od 89 dni w Poznaniu do 106 dni w Rzeszowie, ale rabaty są małe: od 2,6 do 3,4 procent w największych miastach.
Rozejrzyj się poza miastem. Wokół aglomeracji metr kosztuje mniej przy podobnym dojeździe, co widać po cenach mieszkań w Pruszkowie. Licz też relację ceny do wynagrodzeń, bo układa się inaczej niż ranking cen, jak w zestawieniu najbogatszych miast w Polsce.
Źródła: sonarhome.pl (19.08.2026), Metrohouse i Credipass, Barometr za II kw. 2026.
FAQ: ceny mieszkań w miastach Polski
Ile kosztuje metr mieszkania w największych miastach Polski w 2026 roku?
Na rynku pierwotnym od 11 571 zł w Bydgoszczy do 19 804 zł w Warszawie (lipiec 2026), na wtórnym od 7 571 zł w Łodzi do 15 750 zł w Warszawie (sierpień 2026). Najtaniej jest w Łodzi, Katowicach i Bydgoszczy, najdrożej w Warszawie, Gdańsku i Krakowie. Średnia dla Polski na rynku pierwotnym to 15 516 zł.
Ile kosztuje mieszkanie 50 m2 w Warszawie w 2026 roku?
Około 787 500 zł na rynku wtórnym i 990 200 zł na pierwotnym. To wyliczenie redakcji IleZaMetr.pl ze średniej ceny metra, bez PCC, taksy notarialnej i wykończenia.
Czym różni się cena ofertowa od transakcyjnej?
Ofertowa to kwota z ogłoszenia, transakcyjna z aktu notarialnego. W II kwartale 2026 na rynku pierwotnym siedmiu miast różnica wyniosła 1 445 zł na metrze, czyli 10 procent. Najszersza luka jest w Łodzi (19 proc.) i Gdańsku (18 proc.), najwęższa w Krakowie (6 proc.).
Czy ceny mieszkań w 2026 roku rosną, czy spadają?
Zależy od miernika. GUS podał za I kwartał 2026 wzrost o 6,0 procent rok do roku, a NBP dla cen transakcyjnych nowych mieszkań w 7 miastach tylko 0,6 procent w II kwartale. We Wrocławiu ceny transakcyjne spadły o 4,7 proc., w Łodzi o 1,1 proc.
W którym mieście najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na wynajem?
Licząc rentowność brutto najlepiej wypadają Katowice i Łódź (po około 7,5 proc.) oraz Szczecin (7,4 proc.), najsłabiej Kraków (5,1 proc.). To wyliczenie redakcji IleZaMetr.pl. Po podatku i kosztach zysk netto spada w okolice 3,8 procent.
Czy warto czekać z zakupem na obniżki stóp procentowych?
Konsensus zakłada stopę 3,75 procent do końca 2026 roku i ewentualne cięcie do 3,50 procent najwcześniej w marcu 2027. Czekanie oznacza odłożenie zakupu o kilka kwartałów przy prognozowanym wzroście cen o 3 do 4 procent rocznie. Historycznie obniżki stóp podnosiły ceny.
Jak program Pierwsze Klucze wpłynie na ceny mieszkań?
Program ma dopłacać 1,5 procent do rat przez 120 miesięcy, głównie przy zakupie na rynku wtórnym. Limit 10 tys. wniosków na kwartał ma rozłożyć popyt w czasie. Efektem będzie przesunięcie presji cenowej na starszy zasób. Na sierpień 2026 to projekt, nie ustawa.
Powiązane artykuły:
- Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku
- Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
- Ceny mieszkań Poznań: przegląd rynku
- Ceny mieszkań Pruszków 2026
- Najbogatsze miasto w Polsce 2026
Artykuł zaktualizowany 19.08.2026. Dane: RynekPierwotny.pl (VII 2026), sonarhome.pl (19.08.2026), NBP (II kw. 2026), GUS (I kw. 2026), Bankier.pl, Metrohouse i Credipass, JLL, PKO BP, Tabelaofert.pl. Materiał ma charakter informacyjny.
