Wojsko sprzedaje działkę na Bielanach za 24 miliony. Najcenniejszy jest w niej papier z 2017 roku

Agencja Mienia Wojskowego wystawiła na sprzedaż ponad pół hektara przy ulicy Wrzeciono na warszawskich Bielanach. Cena wywoławcza to 24 miliony złotych netto za 5348 metrów kwadratowych, czyli 4488 złotych za metr samej ziemi. Przetarg zaplanowano na 17 listopada. Najciekawsze w tej ofercie nie jest jednak to, ile kosztuje grunt, tylko to, co dokładnie dostaje się w pakiecie. A w pakiecie jest decyzja administracyjna z 2017 roku, która dziś jest warta więcej, niż była wtedy.

Gdzie dokładnie leży ta działka

Nieruchomość znajduje się w centralnej części Bielan, na osiedlu Wrzeciono, nieopodal skrzyżowania z ulicą Szegedyńską. To nie jest peryferyjny kawałek gruntu na obrzeżu dzielnicy, tylko teren wewnątrz istniejącej, gęstej zabudowy z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych. W otoczeniu dominują bloki wielorodzinne, są usługi, handel, szkoły i przedszkola. W niewielkiej odległości działa Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego, blisko są też tereny zielone Lasu Bielańskiego.

Dla dewelopera istotny jest jeszcze jeden szczegół: najbliższe przystanki przy ulicy Marymonckiej są oddalone o około 300 metrów. Osiedle Wrzeciono leży też w zasięgu pierwszej linii metra, choć nie tuż przy stacji. To lokalizacja, w której nie trzeba tłumaczyć klientowi, że infrastruktura kiedyś powstanie, bo ona już tam jest od pół wieku. Działka nie jest wpisana ani do rejestru zabytków, ani do gminnej ewidencji zabytków, co eliminuje jedno z typowych źródeł opóźnień.

Ile to jest za metr i czy to dużo

Arytmetyka jest prosta. Dwadzieścia cztery miliony złotych podzielone przez 5348 metrów kwadratowych daje 4488 złotych za metr gruntu netto. Po doliczeniu podatku VAT, który zgodnie z warunkami przetargu zostanie doliczony do ceny, wychodzi 5520 złotych za metr. To jest cena wywoławcza, a więc punkt wyjścia do licytacji, a nie cena końcowa.

Zestawienie wygląda dramatycznie, ale wymaga uczciwego komentarza. Opisywaliśmy niedawno, że dziesięć arów w Warszawie kosztuje już ponad milion złotych, co daje około 1009 złotych za metr. Tamta średnia dotyczy jednak przede wszystkim działek pod zabudowę jednorodzinną, często na obrzeżach miasta i bez gotowej dokumentacji. Tutaj mówimy o terenie w środku istniejącego osiedla, przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną, z kompletem decyzji administracyjnych. To po prostu inny produkt, wyceniany według innej logiki.

Właściwą miarą dla takiego gruntu nie jest zresztą cena za metr działki, tylko cena za metr powierzchni użytkowej mieszkań, które da się na niej wybudować. I tu zaczyna się liczenie, które robi każdy potencjalny uczestnik przetargu.

Przelicznik, który naprawdę decyduje o cenie

Studium wskazuje dla tego obszaru symbol M1.30, czyli przewagę zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, z dopuszczeniem funkcji usługowych do 40 procent powierzchni zabudowy i średnią wysokością zabudowy na poziomie 30 metrów. Trzydzieści metrów to w praktyce dziewięć, może dziesięć kondygnacji. Na pół hektara w takiej formule mieści się zespół budynków o powierzchni użytkowej liczonej w tysiącach metrów.

AMW nie podaje planowanej powierzchni użytkowej mieszkań, bo nie ma takiego obowiązku, a wynika ona z zatwierdzonego projektu. Poniższa tabela pokazuje więc, jak zmienia się realny koszt gruntu w zależności od tego, ile metrów mieszkań uda się na niej zmieścić. To scenariusze, nie dane z dokumentacji.

Wniosek jest taki, że cena wywoławcza nie jest wygórowana, o ile projekt pozwala zbudować blisko dziesięć tysięcy metrów mieszkań. Wtedy grunt odpowiada za mniej więcej jedną dziesiątą ceny gotowego lokalu, co dla Warszawy jest wynikiem przyzwoitym. Przy mniejszej powierzchni użytkowej marża szybko się kurczy, a licytacja traci sens po kilku postąpieniach. Różnice między dzielnicami bywają zresztą większe, niż się wydaje, o czym pisaliśmy przy okazji analizy pokazującej, że Wawer jest o 21 procent tańszy od reszty Warszawy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 13.09.2026Ponad 2500 mieszkań gotowych do odbioru. Deweloper przestał sprzedawać dziurę w ziemi

Dlaczego decyzja z 2017 roku jest dziś warta więcej

Tu dochodzimy do sedna. Dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W normalnych warunkach byłaby to wada, bo oznacza konieczność uzyskania warunków zabudowy. Tyle że tę decyzję ktoś już uzyskał, i to dziewięć lat temu.

W 2017 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami. Rok później zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwolenie na budowę obejmujące budynki mieszkalne z usługą, garaże w podpiwniczeniu oraz infrastrukturę techniczną. AMW dysponuje też dokumentacją projektową i prawami autorskimi do projektu, które mają zostać przekazane nabywcy razem z nieruchomością.

Kluczowa jest data. Od 1 stycznia 2026 roku obowiązuje zasada, zgodnie z którą decyzja o warunkach zabudowy wygasa po pięciu latach od uprawomocnienia. Pięcioletniego ograniczenia nie stosuje się jednak do decyzji, które stały się prawomocne przed tą datą, a także do tych wydanych w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 roku. Warunki zabudowy z 2017 roku są więc bezterminowe. W świecie, w którym nowe wuzetki mają termin przydatności, stara decyzja bez daty ważności jest aktywem samym w sobie.

To ma dodatkowe znaczenie w obecnym otoczeniu planistycznym. Gminy w całym kraju zmagają się z wdrażaniem planów ogólnych, a w wielu miejscach wydawanie nowych warunków zabudowy zostało zablokowane. Opisywaliśmy to, gdy okazało się, że prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem ogólnym. Działka z gotową, bezterminową wuzetką omija ten problem w całości.

Zasady przetargu, terminy i kwoty

Agencja ogłosiła pierwszy ustny przetarg nieograniczony, czyli klasyczną licytację otwartą dla każdego, kto wpłaci wadium. Słowo „pierwszy” jest tu informacją dla obserwatorów rynku: jeśli przetarg się nie powiedzie, zwykle pojawia się drugi, z niższą ceną wywoławczą.

Wadium na poziomie 2,4 miliona złotych to skuteczne sito. Przy takiej kwocie do licytacji stają wyłącznie podmioty z realnym finansowaniem, a nie przypadkowi uczestnicy liczący na okazję. Minimalne postąpienie 240 tysięcy złotych oznacza z kolei, że każdy ruch w górę to jeden procent ceny wywoławczej, więc licytacja będzie krótka i konkretna.

Co to znaczy dla mieszkańców Bielan

Dla kupujących mieszkania wniosek jest umiarkowanie optymistyczny. Nowa inwestycja w środku osiedla Wrzeciono oznacza kilkaset mieszkań w lokalizacji, w której od lat prawie nic nowego nie powstaje. Z drugiej strony grunt kupiony po takiej cenie nie posłuży do budowy tanich mieszkań. Przy koszcie ziemi rzędu 2400 do 3000 złotych na metr powierzchni użytkowej deweloper będzie celował raczej w stawki zbliżone do bielańskiego rynku pierwotnego niż poniżej niego.

Dla obecnych mieszkańców najważniejsze będą kwestie, które zawsze wracają przy dogęszczaniu osiedli z wielkiej płyty: parkowanie, przesłanianie i obciążenie lokalnej infrastruktury. Projekt z 2018 roku powstawał w innych realiach i pod innymi wymaganiami niż obowiązujące dziś. Jeśli inwestor będzie musiał wystąpić o nowe pozwolenie, warunki techniczne, według których je uzyska, będą już te aktualne.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Dziesięć arów w Warszawie kosztuje już ponad milion. To piąty kwartał wzrostów z rzędu
• Prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem. Od dziś nie wydadzą warunków zabudowy
• Wawer o 21 procent tańszy od reszty Warszawy. Najtańszą dzielnicą jednak nie jest
• Twoja działka może zmienić wartość 1 września. Dwa terminy, o których warto wiedzieć wcześniej

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani prawnej. Dane o przetargu podano za ogłoszeniem Agencji Mienia Wojskowego; wiążąca jest treść dokumentacji opublikowanej przez agencję. Przeliczenia ceny za metr powierzchni użytkowej to wyliczenia własne oparte na scenariuszach, a nie na danych z projektu budowlanego, który nie został upubliczniony. Ocena statusu pozwolenia na budowę z 2018 roku wymaga weryfikacji w dokumentach źródłowych. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i przedstawia bloki osiedla Wrzeciono przy ulicy Kasprowicza na Bielanach. Fot. Hiuppo / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.