Warszawa: granica 20 000 zł/m² coraz bliżej. Oto ceny w poszczególnych dzielnicach

Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie niemal osiągnęła psychologiczną granicę 20 tys. zł za metr kwadratowy. Dane portalu BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że stolica pozostaje najbardziej rozgrzanym rynkiem mieszkaniowym w kraju — podczas gdy w wielu polskich miastach deweloperzy hamują z nowymi inwestycjami, warszawskie firmy budowlane notują rekordowe wyniki sprzedaży.

Ceny mieszkań w Warszawie. Granica 20 tys. zł za metr jest już na wyciągnięcie ręki

Jeszcze na początku roku średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów w Warszawie wynosiła niespełna 18,5 tys. zł. Zaledwie cztery miesiące później zbliżyła się do poziomu 20 tys. zł za m² — wynika z najnowszych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Jak podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu, oznacza to wzrost o około 8 proc. w zaledwie kilka miesięcy i blisko 10 proc. w ujęciu rocznym.

— Skala podwyżek przewyższa tempo obserwowane wcześniej przez dwa lata — ocenia ekspert.

Duży wpływ na średnią cenę miały przede wszystkim nowe inwestycje z segmentu premium, które pojawiły się na rynku od początku roku. W ofercie znajdują się dziś apartamenty wyceniane na 45 tys. zł za m², a w inwestycji Murano realizowanej przez Profbud najdroższe lokale osiągają nawet 54 tys. zł za metr. Jeszcze wyższe stawki oferuje luksusowy projekt na warszawskiej Woli, realizowany przez Monting Development (współwłaścicielem jest Robert Lewandowski), gdzie najbardziej prestiżowe apartamenty kosztują ponad 80 tys. zł za m².

Warszawa: pierwsza korekta cen mieszkań po miesiącach wzrostów

Maj przyniósł jednak niewielkie wyhamowanie trendu. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o około 100 zł za m², osiągając poziom 19,9 tys. zł. Eksperci uspokajają — korekta była efektem zmian w strukturze dostępnej oferty. Na rynek trafiła duża pula nowych mieszkań z bardziej przystępnego segmentu cenowego, w tym lokale w inwestycji Głębocka Vita oraz kolejnych etapach Bulwarów Praskich.

Mechanizm ten pokazuje, że średnie stawki dla całego miasta coraz silniej zależą od tego, jakie projekty trafiają do sprzedaży. Kilkaset luksusowych apartamentów może znacząco podnieść statystyki, podobnie jak większa liczba mieszkań ze średniego segmentu może je chwilowo obniżyć.

Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy. Śródmieście kontra Białołęka

Różnice cenowe pomiędzy poszczególnymi dzielnicami stolicy pozostają ogromne. Najdroższe jest Śródmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego mieszkań deweloperskich wynosi już 39,7 tys. zł — niemal dwukrotnie więcej niż średnia dla całego miasta.

Nawet w obrębie tej samej dzielnicy rozpiętość cen jest bardzo duża. Obok mieszkań wycenianych poniżej 30 tys. zł za metr znajdują się apartamenty kosztujące ponad 80 tys. zł za metr.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na obrzeżach miasta:

• Białołęka — ok. 13,6 tys. zł/m²

Wawer — ok. 13,9 tys. zł/m²

Rembertów — ok. 14,4 tys. zł/m²

Wesoła — ok. 15,2 tys. zł/m²

Targówek — ok. 15,6 tys. zł/m²

Ursus — ok. 15,9 tys. zł/m²

Białołęka centrum „taniej Warszawy”

Białołęka utrzymuje pozycję najważniejszego adresu dla osób poszukujących względnie taniego mieszkania w stolicy. Jeżeli za „tanie” uznać 25 proc. najtańszych mieszkań dostępnych na rynku, to ich górna granica cenowa wynosi około 14,9 tys. zł za m² — ponad 70 proc. takich lokali znajduje się właśnie na Białołęce.

Co istotne, na Białołęce deweloperzy oferują zarówno lokale kosztujące mniej niż 9 tys. zł za m², jak i takie, których ceny zbliżają się do 20 tys. zł za m² — wszystko zależy od konkretnej lokalizacji i standardu inwestycji.

Jak pokazują [najnowsze dane rynkowe](https://ilezametr.pl/rynek-mieszkan-hamuje-w-wiekszosci-miast-warszawa-i-trojmiasto-jako-jedyne-notuja-wzrosty/), Warszawa i Trójmiasto jako jedyne z największych polskich metropolii notują wzrosty sprzedaży, podczas gdy reszta rynku hamuje.

Oferta mieszkań rośnie. Warszawa idzie pod prąd wobec innych miast

Na tle pozostałych największych rynków mieszkaniowych Warszawa wyróżnia się również pod względem aktywności deweloperów. W maju do sprzedaży trafiło blisko 2 tys. nowych mieszkań — wynik o około 60 proc. wyższy od średniej miesięcznej notowanej w 2025 r., o czym pisaliśmy w kontekście [rekordowej oferty deweloperów na 2026 rok](https://ilezametr.pl/nowe-inwestycje-mieszkaniowe-w-2026-roku-deweloperzy-szykja-rekordowa-oferte/).

Największą ofertę nadal posiada Białołęka (ok. 3,8 tys. mieszkań), przed Mokotowem (ok. 1,7 tys.) oraz Pragą-Północ i Pragą-Południe (po ok. 1,5 tys.). Coraz bardziej widoczny staje się natomiast problem niedoboru gruntów w najbardziej pożądanych lokalizacjach — na Żoliborzu liczbę mieszkań dostępnych w ofercie można policzyć dosłownie na palcach obu rąk.

Popyt wraca na rynek. Tańszych mieszkań jest jednak coraz mniej

Rosnąca aktywność deweloperów idzie w parze z poprawą wyników sprzedaży. W maju firmy działające w Warszawie sprzedały blisko 1,5 tys. mieszkań — o około 18 proc. więcej niż wynosiła średnia miesięczna sprzedaż w ubiegłym roku. Rekordzistą pozostaje Białołęka z wynikiem 233 umów deweloperskich, o 45 proc. lepszym niż rok wcześniej.

Mimo poprawy sprzedaży eksperci nie widzą ryzyka gwałtownego wyczerpania oferty — w maju liczba mieszkań dostępnych na rynku wzrosła o 4 proc., osiągając blisko 17,3 tys. lokali.

Znacznie bardziej niepokojącym zjawiskiem jest kurcząca się pula mieszkań w najniższych przedziałach cenowych. Lokali kosztujących do 15 tys. zł za metr kwadratowy było w maju około 4,4 tys. — aż o 20 proc. mniej niż pod koniec 2025 r. To sygnał, że dolna granica cenowa na warszawskim rynku przesuwa się systematycznie w górę.

Rosnące ceny działek budowlanych, wyższe koszty wykonawstwa i ograniczona dostępność gruntów sprawiają, że deweloperom coraz trudniej utrzymywać atrakcyjne cenowo inwestycje. Nawet jeśli tempo wzrostu cen będzie okresowo hamować, znalezienie nowego mieszkania w Warszawie za mniej niż 15 tys. zł za m² może stawać się z miesiąca na miesiąc coraz większym wyzwaniem.

W kontekście rosnących cen zakupu, warto śledzić również sytuację na rynku najmu — [czynsze w dużych miastach wreszcie hamują](https://ilezametr.pl/zatrzessienie-mieszkan-na-wynajem-czynsze-w-duzych-miastach-wreszcie-hamuja/), co może wpłynąć na decyzje inwestycyjne części kupujących.

*Zdjęcie: [Pexels](https://www.pexels.com)*