Zatrzęsienie mieszkań na wynajem. Czynsze w dużych miastach wreszcie hamują

Polski rynek najmu w maju 2026 roku wszedł w fazę wyraźnej nadpodaży. Liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia rośnie w tempie, którego rynek nie notował od lat — a czynsze w większości dużych miast przestały rosnąć, a w niektórych lokalizacjach nawet spadły. To dobra wiadomość dla najemców, ale zmienia zasady gry dla właścicieli i inwestorów.

Mieszkań na wynajem przybywa w całym kraju. Zdjęcie: Pexels

86 tysięcy mieszkań czeka na najemcę

Zgodnie z najnowszymi danymi za maj 2026 roku, całkowita oferta mieszkań na wynajem długoterminowy w Polsce wyniosła 86 tysięcy — to wzrost o 13% w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. W samym maju na rynek trafiło 46 tysięcy nowych ofert, z czego 43 tysiące zostało wynajętych lub wycofanych z rynku. Rekordowa liczba dostępnych lokali oznacza, że negocjacyjna siła przeszła wyraźnie na stronę najemców.

Więcej na temat sytuacji na rynku najmu w 2026 roku piszemy w naszym obszernym przeglądzie trendów czynszowych.

Warszawa: więcej ofert, niższe czynsze

Stolica pozostaje największym rynkiem najmu w Polsce, ale trendy są jednoznaczne. W maju 2026 roku w Warszawie dostępnych było 16,2 tysiąca mieszkań na wynajem — to wzrost o 5% rok do roku. Mediana czynszu spadła do 4 200 zł, co oznacza spadek o 7% w porównaniu z majem 2025 roku.

To istotna zmiana, bo jeszcze dwa lata temu warszawskie czynsze rosły w tempie dwucyfrowym. Teraz najemcy mają pole do negocjacji — właściciele często obniżają oczekiwania lub oferują dodatkowe preferencje (np. zwolnienie z czynszu administracyjnego na pierwszy miesiąc).

Kraków: boom ofert, czynsze stabilne

Kraków odnotował największy wzrost liczby ofert spośród badanych miast — aż o 20% rok do roku, do poziomu 7,9 tysiąca mieszkań dostępnych na rynku. Mimo dużej podaży medianowa stawka czynszu utrzymała się na poziomie 3 000 zł — bez zmian w ujęciu rocznym. Eksperci tłumaczą to stabilnym popytem ze strony studentów i młodych specjalistów.

Wrocław i Gdańsk — zróżnicowane trendy

We Wrocławiu liczba ofert wzrosła o 18% (do 6,5 tysiąca), a medianowa stawka spadła o 4% — do 2 700 zł. Inaczej wygląda sytuacja w Gdańsku: tu ofert wprawdzie przybyło aż o 38% rok do roku, ale w ujęciu miesięcznym liczba dostępnych mieszkań spadła o 3%. Właściciele masowo wycofują lokale z rynku długoterminowego, by przenieść je na wynajem krótkoterminowy — sezon turystyczny w pełni.

Katowice jedynym wyjątkiem

Na tle pozostałych miast wyróżnia się Katowice — jedyne duże miasto, gdzie czynsze w maju 2026 roku wzrosły o około 10% rok do roku. Eksperci wiążą to z ograniczoną bazą mieszkaniową, rosnącym zainteresowaniem studentów oraz niewielką liczbą nowych inwestycji deweloperskich w tym segmencie.

Ukryte koszty najmu — na co zwracać uwagę

Portal Rzeczpospolita przestrzega przed pozornie korzystnymi ofertami. Podawane w ogłoszeniach kwoty czynszu to często niepełny koszt najmu. Do miesięcznej opłaty należy doliczyć czynsz administracyjny oraz opłaty za media — łącznie rachunki mogą być wyższe nawet o kilkaset złotych miesięcznie.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić też stan techniczny mieszkania i dokumentację prawną. Na co zwracać uwagę przy wynajmie mieszkania w 2026 roku, podpowiadamy w naszym poradniku.

Rynek PRS rośnie, ale najem krótkoterminowy odciąga właścicieli

Instytucjonalny rynek najmu (PRS — Private Rented Sector) od lat rośnie w siłę, jednak w sezonie letnim część prywatnych właścicieli woli kierować mieszkania na Airbnb niż na tradycyjny najem długoterminowy. Ta sezonowa rotacja wpływa na strukturę oferty w miastach turystycznych — widać to szczególnie wyraźnie w Gdańsku.

O rozwoju sektora PRS i jego wpływie na rynek pisaliśmy w tekście o rekordowych transakcjach na polskim rynku najmu instytucjonalnego.

Co dalej z czynszami?

Biorąc pod uwagę utrzymującą się wysoką podaż mieszkań na wynajem, prognozy na drugą połowę 2026 roku nie napawają optymizmem właścicieli. Analitycy spodziewają się dalszej stabilizacji, a w niektórych miastach — niewielkich spadków stawek. Wyjątkiem mogą być rynki lokalne o ograniczonej ofercie, takie jak Katowice czy mniejsze ośrodki akademickie.

Dla osób szukających mieszkania do wynajęcia obecny moment jest korzystny — nigdy w ostatnich latach rynek nie oferował tak szerokiego wyboru przy tak relatywnie stabilnych cenach.