Popyt na mieszkania wrócił, ceny ruszyły w górę. Deweloperzy odpowiadają falą nowych budów

Rynek mieszkaniowy złapał drugi oddech. Z najnowszego raportu firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że drugi kwartał 2026 roku przyniósł wyraźny wzrost popytu na nowe mieszkania i zwiększoną aktywność deweloperów. W czerwcu sprzedaż lokali na największych rynkach wzrosła o 48 procent rok do roku, a Polacy wnioskowali o najwyższe kredyty w historii. Większe zainteresowanie kupujących pociągnęło za sobą to, co zwykle: ceny znów ruszyły w górę, a w Warszawie średnia stawka ofertowa przebiła barierę 20 tys. zł za metr kwadratowy. Sprawdzamy, co siedzi w tych danych i czy ożywienie ma szansę potrwać dłużej.

Kredytobiorcy wrócili do banków

Fundamentem ożywienia jest finansowanie. Od marcowej obniżki stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent, najmniej od kilku lat, a tańszy pieniądz przekłada się wprost na zdolność kredytową i odwagę kupujących. W czerwcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 15,8 procent rok do roku, a o finansowanie wnioskowało 42,8 tys. osób, czyli o 14,5 procent więcej niż przed rokiem.

Jeszcze bardziej wymowna jest średnia kwota, po jaką sięgają Polacy. Wyniosła ona 506,6 tys. zł, o 6,2 procent więcej niż rok wcześniej i najwięcej w historii pomiarów. O tym zjawisku pisaliśmy szerzej w analizie rekordowych kwot kredytów mieszkaniowych. Według BIK wzrost aktywności kredytowej wynika zarówno z większej liczby gospodarstw domowych decydujących się na zakup, jak i z rosnących kwot finansowania. Biuro zastrzega przy tym, że w kolejnych miesiącach dynamika może stopniowo wygasać przez efekt wysokiej bazy statystycznej.

Sprzedaż wystrzeliła o 48 procent

Za pieniędzmi poszły decyzje zakupowe. W czerwcu deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ponad 4,5 tys. lokali, co oznacza wzrost o 48 procent rok do roku. Co istotne, na większości rynków sprzedaż utrzymywała się na poziomie zbliżonym do liczby nowych wprowadzeń albo wręcz ją przewyższała. To właśnie ten układ sił, a nie sama liczba transakcji, najmocniej wspiera wzrost cen.

Oferta pozostaje przy tym szeroka. Z przytoczonych w raporcie danych Otodom wynika, że na koniec czerwca na siedmiu głównych rynkach do kupienia pozostawało ponad 60 tys. mieszkań. Kupujący wciąż mają więc z czego wybierać, ale najatrakcyjniejsze cenowo lokale znikają z ofert coraz szybciej.

Deweloperzy ruszyli z nowymi budowami

Odpowiedź podażowa przyszła błyskawicznie. W drugim kwartale 2026 roku rozpoczęto budowę blisko 39 tys. mieszkań, o około 22 procent więcej niż w pierwszym kwartale. W całym pierwszym półroczu liczba rozpoczętych budów była o 2 procent wyższa niż rok wcześniej. Rośnie też liczba uzyskiwanych pozwoleń, co zdaniem autorów raportu potwierdza, że branża ma pełną gotowość do uruchamiania kolejnych projektów.

Do użytkowania oddano w tym czasie ponad 31 tys. lokali, czyli o 20 procent więcej kwartał do kwartału. To wciąż mniej niż w rekordowych latach, ale na tle historycznym skala pozostaje wysoka. Eksperci tłumaczą ją finalizacją projektów rozpoczętych w okresie bardzo dużej aktywności inwestycyjnej z lat 2020-2022.

Dane: raport Cushman & Wakefield za II kwartał 2026, BIK, Otodom.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.08.2026Zakopane znów najdroższe w Polsce. Za metr w kurortach płaci się więcej niż w Warszawie

Ceny znów pod presją

Skoro popyt dogania podaż, cenniki nie stoją w miejscu. W drugim kwartale dodatnią dynamikę cen ofertowych na rynku pierwotnym odnotowano we wszystkich analizowanych miastach. Najmocniej podrożała Warszawa, o 4 procent kwartał do kwartału, gdzie średnia stawka przekroczyła barierę 20 tys. zł za metr kwadratowy. W większości pozostałych aglomeracji podwyżki były bardziej umiarkowane i wyniosły około 2 procent.

Warto zestawić te dane z najświeższymi odczytami miesięcznymi. Jak pisaliśmy na początku sierpnia, w lipcu ceny ofertowe nowych mieszkań w większości miast przestały rosnąć wobec czerwca. Obie obserwacje nie muszą się wykluczać. Kwartalne dane pokazują skumulowany efekt wiosennego ożywienia, a lipcowa pauza może być zarówno chwilą oddechu po serii podwyżek, jak i początkiem spokojniejszej fazy. Autorzy raportu nie mają jednak wątpliwości co do kierunku: dopóki sprzedaż na głównych rynkach zrównuje się z nową podażą lub ją przewyższa, presja na dalszy wzrost cen pozostanie z nami.

Co to oznacza dla kupujących

Jeszcze wiosną wydawało się, że rynek na dobre wszedł w fazę, w której to klient rozdaje karty. Pisaliśmy o tym w analizie o końcu zakupowej gorączki na rynku mieszkań. Najnowsze dane każą ten obraz zniuansować. Duża oferta wciąż daje pole do negocjacji, zwłaszcza w projektach z gotowymi, niesprzedanymi lokalami, ale okno najlepszych okazji powoli się przymyka. Rosnąca sprzedaż oznacza, że deweloperzy odzyskują pewność siebie, a wraz z nią maleje ich skłonność do rabatów.

Dla osób planujących zakup wnioski są dwa. Po pierwsze, odkładanie decyzji w nadziei na przeceny wygląda dziś na strategię bardziej ryzykowną niż kilka miesięcy temu. Po drugie, kluczowe pozostaje porównywanie konkretnych ofert, bo za średnimi kryją się ogromne różnice między dzielnicami, standardami i etapami inwestycji. Średnia dla miasta może rosnąć, podczas gdy wymarzone osiedle wciąż kusi promocją.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Dlaczego popyt na mieszkania wzrósł w 2026 roku?

Główną przyczyną są tańsze kredyty. Po marcowej obniżce stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent, co poprawiło zdolność kredytową Polaków. W czerwcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,8 tys. osób, o 14,5 procent więcej niż rok wcześniej.

O ile wzrosła sprzedaż nowych mieszkań?

Według raportu Cushman & Wakefield w czerwcu 2026 roku deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ponad 4,5 tys. lokali, czyli o 48 procent więcej niż w tym samym miesiącu 2025 roku.

Czy ceny mieszkań będą dalej rosły?

Eksperci przewidują, że dopóki sprzedaż na głównych rynkach zrównuje się z nową podażą lub ją przewyższa, presja na wzrost cen się utrzyma. Lipcowe dane pokazały jednak stabilizację cenników miesiąc do miesiąca, więc tempo podwyżek może być umiarkowane.

Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie?

W drugim kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa na warszawskim rynku pierwotnym przekroczyła 20 tys. zł za metr kwadratowy, po wzroście o 4 procent kwartał do kwartału.

Powiązane artykuły:

• Ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu. W skali roku wciąż jest o 14 procent drożej
• Polacy wnioskują o rekordowe kredyty. Średnio ponad pół miliona złotych na mieszkanie
• Koniec zakupowej gorączki na rynku mieszkań. Zaczyna się nowa faza

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z raportu Cushman & Wakefield za II kwartał 2026 roku oraz statystyk BIK i Otodom. Zdjęcie: Pexels.