Koniec zakupowej gorączki na rynku mieszkań. Zaczyna się nowa faza

Zakupowa gorączka, która przez ostatnie lata rozgrzewała polski rynek mieszkaniowy, wyraźnie odpuszcza. Popyt nie jest już podbijany programami dopłat, kupujący przestali działać pod presją czasu, a deweloperzy muszą walczyć o klienta szeroką ofertą i ustępstwami przy stole negocjacyjnym. Rynek wchodzi w nową, spokojniejszą fazę, w której o cenach decydują fundamenty, a nie emocje. Sprawdzamy, co dokładnie się zmieniło i jak odnaleźć się w nowych realiach.

Jak rodziła się zakupowa gorączka

Żeby zrozumieć, co właśnie się kończy, warto cofnąć się o kilka lat. Rynek mieszkaniowy w Polsce od 2023 roku żył w rytmie programów dopłat. Bezpieczny Kredyt 2 procent w kilka miesięcy wydrenował ofertę deweloperów, a każda kolejna zapowiedź rządowego wsparcia uruchamiała falę przyspieszonych decyzji. Kupowano szybko, często pierwszy sensowny lokal z cennika, bo wszyscy wokół powtarzali to samo: będzie drożej.

Ten mechanizm działał jak samospełniająca się przepowiednia. Popyt podbijany dopłatami spotykał się z ograniczoną podażą, ceny rosły w tempie dwucyfrowym, a rosnące ceny tylko wzmacniały strach przed spóźnieniem się na rynek. W 2026 roku tego paliwa już nie ma. Szerokiego programu dopłat brak, baza cenowa jest wysoka, a oferta deweloperów urosła do rekordowych rozmiarów. Gorączka nie miała się czym żywić.

Nowa faza, czyli rynek kupującego

Dane za drugi kwartał 2026 roku dobrze pokazują, jak wygląda rynek po opadnięciu emocji. Na siedmiu największych rynkach nabywców znalazło około 11,8 tys. nowych mieszkań, wyraźnie więcej niż rok wcześniej, ale mniej niż w bardzo dobrym pierwszym kwartale. Szczegółowo opisywaliśmy to zjawisko w analizie pokazującej, jak sprzedaż mieszkań hamuje, a oferta pęcznieje. Łączna pula lokali w sprzedaży ponownie przekroczyła 70 tys., a liczba gotowych i wciąż niesprzedanych mieszkań urosła do ponad 16,6 tys.

Zmieniło się też tempo obrotu. W szczycie gorączki przeciętne mieszkanie znajdowało nabywcę w około 60 dni. Dziś ten proces zajmuje od 95 do 110 dni. Dla sprzedających to wyzwanie, dla kupujących prezent: jest czas na porównanie ofert, drugą wizytę na osiedlu i twarde pytania o rabat, miejsce postojowe czy komórkę lokatorską w cenie.

Zestawienie własne na podstawie raportów rynkowych za II kwartał 2026 roku.

Ceny nie spadają, ale rosną wolniej

Wbrew nadziejom części kupujących nowa faza rynku nie przyniosła przecen. Średnia cena nowych mieszkań w siedmiu największych miastach przekracza 16 tys. zł za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym trzeba liczyć się z poziomem około 15,5 tys. zł za metr przy rocznym wzroście rzędu 3 procent. To tempo zbliżone do inflacji, więc realnie mieszkania po prostu przestały drożeć.

Za średnią kryją się jednak spore różnice lokalne. Podwyżkom przestała nadawać ton Warszawa, a pałeczkę przejęły mniejsze metropolie: Gdynia, Gdańsk i Poznań notują wzrosty od 7 do ponad 9 procent rocznie. Więcej o tym zjawisku piszemy w tekście o przetasowaniu w cenach mieszkań, które zmieniło układ sił między największymi miastami.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.08.2026Zakopane znów najdroższe w Polsce. Za metr w kurortach płaci się więcej niż w Warszawie

Kredyty wróciły do łask

Paradoks obecnej fazy polega na tym, że choć gorączka opadła, Polacy wcale nie przestali kupować. Zmieniło się tylko źródło finansowania decyzji. Po serii obniżek stóp procentowych stopa referencyjna NBP spadła do 3,75 procent, a tańszy pieniądz wyraźnie poprawił zdolność kredytową. W czerwcu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało prawie 43 tys. osób, a średnia wnioskowana kwota sięgnęła rekordowych 506,64 tys. zł.

Niższe stopy zmieniły też odwieczny dylemat: kupować czy wynajmować. W większości dużych miast rata kredytu bywa już niższa od czynszu najmu za porównywalne mieszkanie, co skłania część najemców do przejścia na swoje. To właśnie ten spokojny, kredytowy popyt, a nie zakupowa panika, stabilizuje dziś rynek.

Co z tego wynika dla kupujących i sprzedających

Dla kupujących obecna faza to najlepsze warunki od lat: rekordowy wybór, w tym kilkanaście tysięcy gotowych lokali do odbioru od ręki, dłuższy czas na decyzję i realna przestrzeń do negocjacji. Warto jednak pamiętać, że okno nie będzie otwarte wiecznie. Jesienią popyt tradycyjnie wraca, a analitycy w żadnym z rozważanych scenariuszy nie zakładają spadków cen.

Sprzedający muszą z kolei przestawić myślenie. Czasy, w których każda cena ofertowa broniła się sama, minęły. Dziś wygrywają nieruchomości wycenione realistycznie, dobrze przygotowane do prezentacji i elastyczne w negocjacjach. Kto zawyży cenę, ten po prostu dołoży swoje mieszkanie do rosnącej puli ofert, które miesiącami czekają na klienta.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy koniec zakupowej gorączki oznacza spadki cen mieszkań?

Nic na to nie wskazuje. Ceny w największych miastach pozostają stabilne, a prognozy na drugą połowę 2026 roku zakładają wzrosty od 2 do 4 procent rocznie, czyli w okolicach inflacji. Rosnąca oferta hamuje podwyżki, ale nie wywołuje przecen.

Dlaczego rynek mieszkaniowy wszedł w nową fazę?

Wygasło paliwo, które napędzało gorączkę: szerokie programy dopłat i strach przed podwyżkami. Jednocześnie oferta deweloperów urosła do ponad 70 tys. lokali, więc kupujący nie muszą już rywalizować o każde mieszkanie. Popyt opiera się dziś na zdolności kredytowej i realnych potrzebach.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Dla osób z przygotowanym finansowaniem warunki są korzystne: wybór jest rekordowy, czas sprzedaży się wydłużył, a sprzedający chętniej negocjują. Obniżki stóp procentowych dodatkowo poprawiły zdolność kredytową i obniżyły raty.

Jak długo potrwa obecna faza rynku?

Większość analityków zakłada, że stabilizacja utrzyma się co najmniej do końca 2026 roku. Kluczowe będą dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz to, czy na rynek nie wróci szeroki program wsparcia kupujących, który mógłby ponownie rozbujać popyt.

Powiązane artykuły:

• Sprzedaż mieszkań hamuje, oferta pęcznieje. Rynek coraz mocniej należy do kupujących
• Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
• Kredyt czy najem w 2026 roku? Rata bywa już niższa od czynszu nawet o kilkaset złotych

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z raportów rynkowych podsumowujących II kwartał 2026 roku, m.in. Otodom Analytics, BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz danych BIK i NBP. Zdjęcie: Pexels.