Apartament wakacyjny na wynajem. Jak kupić, żeby naprawdę zarobić

Rekordowy sezon na rynku najmu krótkoterminowego sprawił, że o własnym apartamencie nad morzem lub w górach myśli dziś więcej osób niż kiedykolwiek. Rezerwacji jest o jedną czwartą więcej niż przed rokiem, a średnia cena doby sięga 660 zł. Między folderem reklamowym a realnym zyskiem bywa jednak przepaść. Zamiast obiecywanych dwucyfrowych stóp zwrotu większość właścicieli osiąga 5 do 8 procent rocznie, a nietrafiony zakup potrafi przynosić straty. Podpowiadamy, jak wybrać lokalizację, policzyć wszystkie koszty i na co uważać w umowie z operatorem.

Rekordowy sezon rozgrzał apetyty

Punktem wyjścia dla każdego, kto rozważa taki zakup, są tegoroczne wyniki branży. Jak pisaliśmy szerzej w analizie rynku najmu wakacyjnego, sezon 2026 bije rekordy rezerwacji: ich liczba wzrosła o 25 procent, wartość o 28 procent, a Bałtyk odpowiada za połowę krajowych rezerwacji mimo najwyższych stawek. Takie liczby robią wrażenie, ale trzeba pamiętać, że to średnie dla całego rynku. Pojedynczy apartament może wypaść znacznie lepiej albo znacznie gorzej, w zależności od lokalizacji, standardu i sposobu zarządzania.

Ile kosztuje apartament wakacyjny w 2026 roku

Ceny są mocno zróżnicowane i zależą przede wszystkim od odległości od plaży lub stoku, standardu obiektu i renomy kurortu. Nad morzem najczęściej trzeba przygotować od 500 do 900 tys. zł za gotowy lokal.

Orientacyjne poziomy cen na rynku apartamentów wakacyjnych, stan na 2026 rok.

Osobnym rynkiem są góry, gdzie stawki w najlepszych lokalizacjach Zakopanego, Szklarskiej Poręby czy Szczyrku potrafią konkurować z nadmorskimi kurortami. Temat opisaliśmy szczegółowo w przewodniku o tym, ile kosztuje apartament inwestycyjny w górach.

Ile naprawdę można zarobić

Realne, powtarzalne wyniki większości apartamentów wakacyjnych mieszczą się w przedziale 5 do 8 procent rocznie brutto. Przy bardzo dobrym obłożeniu i mocnej lokalizacji da się osiągnąć więcej, ale spotykane w reklamach obietnice 10 do 12 procent zakładają komercyjne wykorzystanie lokalu przez większą część roku, co nad polskim morzem udaje się nielicznym obiektom.

Prosty przykład. Apartament kupiony za 600 tys. zł, wynajmowany przez 100 dób w roku po średnio 600 zł, generuje 60 tys. zł przychodu. Po odjęciu prowizji operatora rzędu 25 procent, kosztów mediów, sprzątania, drobnych napraw i podatku w kasie zostaje zwykle 30 do 40 tys. zł, czyli 5 do 6,5 procent wartości nieruchomości. Każde dodatkowe 20 dób obłożenia zauważalnie poprawia wynik i właśnie dlatego walka toczy się o gości poza wakacjami.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 01.08.2026Wkład własny rośnie szybciej niż pensje. W Warszawie na start trzeba 16 wypłat

Obłożenie poza sezonem decyduje o wszystkim

Lipiec i sierpień sprzeda się niemal wszędzie. Różnica między inwestycją udaną a nieudaną powstaje od września do czerwca. Szanse na całoroczne obłożenie zwiększają basen, strefa SPA, restauracja w obiekcie oraz lokalizacja, która ma coś do zaoferowania także poza plażą: uzdrowisko, port, deptak, szlaki czy kalendarz wydarzeń. Dobrze radzą sobie również apartamenty w miastach łączących turystykę z funkcjami biznesowymi, takich jak Gdańsk czy Sopot, gdzie goście pojawiają się przez cały rok.

Samodzielnie czy z operatorem

Właściciel może zarządzać najmem sam, korzystając z popularnych platform rezerwacyjnych, albo oddać lokal operatorowi. Samodzielna obsługa daje pełną kontrolę i wyższą marżę, ale wymaga czasu, kontaktu z gośćmi i ekipy sprzątającej na miejscu. Operator zdejmuje te obowiązki w zamian za prowizję, najczęściej 20 do 30 procent przychodu, albo proponuje czynsz gwarantowany.

Właśnie przy gwarancjach trzeba zachować największą czujność. Sztywny, wysoki czynsz obiecywany na lata bywa finansowany z bieżącej sprzedaży kolejnych apartamentów, a nie z realnych wyników najmu. Gdy sprzedaż się kończy, kończą się też wypłaty, co boleśnie odczuli nabywcy w upadłych systemach condo. Zdrowszy jest model podziału przychodów, w którym właściciel i operator dzielą się realnymi wpływami, bo wtedy obu stronom zależy na obłożeniu.

Dla kogo to dobra inwestycja

Apartament wakacyjny najlepiej sprawdza się jako uzupełnienie portfela, a nie jego fundament. Daje przychody z najmu, możliwość własnych pobytów i ekspozycję na rosnący rynek turystyczny, ale jest mniej płynny od mieszkania w dużym mieście i bardziej wrażliwy na koniunkturę. Nie bez powodu Polacy coraz częściej patrzą na takie zakupy chłodnym okiem inwestora, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak drugie mieszkanie staje się przede wszystkim lokatą kapitału. Jeśli kalkulacja spina się przy ostrożnych założeniach, rekordowy sezon może być dobrym momentem na wejście. Jeśli spina się tylko przy folderowych obietnicach, lepiej poszukać dalej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile kosztuje apartament wakacyjny nad morzem w 2026 roku?

Najczęściej od 500 do 900 tys. zł. Na Półwyspie Helskim ceny przekraczają 12 tys. zł za metr, w Kołobrzegu wynoszą około 9 tys. zł, a w najbardziej prestiżowych inwestycjach sięgają 20 do 25 tys. zł za metr.

Jaka jest realna stopa zwrotu z apartamentu wakacyjnego?

Większość właścicieli osiąga 5 do 8 procent rocznie brutto. Lepsze wyniki są możliwe w topowych lokalizacjach z całorocznym obłożeniem, ale dwucyfrowe stopy zwrotu należą do wyjątków, a nie do reguły.

Czy gwarantowany zysk 10 do 12 procent jest wiarygodny?

Do takich obietnic trzeba podchodzić bardzo ostrożnie. Sztywne gwarancje bywały w przeszłości finansowane ze sprzedaży kolejnych lokali, a nie z wyników najmu, co kończyło się upadłościami operatorów. Bezpieczniejszy jest model podziału realnych przychodów.

Co decyduje o obłożeniu poza sezonem?

Całoroczna infrastruktura obiektu, na przykład basen i SPA, oraz lokalizacja oferująca atrakcje także jesienią i zimą: uzdrowisko, deptak, wydarzenia, funkcje biznesowe miasta. To właśnie miesiące poza wakacjami odróżniają inwestycję udaną od rozczarowania.

Powiązane artykuły:

• Rezerwacje eksplodowały. Najem wakacyjny z rekordowym sezonem
• Ile kosztuje apartament inwestycyjny w górach w 2026 roku. Realne ceny za m²
• Drugie mieszkanie już nie tylko na wakacje. Polacy traktują to jako inwestycję

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Przywołane ceny i stopy zwrotu mają charakter orientacyjny i pochodzą z publicznie dostępnych analiz rynku apartamentów wakacyjnych, stan na sierpień 2026. Zdjęcie: Pexels.