Metr w Sopocie kosztuje tyle co w Marbelli. Hiszpania przestała być droższa

Marbella przez lata funkcjonowała w polskiej wyobraźni jako synonim nieosiągalnego luksusu. Tymczasem średnia cena transakcyjna metra wynosi tam dziś około 19 382 zł, podczas gdy w Sopocie sięga 19 899 zł, a w Międzyzdrojach 19 229 zł. Trzy liczby, które dzieli mniej niż cztery procent. To nie znaczy jednak, że każde mieszkanie w Hiszpanii jest tańsze od polskiego. Znaczy tylko tyle, że budżet, którym operuje kupujący nad Bałtykiem, otwiera dziś drzwi także na Costa del Sol.

Trzy liczby, które wyglądają niemal identycznie

Zacznijmy od tego, skąd biorą się te dane, bo w porównaniach międzynarodowych to zwykle najsłabszy punkt. Liczby hiszpańskie pochodzą z rejestru transakcyjnego tamtejszego Notariatu i obejmują okres od czerwca 2025 do maja 2026 roku. Średnia dla Marbelli wyniosła 4497 euro za metr, co przy kursie 4,31 zł daje około 19 382 zł.

Po polskiej stronie wykorzystano dane z Rejestru Cen Nieruchomości przytoczone przez portal RynekPierwotny.pl. Ze względu na inne tempo aktualizacji rejestrów analizą objęto okres od maja do grudnia 2025 roku. Sopot wyszedł na 19 899 zł za metr, Międzyzdroje na 19 229 zł.

Różnica między najdroższym polskim kurortem a średnią dla całej Marbelli wynosi 517 zł na metrze, czyli niecałe trzy procent. Przy mieszkaniu o powierzchni 60 metrów to jakieś 31 tysięcy złotych na całej transakcji. W skali zakupu za ponad milion złotych trudno nazwać to przepaścią.

Marbella to nie jest jeden rynek

Tu zaczyna się rzecz najciekawsza, bo średnia dla całego miasta zaciera obraz kompletnie. Marbella dzieli się na strefy, między którymi rozpiętość przekracza 2 tysiące euro na metrze. To więcej niż różnica między Sopotem a przeciętnym polskim miastem wojewódzkim.

Tatiana Pękala, ekspertka hiszpańskiego rynku nieruchomości i właścicielka Dream Property Marbella, zwraca uwagę, że nawet sąsiadujące ze sobą osiedla potrafią należeć do zupełnie innych segmentów cenowych. O wartości decyduje nie tylko odległość od morza i widok, ale też standard i wiek budynku, infrastruktura, sąsiedztwo pól golfowych oraz prestiż samej lokalizacji.

Praktyczny wniosek jest taki, że w obrębie tej samej Marbelli można szukać nieruchomości, dysponując bardzo różnymi budżetami. Ktoś, kto odpuści Golden Mile i spojrzy na wschodnią część miasta, schodzi z 24 929 zł do 16 141 zł za metr. To spadek o ponad jedną trzecią bez opuszczania granic administracyjnych miasta.

Nad Bałtykiem góra rynku sięga wyżej, niż się wydaje

Średnie są zwodnicze także po polskiej stronie, o czym pisaliśmy już przy okazji analizy tego, jak średnia cena mieszkania potrafi zmylić kupującego. W Sopocie w analizowanym okresie zarejestrowano 63 transakcje z ceną przekraczającą 25 tys. zł za metr, a sześć z nich przebiło 40 tys. zł. W Międzyzdrojach stawkę powyżej 25 tys. zł osiągnięto w 21 przypadkach, a pięć lokali sprzedano powyżej 40 tys. zł za metr.

To istotne, bo pokazuje, że polski rynek wakacyjny ma własny segment premium i wcale nie jest on cienką warstwą pojedynczych anomalii. Kilkadziesiąt transakcji rocznie powyżej 25 tys. zł za metr w mieście wielkości Sopotu to regularny obrót, a nie ciekawostka. Zjawisko widać zresztą szerzej, bo w polskich kurortach za metr płaci się dziś więcej niż w Warszawie.

Dwa apartamenty za ponad sześć milionów

Najlepiej widać to na konkretach. W 2025 roku w kompleksie Wave Międzyzdroje sprzedano apartament o powierzchni 105,92 metra kwadratowego, położony na jedenastym piętrze, za 6,254 mln zł. To 59 045 zł za metr, czyli około 13,7 tys. euro. Budynek stoi w pierwszej linii brzegowej i oferuje baseny, sauny, strefę spa, siłownię oraz zaplecze gastronomiczne.

Za zbliżoną kwotę, 1,43 mln euro czyli około 6,16 mln zł, oferowany jest apartament w centrum Marbelli. Ma 169 metrów, trzy sypialnie i taras z widokiem na morze, leży przy promenadzie i plaży La Venus, a do dyspozycji mieszkańców jest basen i miejsce garażowe.

Ten sam budżet kupuje więc nad Bałtykiem 106 metrów, a w Marbelli 169 metrów. Zastrzeżenie jest jednak istotne: polska liczba pochodzi z zakończonej transakcji, hiszpańska z ogłoszenia, a cena ofertowa i cena sprzedaży to w Hiszpanii bardzo często dwie różne rzeczy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 11.09.2026Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. Najpierw trzeba udowodnić trzy lata szkód

Za co naprawdę płaci się na południu

Kiedy różnica w cenie zakupu zanika, na pierwszy plan wychodzą inne argumenty. Najważniejszym jest sezon, bo od niego zależy, ile miesięcy w roku właściciel może z apartamentu korzystać albo go wynajmować.

Dwie godziny i dwadzieścia trzy minuty dziennej różnicy w grudniu przekładają się na coś zupełnie praktycznego: na Costa del Sol da się sensownie wynajmować i mieszkać w miesiącach, w których polskie kurorty zamierają. Nie oznacza to jednak automatycznie wyższej rentowności. Na wynik inwestycji wpływa obłożenie, lokalna konkurencja, koszty zarządzania, podatki i przepisy dotyczące wynajmu turystycznego, które w Hiszpanii bywają zaostrzane.

Kto myśli o apartamencie jako o inwestycji, a nie tylko o miejscu na wakacje, powinien zacząć od arytmetyki, a nie od widoku z tarasu. Rozpisaliśmy ją wcześniej w tekście o tym, jak kupić apartament wakacyjny, żeby naprawdę na nim zarobić.

Cena zakupu to nie to samo co koszt inwestycji

Podobna cena metra nie oznacza podobnego kosztu całego przedsięwzięcia. Przy zakupie za granicą dochodzą pozycje, których nad Bałtykiem po prostu nie ma, i odwrotnie.

Do tego dochodzą podatki, opłaty transakcyjne, koszty obsługi prawnej i utrzymania, a także zasady działania wspólnot mieszkaniowych oraz to, czy w danym budynku najem krótkoterminowy jest w ogóle dopuszczalny. Ten ostatni punkt w Hiszpanii bywa rozstrzygający i potrafi przewrócić cały model inwestycyjny.

Co z tego wynika dla kupującego

Wniosek nie brzmi „kupuj w Hiszpanii, bo taniej”. Brzmi raczej tak: jeśli ktoś rozważa apartament w najdroższych polskich kurortach, to warto, żeby świadomie sprawdził, co ten sam budżet kupuje na południu Europy. Przez lata takie porównanie nie miało sensu, bo różnica była zbyt duża. Dziś ma.

Działa to zresztą w obie strony. Rosnące ceny nad Bałtykiem oznaczają, że polskie kurorty konkurują już nie tylko między sobą, ale też z rynkami śródziemnomorskimi. Widać to również w Trójmieście, gdzie dzielnice do życia drożeją, a lokalizacje typowo inwestycyjne tanieją. Kupujący coraz częściej oddzielają zakup na własne potrzeby od zakupu pod wynajem i dla każdego z tych celów szukają czegoś innego.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Apartament wakacyjny na wynajem. Jak kupić, żeby naprawdę zarobić
• Zakopane znów najdroższe w Polsce. Za metr w kurortach płaci się więcej niż w Warszawie
• Trójmiasto ma dziś dwa rynki mieszkaniowe. Dzielnice do życia drożeją, inwestycyjne tanieją
• Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani podatkowej. Dane hiszpańskie pochodzą z rejestru transakcyjnego Notariatu za okres od czerwca 2025 do maja 2026 roku, dane polskie z Rejestru Cen Nieruchomości za okres od maja do grudnia 2025 roku, przytoczone przez RynekPierwotny.pl. Przeliczenia wykonano po kursie 4,31 zł za euro i przy innym kursie dadzą inny wynik. Ceny ofertowe mogą różnić się od cen transakcyjnych. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).