Trójmiasto ma dziś dwa rynki mieszkaniowe. Dzielnice do życia drożeją, inwestycyjne tanieją

Na trójmiejskim rynku mieszkaniowym kupujących przybywa, ale ceny zamiast wystrzelić, stanęły w miejscu. Nowy raport portalu Trojmiasto.pl, po raz pierwszy zestawiający ceny ofertowe z danymi transakcyjnymi z Rejestru Cen Nieruchomości, pokazuje jednak coś ciekawszego niż sama stabilizacja. Pod spokojną powierzchnią rynek rozjechał się na dwie prędkości: dzielnice, w których się mieszka, drożeją i pustoszeją z ofert, a dzielnice, w których się inwestowało pod najem krótkoterminowy, zaczynają tanieć. Sprawdzamy, ile trzeba dziś zapłacić za metr w Gdańsku, Gdyni i Sopocie.

Stabilizacja, ale nie stagnacja

Autorzy raportu przeanalizowali ogłoszenia publikowane w serwisie i po raz pierwszy w szerszym zakresie zestawili je z danymi transakcyjnymi z Rejestru Cen Nieruchomości. To ważna zmiana metodologiczna, bo ceny ofertowe pokazują oczekiwania sprzedających, a transakcyjne to kwoty, które faktycznie trafiły do aktów notarialnych. Choć dane transakcyjne publikowane są z kilkumiesięcznym opóźnieniem, ich porównanie z ofertami pozwala znacznie lepiej ocenić, w którą stronę rynek naprawdę zmierza.

Wniosek numer jeden brzmi: gwałtownych ruchów nie ma. W II kwartale 2026 roku ceny na obu rynkach pozostały względnie stabilne, a wyraźniejsze wzrosty widać dopiero w porównaniu rok do roku. To spójne z obrazem całej Polski, o którym pisaliśmy przy okazji danych o stabilizacji cen nowych mieszkań w lipcu. Wniosek numer dwa jest ciekawszy: aktywność kupujących rośnie. Liczba transakcji zwiększa się równolegle ze spadkiem liczby ofert, co według autorów raportu potwierdza, że na rynku przybywa nabywców, a nie tylko oglądających.

Ile kosztuje metr w Gdańsku, Gdyni i Sopocie

Raport posługuje się medianami cen ofertowych, które lepiej niż średnia oddają realia rynku, bo są odporne na pojedyncze luksusowe ogłoszenia. Wyjaśnialiśmy tę różnicę szczegółowo w tekście o tym, dlaczego mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują mieszkania. Oto najnowsze stawki dla Trójmiasta.

Mediany cen ofertowych w II kwartale 2026 roku. Opracowanie własne na podstawie raportu portalu Trojmiasto.pl.

Uwagę zwraca ciekawa prawidłowość: w Gdańsku i Gdyni małe mieszkania są na rynku wtórnym droższe w przeliczeniu na metr niż nowe lokale od deweloperów. To efekt lokalizacji, bo używane kawalerki i kompaktowe dwójki częściej leżą w dobrze skomunikowanych, centralnych dzielnicach, podczas gdy nowa podaż przesuwa się na obrzeża. W Gdyni na poziom median na rynku pierwotnym dodatkowo wpłynęło pojawienie się większej liczby ofert w dzielnicach oddalonych od centrum.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 27.07.2026Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynająć przed rokiem akademickim?

Dzielnice do życia kontra dzielnice do zarabiania

Najciekawszy wątek raportu to rosnący rozdźwięk między dwoma typami lokalizacji. W dzielnicach typowo mieszkaniowych ceny nadal delikatnie rosną, a liczba ofert maleje, co świadczy o niesłabnącym zainteresowaniu osób kupujących na własne potrzeby. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w lokalizacjach nastawionych na najem turystyczny. W Jelitkowie, Oliwie, Wrzeszczu Dolnym, Orłowie czy Sopocie Dolnym ofert sprzedaży z rynku wtórnego przybywa, a ceny nieco spadają.

Zdaniem autorów opracowania może mieć to związek z ostatnimi zmianami przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego. Część właścicieli apartamentów kupowanych z myślą o turystach najwyraźniej uznała, że nowe zasady gry zmieniają rachunek opłacalności, i wystawia lokale na sprzedaż. O tym, jak samorządy chcą regulować ten segment i dlaczego zamiast stref zakazów coraz częściej mówi się o licencjach, pisaliśmy szerzej w artykule o strefach bez Airbnb i licencjach na najem krótkoterminowy.

Rekordy i ostatnie okazje

Rozpiętość cen w Trójmieście pozostaje ogromna. Na rynku pierwotnym najdroższą lokalizacją jest Sopot Dolny, gdzie mediana ceny ofertowej sięga 39 290 zł za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym prym wiedzie gdańskie Jelitkowo z medianą 32 480 zł za metr. To stawki porównywalne z najdroższymi adresami w Polsce, a paradoksalnie właśnie w tych rejonach widać dziś rosnącą podaż i lekką korektę.

Na drugim biegunie zostały już tylko cztery lokalizacje, w których mediana cen ofertowych nie przekracza 10 tysięcy złotych za metr. Na rynku pierwotnym są to Kokoszki i Kiełpino Górne, a na wtórnym Rudniki oraz Górki Zachodnie-Krakowiec. Dla osób szukających pierwszego mieszkania to dziś praktycznie ostatnie rejony Trójmiasta z jednocyfrową ceną metra, choć trzeba się liczyć z dłuższym dojazdem do centrum i skromniejszą infrastrukturą.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy ceny mieszkań w Trójmieście spadają?

W skali całego rynku nie. Mediany w Gdańsku i Gdyni wahały się w ostatnich dwóch kwartałach maksymalnie o 2,4 procent, co oznacza stabilizację. Lekkie spadki widać jedynie w dzielnicach inwestycyjnych, takich jak Jelitkowo, Oliwa czy Sopot Dolny, gdzie przybywa ofert sprzedaży.

Gdzie w Trójmieście jest najdrożej?

Na rynku pierwotnym najdroższy jest Sopot Dolny z medianą 39 290 zł za metr kwadratowy, a na wtórnym Jelitkowo z medianą 32 480 zł za metr. Wysokie ceny utrzymują się także w pozostałych lokalizacjach nadmorskich.

Gdzie można jeszcze kupić mieszkanie poniżej 10 tysięcy za metr?

Według raportu takie mediany utrzymują się tylko w czterech miejscach: w Kokoszkach i Kiełpinie Górnym na rynku pierwotnym oraz w Rudnikach i Górkach Zachodnich-Krakowcu na rynku wtórnym.

Dlaczego w dzielnicach inwestycyjnych przybywa ofert sprzedaży?

Autorzy raportu wiążą to ze zmianami przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego. Nowe regulacje zmieniają opłacalność wynajmu turystycznego, więc część właścicieli apartamentów decyduje się na sprzedaż, co zwiększa podaż i lekko obniża ceny w tych rejonach.

Powiązane artykuły:

• Strefy bez Airbnb podzielą miasta na turystyczne getta? Samorządy wolą licencje
• Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale
• Ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu. W skali roku wciąż jest o 14 procent drożej

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą jest raport portalu Trojmiasto.pl o cenach mieszkań w II kwartale 2026 roku, omówiony w serwisie PropertyNews.pl. Zdjęcie: Unsplash.