Banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek. Średni kredyt to już 489 tysięcy

W sierpniu banki i SKOK-i udzieliły o 41,1 procent więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich łączna wartość wzrosła jeszcze mocniej, o 51,1 procent, do 13,54 miliarda złotych. Średnia kwota nowego kredytu sięgnęła 489,29 tysiąca złotych i jest najwyższa w historii. Rozstęp między tymi dwoma wskaźnikami nie jest przypadkiem, bo wynika z prostego działania, które warto rozłożyć na czynniki.

Jedno mnożenie, które wyjaśnia całą różnicę

Dwie liczby z sierpniowego raportu BIK są ze sobą powiązane ściślej, niż wygląda na pierwszy rzut oka. Liczba udzielonych kredytów wzrosła o 41,1 procent, wartość o 51,1 procent. Żeby zrozumieć, skąd bierze się dziesięć punktów procentowych różnicy, wystarczy pomnożyć wzrost liczby umów przez wzrost przeciętnej kwoty. Współczynnik 1,411 pomnożony przez 1,071 daje 1,511, czyli dokładnie te 51,1 procent.

Innymi słowy: rynek nie tylko udzielił więcej kredytów, ale każdy z nich był średnio o 7,1 procent większy. Rok wcześniej przeciętny kredyt mieszkaniowy wynosił niespełna 457 tysięcy złotych, dziś przekracza 489 tysięcy. Wzrost wartości akcji kredytowej to więc złożenie dwóch zjawisk, z których jedno mówi o liczbie gospodarstw domowych sięgających po finansowanie, a drugie o tym, jak drogie mieszkania te gospodarstwa kupują.

Rekordowa średnia to nie tylko droższe mieszkania

Najprostsze wyjaśnienie rekordu na poziomie 489 tysięcy złotych brzmi: mieszkania drożeją, więc kredyty rosną. To prawda, ale tylko część prawdy, bo na przeciętną kwotę kredytu działa kilka mechanizmów jednocześnie i nie wszystkie idą w tę samą stronę.

Pierwszy to oczywiście cena. Dane NBP za drugi kwartał pokazywały, że średnia cena metra w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła ponad 14 tysięcy złotych, a rozpiętość sięgała od około 10 500 złotych w Łodzi do ponad 17 600 złotych w Warszawie. Przy takich stawkach przeciętne mieszkanie w dużym mieście kosztuje grubo ponad 600 tysięcy złotych, a wtedy kredyt na poziomie 489 tysięcy jest naturalną konsekwencją. Szczegółowo opisywaliśmy to, gdy okazało się, że średni metr kosztuje 14 444 złote, a używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe.

Drugi mechanizm to zdolność kredytowa. Stopa referencyjna NBP spadła w ciągu dwóch lat i od marca 2026 roku utrzymuje się na poziomie 3,75 procent. Niższa rata przy tej samej kwocie oznacza, że bank policzy wyższą maksymalną kwotę kredytu, a klienci konsekwentnie korzystają z górnej granicy tego, co dostaną. To zjawisko, które ekonomiści nazywają efektem dostępności: kwota kredytu rośnie do poziomu, na jaki pozwala rata, a nie do poziomu, jaki wynika z potrzeb mieszkaniowych.

Trzeci mechanizm jest bardziej techniczny. Im wyższa cena mieszkania, tym więcej trzeba mieć wkładu własnego, bo wymagane minimum liczone jest procentowo. W praktyce część gospodarstw domowych, które nie zebrały odpowiedniego wkładu, w ogóle nie pojawia się w statystyce udzielonych kredytów. Średnia liczona jest więc na próbie osób, które przez to sito przeszły, a to podnosi jej wartość niezależnie od ceny mieszkań.

Chętnych ubyło, a kredytów jest więcej. To nie sprzeczność

Kilka tygodni wcześniej ten sam BIK publikował dane, z których wynikało, że w sierpniu liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy była niższa niż w lipcu, a średni wniosek wynosił 525 tysięcy złotych. Czytane obok siebie, oba komunikaty wyglądają jak sprzeczność. W rzeczywistości opisują dwa różne momenty tego samego procesu.

Indeks popytu mierzy wnioski, czyli zamiar. Akcja kredytowa mierzy umowy podpisane i kredyty wypłacone, czyli skutek. Między jednym a drugim mija zwykle od czterech do ośmiu tygodni, a przy bardziej złożonych sprawach nawet kwartał. Kredyty udzielone w sierpniu to w dużej mierze wnioski złożone w czerwcu i lipcu, kiedy popyt był wyjątkowo wysoki. Sierpniowe ochłodzenie zamiarów zobaczymy dopiero w danych o akcji kredytowej za wrzesień i październik.

Ten sam efekt opóźnienia działa w drugą stronę. Jeśli banki zaczynają zaostrzać kryteria, w danych o akcji kredytowej zobaczymy to z takim samym poślizgiem. A zaostrzanie już się zaczęło, bo opisywaliśmy przypadki, w których pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym wariancie o 70 tysięcy złotych. Wysokie liczby z sierpnia to zatem zdjęcie przeszłości, a nie prognoza na czwarty kwartał. Więcej o samym indeksie popytu i o tym, dlaczego średni wniosek jest wyższy od średniego udzielonego kredytu, pisaliśmy w analizie pokazującej, że średni wniosek o hipotekę sięgnął 525 tysięcy złotych.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 20.09.2026Rząd przestawia małe ciepłownie z węgla na gaz. Dwa lata później gaz obejmie opłata za CO2

Kredyt na kanapę jako wskaźnik rynku mieszkaniowego

Ciekawostka, która w raporcie BIK łatwo umyka, dotyczy kredytów ratalnych. Ich liczba wzrosła w sierpniu o 45,5 procent, czyli szybciej niż liczba hipotek, przy wartości wyższej o 22,1 procent. Jednocześnie średnia kwota takiego kredytu spadła o 16,1 procent, do 1 762 złotych. Rośnie więc liczba niewielkich zobowiązań.

Główny analityk Grupy BIK Waldemar Rogowski wskazał wśród powodów wysoką aktywność na rynku mieszkaniowym, której naturalnym następstwem są zakupy na raty wyposażenia nowych nieruchomości. To logiczne następstwo: każde kupione mieszkanie generuje kilka miesięcy później wydatki na meble, sprzęt i wykończenie. Drugim powodem jest przechodzenie klientów z odroczonych płatności na klasyczne finansowanie ratalne, co przenosi te same transakcje do statystyki kredytowej.

Dla czytającego rynek mieszkaniowy to sygnał dodatkowy. Dane o hipotekach mówią o decyzjach zakupowych, dane o ratach mówią o tym, że te zakupy faktycznie kończą się przeprowadzką, a nie odłożeniem lokalu na później. Kredyty gotówkowe zachowały się przy tym spokojnie: ich liczba i wartość wzrosły o 2,9 procent, a średnia kwota sięgnęła 27 560 złotych, o 8,8 procent więcej niż rok wcześniej.

Czego te dane nie mówią o cenie kredytu

Rekordowa akcja kredytowa nie oznacza, że kredyt jest dziś tani. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i nie zmieniła się od marca 2026 roku, a Rada Polityki Pieniężnej utrzymała ten poziom również na wrześniowym posiedzeniu. Stopa lombardowa to 4,25 procent, depozytowa 3,25 procent. WIBOR 3M pod koniec września sięgał 3,86 procent, czyli nieco powyżej stopy referencyjnej, co rynek zwykle czyta jako brak oczekiwań na szybką obniżkę.

Dla kredytobiorcy ze zmiennym oprocentowaniem ważniejsza od poziomu samego wskaźnika jest data jego aktualizacji. Rata przelicza się w cyklu wynikającym z umowy, najczęściej co trzy albo co sześć miesięcy, i dopiero wtedy zmiana WIBOR wchodzi do harmonogramu. Osoby, które podpisywały umowy przy wyraźnie wyższych stawkach, wciąż mają przed sobą korzystne przeliczenia. Osoby, które wchodzą na rynek teraz, kupują już po cenach uwzględniających obecny poziom stóp.

Z punktu widzenia kupującego jesienią 2026 roku obraz jest więc niejednoznaczny. Z jednej strony finansowanie jest dostępne i banki wyraźnie chcą go udzielać, o czym świadczą liczby. Z drugiej ta sama dostępność napędza popyt, a popyt przy ograniczonej podaży w największych miastach kończy się wzrostem cen. Rekord na poziomie 489 tysięcy złotych średniego kredytu nie jest tylko informacją o bankach. Jest przede wszystkim informacją o tym, ile trzeba dziś pożyczyć, żeby kupić przeciętne mieszkanie.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Średni wniosek o hipotekę to 525 tysięcy. W sierpniu chętnych ubyło o 14 procent
• Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy
• Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe
• Polacy oddali bankom 55 miliardów przed terminem. Połowa z nich wybiera gorszy wariant

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji. Dane o liczbie, wartości i średniej kwocie kredytów mieszkaniowych, ratalnych i gotówkowych pochodzą z raportu Biura Informacji Kredytowej za sierpień 2026 roku. Wartości dla sierpnia 2025 roku oraz liczba udzielonych kredytów to obliczenia własne wynikające z podanych przez BIK dynamik rok do roku, dlatego oznaczono je jako przybliżone. Dane o cenach mieszkań pochodzą z bazy NBP za drugi kwartał 2026 roku. Poziomy stóp procentowych podano według stanu po wrześniowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej, a wartość WIBOR 3M według notowania z końca września 2026 roku. Czas od złożenia wniosku do wypłaty kredytu jest wartością typową i różni się w poszczególnych bankach. Zdjęcie ilustracyjne: StockSnap, licencja CC0 1.0.