Za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce

Zdolność kredytowa jest jedną z tych liczb, które najłatwiej źle odczytać. Rok do roku rośnie, więc w nagłówkach wygląda jak dobra wiadomość. Miesiąc do miesiąca spada, więc w innych nagłówkach wygląda jak zła. Dopiero przeliczenie jej na metry kwadratowe pokazuje, co naprawdę się dzieje: ta sama kwota kupuje dziś w Warszawie o ponad metr mniej niż w połowie roku, a w zależności od dzielnicy różnica sięga czterdziestu kilku metrów. Innymi słowy, o tym, jak duże mieszkanie zmieści się w twoim kredycie, w większym stopniu decyduje adres niż decyzja banku.

Dwie prawdziwe informacje, które mówią coś przeciwnego

Przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 roku wyniosła 1,161 mln zł. Liczba dotyczy modelowej rodziny o dochodzie 15 tysięcy złotych netto miesięcznie i jest średnią z ofert banków, a nie obietnicą konkretnej instytucji. Wobec września ubiegłego roku to wzrost o 4,1 procent, czyli o 45,2 tysiąca złotych. Wobec sierpnia to spadek o 8,5 tysiąca.

Obie te liczby są prawdziwe i obie opisują ten sam mechanizm, tylko w różnych skalach czasu. W ujęciu rocznym pracują wynagrodzenia: rosną, więc rośnie dochód wpisywany do wniosku, a za nim maksymalna kwota kredytu. W ujęciu miesięcznym pracuje cena pieniądza. Średnie oprocentowanie nowych hipotek utrzymuje się powyżej 6 procent, a we wrześniowych ofertach próżno było szukać obniżek. Każdy punkt procentowy w oprocentowaniu przekłada się na niższą maksymalną ratę, którą bank jest gotów zaakceptować, a stąd już prosta droga do niższej kwoty kredytu.

Warto to zestawić z tym, co działo się po stronie samych banków. We wrześniu część instytucji samodzielnie przykręciła kalkulatory, co opisywaliśmy w analizie pokazującej, jak pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku o 70 tysięcy złotych. Wrześniowy spadek średniej nie jest więc efektem jednego czynnika, tylko nałożenia się droższego pieniądza na ostrożniejsze podejście części kredytodawców.

Metry, czyli jednostka, w której naprawdę się mieszka

Sama kwota kredytu niewiele mówi, dopóki nie zestawi się jej z ceną metra. Przy 20-procentowym wkładzie własnym przeciętna wrześniowa zdolność daje budżet zakupowy rzędu 1,45 mln zł, bo do kwoty kredytu dochodzą własne oszczędności. Za tyle można było we wrześniu kupić w Warszawie mieszkanie o powierzchni 86,7 metra z rynku pierwotnego.

Kierunek zmian jest tu ciekawszy niż sama liczba. Wobec sytuacji sprzed trzech miesięcy dostępny metraż skurczył się o 1,3 metra. Wobec ubiegłego roku wciąż jest o 1,4 metra większy. Oznacza to, że w skali roku zdolność kredytowa rosła nieco szybciej niż ceny mieszkań w stolicy, ale w ostatnim kwartale ta przewaga zaczęła się kończyć.

Rozpiętość między dzielnicami jest tu najciekawsza. Różnica 43 metrów między Śródmieściem a Białołęką to w praktyce różnica między kawalerką z dużym salonem a mieszkaniem czteropokojowym dla rodziny. Ta sama rodzina, ten sam kredyt, ta sama decyzja banku. Zmienia się wyłącznie adres, a wraz z nim czas dojazdu do pracy, dostępność szkół i to, co dzieje się z wartością lokalu w kolejnej dekadzie.

Rynek wtórny kosztuje dziś więcej metra niż pierwotny

Zestawienie rynku pierwotnego z wtórnym daje w Warszawie wynik, który jeszcze kilka lat temu byłby zaskakujący. Za tę samą kwotę kupujący dostaje 86,7 metra u dewelopera i 76,3 metra na rynku wtórnym, bo średnia cena transakcyjna używanego mieszkania w stolicy przekroczyła 19 tysięcy złotych za metr. Używane mieszkanie w dobrej lokalizacji przestało być tańszą alternatywą wobec nowego.

To nie jest zjawisko wyłącznie warszawskie. W skali kraju używane lokale drożeją obecnie szybciej niż nowe, co pokazały dane Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał, opisane przez nas w analizie, według której średni metr kosztuje 14 444 złote, a używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe. Różnice między miastami pozostają przy tym ogromne: od praktycznego zrównania cen obu rynków po kilkunastoprocentową przepaść, o czym pisaliśmy przy okazji porównania pokazującego, że w Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe, a w Łodzi różnica sięga 21 procent.

Dla kupującego z kredytem oznacza to, że klasyczna strategia szukania oszczędności na rynku wtórnym przestała działać automatycznie. Trzeba ją policzyć dla konkretnego miasta i konkretnej dzielnicy, bo w części lokalizacji nowe mieszkanie daje więcej metrów, a do tego nie wymaga remontu, który przy używanym lokalu potrafi pochłonąć kilkadziesiąt tysięcy złotych spoza kredytu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 28.09.2026Pośrednik sprawdzi metraż, zanim wystawi ogłoszenie. Prowizję weźmie już tylko od jednej strony

Kredyt pozwala na 87 metrów, rynek oferuje 51

Jest w tych danych jeszcze jedno napięcie, o którym mówi się rzadziej. W pierwszej połowie 2026 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 46,4 tysiąca mieszkań w budynkach wielorodzinnych, a ich średnia powierzchnia wyniosła 51,4 metra. Statystyczny nabywca z przeciętną zdolnością kredytową ma więc budżet na mieszkanie znacznie większe niż to, które statystycznie powstaje.

Te dwie liczby nie opisują dokładnie tego samego zjawiska, bo metraż dostępny za kredyt policzono dla Warszawy, a średnia powierzchnia nowych mieszkań dotyczy całego kraju. Kierunek pozostaje jednak czytelny. Nowa podaż koncentruje się na lokalach mniejszych, projektowanych pod najem i pod kupujących o niższej zdolności, a nie pod rodzinę szukającą czterech pokoi. Kupujący z większym budżetem nie konkurują więc o mieszkania z nowej oferty, tylko o ten wąski jej fragment, który mieści się w ich potrzebach powierzchniowych.

Co z tego wynika przy planowaniu zakupu

Pierwszy wniosek jest taki, że wkład własny działa dziś mocniej niż zdolność. Przy 20-procentowym wkładzie każde dodatkowe 100 tysięcy złotych oszczędności powiększa budżet zakupowy o pełne 100 tysięcy, podczas gdy podwyższenie zdolności kredytowej o tę samą kwotę wymaga wyraźnie wyższego dochodu albo dłuższego okresu kredytowania. Przy cenie metra rzędu 16 700 złotych to różnica sześciu metrów mieszkania.

Drugi wniosek dotyczy momentu. Wrześniowy spadek zdolności o 8,5 tysiąca złotych sam w sobie jest niewielki i odpowiada mniej więcej połowie metra kwadratowego. Ale jeśli oprocentowanie utrzyma się powyżej 6 procent przez kolejne miesiące, a ceny mieszkań będą rosły w tempie zbliżonym do inflacji, przewaga zdolności nad cenami, którą widać w porównaniu rok do roku, po prostu się zamknie.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy
• Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe
• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani doradztwa kredytowego. Przytoczone dane o zdolności kredytowej dotyczą modelowej rodziny o dochodzie 15 000 zł netto i są średnią z ofert banków, a nie deklaracją konkretnej instytucji. Metraż podano przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego. Dane dla dzielnic Warszawy pochodzą z sierpnia 2026 roku, dane o rynku wtórnym z drugiego kwartału 2026 roku, a dane o średniej powierzchni mieszkań oddanych przez deweloperów obejmują pierwszą połowę 2026 roku i całą Polskę, więc nie stanowią bezpośredniego porównania z metrażem dostępnym w Warszawie. Ceny metra podane w tabeli są wynikiem przeliczenia budżetu zakupowego przez dostępną powierzchnię, a nie notowaniami rynkowymi. Indywidualną zdolność kredytową wylicza bank na podstawie kompletnego wniosku. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 1.0.