Czytasz: Najlepszy kwartał od dawna, a deweloperzy tracą zapał. Prawie 8 na 10 firm nie zamierza ruszać cenników
- 01
Najlepszy kwartał od dawna, a deweloperzy tracą zapał. Prawie 8 na 10 firm nie zamierza ruszać cenników
Najlepszy kwartał od dawna, a deweloperzy tracą zapał. Prawie 8 na 10 firm nie zamierza ruszać cenników
Trzeci kwartał 2026 roku był dla deweloperów bardzo dobry. Na siedmiu największych rynkach sprzedali 12,9 tys. mieszkań, o 12,3 procent więcej niż w drugim kwartale i prawie o 11 procent więcej niż rok wcześniej. Tymczasem październikowy Indeks Nastrojów Deweloperów portalu Tabelaofert spadł o połowę, a niemal 78 procent firm zapowiada, że nie będzie zmieniać cen. Kupujący wrócili, ale liczą każdą złotówkę, a branża zaczyna to rozumieć.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W III kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach 12,9 tys. mieszkań: +12,3 proc. kwartał do kwartału i prawie +11 proc. rok do roku.
- Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł z 0,31 we wrześniu do 0,15 w październiku. To wciąż wynik dodatni, ale najniższy od czerwca.
- 55 proc. firm spodziewa się utrzymania tempa sprzedaży, prawie 30 proc. przyspieszenia, a 15 proc. spowolnienia.
- Niemal 78 proc. deweloperów zakłada stabilne ceny (we wrześniu 75 proc.). Podwyżki przewiduje nieco ponad 16,4 proc. firm, wobec 20,2 proc. miesiąc wcześniej.
Liczby za kwartał wyglądają świetnie
Według danych Tabelaofert, opisanych przez „Rzeczpospolitą”, deweloperzy z Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Trójmiasta, Łodzi i aglomeracji katowickiej znaleźli w lipcu, sierpniu i wrześniu nabywców na 12,9 tys. lokali. Podobny obraz dają szacunki Otodom, które mówią o około 13 tys. mieszkań i najlepszym kwartale w tym roku. Pisaliśmy o nich w tekście o tym, że w III kwartale sprzedano 13 tys. mieszkań.
Zaskoczeniem był przede wszystkim przebieg wakacji. Jeszcze w czerwcu branża szykowała się na trudne lato, a indeks tempa sprzedaży był wtedy ujemny. Tymczasem lipiec i sierpień okazały się wyjątkowo mocne, a ożywienie, którego spodziewano się dopiero jesienią, przyszło dużo wcześniej.
Indeks spada, choć sprzedaż rośnie
Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży mierzy przewagę firm, które widzą przyspieszenie sprzedaży, nad tymi, które widzą spowolnienie. Odczyt powyżej zera oznacza, że optymistów jest więcej. Kluczowe jest to, że wskaźnik pokazuje zmianę, a nie poziom. Po rekordowym sierpniu utrzymanie tak wysokiego tempa jest już samo w sobie sukcesem, a kolejne przyspieszenie staje się coraz trudniejsze.
Indeks Nastrojów Deweloperów Tabelaofert
Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży w 2026 roku
Długość słupka odpowiada wartości bezwzględnej indeksu, pełna szerokość to 0,53. Czerwony słupek oznacza wartość ujemną, czyli przewagę firm raportujących spowolnienie.
Mimo to październikowy spadek warto odnotować. Odsetek firm spodziewających się spowolnienia wzrósł z 8 procent we wrześniu do 15 procent, a grupa liczących na dalsze przyspieszenie skurczyła się z blisko 40 do niespełna 30 procent. Zdecydowana większość ankietowanych zakłada po prostu, że będzie tak jak teraz.
Oczekiwania deweloperów
Jak firmy widzą najbliższe miesiące
Tempo sprzedaży, wrzesień
Tempo sprzedaży, październik
Ceny mieszkań, wrzesień
Ceny mieszkań, październik
Odsetki ankietowanych deweloperów. Wartości dla tempa sprzedaży we wrześniu i dla spadku cen w październiku są przybliżone, bo wynikają z zaokrąglonych danych źródłowych.
Popyt rośnie, ceny nie. Dlaczego?
W klasycznym podręcznikowym scenariuszu rosnąca sprzedaż powinna ośmielać firmy do podnoszenia cen. Tak się jednak nie dzieje. Autorzy indeksu nie widzą dużej presji na podwyżki, a nawet najlepszy od dawna kwartał nie zmienił istotnie prognoz cenowych. Odsetek firm zakładających wzrost cen wręcz spadł, z 20,2 do nieco ponad 16,4 procent.
Powodów jest kilka. Pierwszy to oferta. Deweloperzy mają dziś w sprzedaży dużo mieszkań, więc konkurują o klienta i trudno im forsować wyższe cenniki. Drugi to sam kupujący, który wrócił na rynek, ale jest wyjątkowo selektywny. Eksperci zwracają uwagę, że liczą się lokalizacja, metraż, całkowita cena lokalu i wysokość miesięcznej raty. Mieszkanie, które nie mieści się w budżecie kredytowym, nie sprzeda się bez względu na to, jak dobra jest koniunktura.
Trzeci powód to otoczenie finansowe. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent, a jeszcze niedawno ekonomiści poważnie rozważali podwyżkę, bo wrześniowa inflacja podskoczyła do 4,1 procent. W październiku, według szybkiego szacunku GUS, spadła jednak do 3,5 procent, co oddaliło ryzyko droższego kredytu. Listopadowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej będzie dla rynku ważnym sygnałem. Dla deweloperów to wystarczający powód, by z cenami poczekać.
| Wskaźnik | Wrzesień 2026 | Październik 2026 | Kierunek |
|---|---|---|---|
| Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży | 0,31 | 0,15 | słabszy optymizm |
| Firmy oczekujące wzrostu sprzedaży | blisko 40% | niemal 30% | mniej optymistów |
| Firmy oczekujące spadku sprzedaży | 8% | 15% | prawie dwa razy więcej |
| Firmy zakładające stabilne ceny | 75% | niemal 78% | więcej stabilizacji |
| Firmy zakładające wzrost cen | 20,2% | ponad 16,4% | mniejsza presja na podwyżki |
Dane z Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert. Szczegółowe omówienie wrześniowego odczytu znajdziesz w naszym tekście o wrześniowym Indeksie Nastrojów Deweloperów.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 31.10.2026Ceny mieszkań punkt od rekordu, a kupujący się nie spieszą. Co pokazuje nowy Barometr MetrohouseStabilne cenniki to nie to samo co tańsze mieszkania
Deklaracje deweloperów brzmią dla kupujących dobrze, ale trzeba je czytać z uwagą. „Utrzymanie cen” odnosi się do cenników istniejących inwestycji. Tymczasem średnia cena na rynku może rosnąć także bez podwyżek, gdy do oferty wchodzą droższe projekty, a tańsze lokale szybko znajdują nabywców. Dokładnie to widać w danych za październik: w większości metropolii ubywa mieszkań w niższych przedziałach cenowych, a w Warszawie średnia cena ofertowa przekroczyła już 20 tys. zł za m². Opisujemy to szczegółowo w tekście o tym, że metr nowego mieszkania w Warszawie przebił 20 tys. zł.
CO Z TEGO WYNIKA DLA KUPUJĄCYCH
- Na najbliższe miesiące nie zapowiada się fala podwyżek. Większość firm zamierza trzymać obecne cenniki.
- Nie zapowiada się też fala obniżek. Deweloperzy wolą rabaty i promocje dla konkretnych lokali niż cięcie całych cenników.
- Koniec roku tradycyjnie sprzyja negocjacjom, zwłaszcza przy gotowych mieszkaniach, które firmy chcą sprzedać przed zamknięciem wyników rocznych.
- Najważniejszą zmienną pozostaje rata. Decyzja RPP i kierunek stóp procentowych wpłyną na zdolność kredytową bardziej niż zmiany w cennikach.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań sprzedali deweloperzy w III kwartale 2026 roku?
Według danych Tabelaofert na siedmiu największych rynkach sprzedano 12,9 tys. mieszkań. To o 12,3 proc. więcej niż w II kwartale i prawie o 11 proc. więcej niż rok wcześniej. Otodom szacuje sprzedaż na około 13 tys. lokali.
Czym jest Indeks Nastrojów Deweloperów?
To comiesięczne badanie portalu Tabelaofert, w którym deweloperzy oceniają tempo sprzedaży i swoje plany cenowe. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży powyżej zera oznacza przewagę firm widzących przyspieszenie sprzedaży.
Czy deweloperzy podniosą ceny mieszkań pod koniec 2026 roku?
Większość nie planuje podwyżek. W październiku niemal 78 proc. firm zakładało utrzymanie cen, a wzrostu spodziewało się nieco ponad 16,4 proc., mniej niż we wrześniu.
Dlaczego optymizm deweloperów słabnie, skoro sprzedaż rośnie?
Indeks mierzy zmianę tempa sprzedaży, a nie jej poziom. Po rekordowym sierpniu kolejne przyspieszenie jest trudne. Dodatkowo kupujący są bardzo selektywni, a niepewność dotyczy stóp procentowych i kosztu kredytu.
Czy to dobry moment na zakup mieszkania od dewelopera?
Stabilne cenniki i duża oferta dają pole do negocjacji, zwłaszcza przy gotowych lokalach pod koniec roku. Warto jednak liczyć całkowity koszt i wysokość raty, bo to one najbardziej zależą od decyzji w sprawie stóp procentowych.
Źródła
- PropertyNews.pl, Sprzedaż mieszkań wystrzeliła, kupujący wstrzymują oddech
- „Rzeczpospolita”, omówienie Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert za październik 2026 roku
- Tabelaofert.pl, Indeks Nastrojów Deweloperów, wrzesień 2026
- GUS, szybki szacunek inflacji za październik 2026 roku; NBP, wysokość stóp procentowych
Artykuł opublikowany 3 listopada 2026 roku.
