Czytasz: Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania? Przewodnik 2026
- 01
Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania? Przewodnik 2026
Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania? Przewodnik 2026
Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania? Wystarczy kilka publicznych rejestrów, dokumenty, które deweloper musi Ci wydać z mocy prawa, i jedna wizyta na jego wcześniejszym osiedlu. Od 2022 roku ustawa deweloperska mocno chroni kupujących, a od lipca 2025 roku ceny mieszkań są jawne, ale ochrona działa najlepiej, gdy wiesz, co sprawdzić. Oto lista kontrolna w dziewięciu krokach.
W SKRÓCIE
- Status firmy sprawdzisz w wyszukiwarce KRS, a ewentualną upadłość lub restrukturyzację w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
- Własność gruntu i hipoteki banku pokaże bezpłatnie księga wieczysta w systemie EKW.
- Pozwolenie na budowę sprawdzisz w publicznej wyszukiwarce GUNB (RWDZ).
- Deweloper musi przyjmować wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy i odprowadzać składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
- Prospekt informacyjny dostajesz już przy umowie rezerwacyjnej, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny.
- Od 11 lipca 2025 roku deweloper publikuje ceny na swojej stronie i w serwisie dane.gov.pl.
Krok 1: sprawdź dewelopera w KRS i Krajowym Rejestrze Zadłużonych
Większość deweloperów działa jako spółki, więc podstawą jest Krajowy Rejestr Sądowy. W bezpłatnej wyszukiwarce Ministerstwa Sprawiedliwości zobaczysz datę rejestracji, kapitał zakładowy, skład zarządu i wspólników oraz to, czy spółka nie jest w likwidacji. W KRS znajdziesz też złożone sprawozdania finansowe.
Druga baza to Krajowy Rejestr Zadłużonych, w którym publikowane są postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne. Warto wpisać w nim nie tylko spółkę celową budującą osiedle, ale i spółkę matkę oraz członków zarządu. Deweloper prowadzący działalność jako osoba fizyczna figuruje w CEIDG.
NA CO UWAŻAĆ
Duzi deweloperzy często budują przez spółki celowe założone pod jedno osiedle. Świeża data rejestracji spółki nie jest więc sama w sobie sygnałem alarmowym. Sprawdź, do jakiej grupy należy i co ta grupa zbudowała wcześniej.
Krok 2: przejrzyj księgę wieczystą gruntu
Numer księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje budynek, znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Treść księgi przejrzysz bezpłatnie w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Sprawdź:
- Dział II: czy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest deweloper.
- Dział III: roszczenia, służebności, ostrzeżenia, wzmianki o egzekucji.
- Dział IV: hipoteki. Hipoteka banku finansującego budowę jest normalna, ale umowa deweloperska powinna przewidywać zgodę banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu.
Krok 3: potwierdź pozwolenie na budowę
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego udostępnia publiczną wyszukiwarkę Rejestru Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń (RWDZ). Po adresie lub numerze działki sprawdzisz, czy dla inwestycji wydano pozwolenie na budowę i kiedy. Informacja o pozwoleniu i jego ostateczności musi też znaleźć się w prospekcie informacyjnym.
Krok 4: przeczytaj prospekt informacyjny
Prospekt informacyjny to obowiązkowy dokument, który deweloper przekazuje nieodpłatnie już przed umową rezerwacyjną, a jeśli jej nie ma, przed umową deweloperską. Zawiera m.in. dane o deweloperze i jego dotychczasowych inwestycjach, stanie prawnym gruntu, pozwoleniu na budowę, rachunku powierniczym, harmonogramie i planowanych inwestycjach w okolicy. Każda zmiana prospektu musi zostać Ci przekazana. Jeśli deweloper tego nie zrobi, możesz odzyskać opłatę rezerwacyjną.
Krok 5: sprawdź rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym stosuje się od 1 lipca 2022 roku do inwestycji, w których sprzedaż ruszyła po tej dacie. Wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku, a deweloper odprowadza składkę do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prowadzonego przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.
| Element ochrony | Jak działa |
|---|---|
| Otwarty rachunek powierniczy | bank wypłaca deweloperowi pieniądze po zakończeniu kolejnych etapów budowy; składka na DFG 0,45% wpłat |
| Zamknięty rachunek powierniczy | deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności; składka na DFG 0,1% wpłat |
| Deweloperski Fundusz Gwarancyjny | zwraca wpłaty m.in. przy upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek oraz przy odstąpieniu od umowy, gdy deweloper nie oddał pieniędzy |
| Opłata rezerwacyjna | maksymalnie 1% ceny z prospektu, umowa rezerwacyjna w formie pisemnej pod rygorem nieważności |
Stawki składek według rozporządzenia obowiązującego od 1 lipca 2022 r.
Upewnij się, że numer rachunku w umowie i w prospekcie się zgadza oraz że wszystkie wpłaty, łącznie z zaliczkami na wykończenie, idą na rachunek powierniczy, a nie na zwykłe konto firmy.
Krok 6: porównaj cenę z danymi jawności cen
Od 11 lipca 2025 roku deweloper musi publikować na własnej stronie ceny metra kwadratowego i ceny całkowite lokali, ceny miejsc postojowych i komórek oraz inne obowiązkowe koszty, a codziennie przekazywać te dane do serwisu dane.gov.pl, razem z historią zmian. Za naruszenie tych obowiązków UOKiK może nałożyć karę do 10% rocznego obrotu. W praktyce oznacza to, że możesz sprawdzić, czy cena w biurze sprzedaży zgadza się z opublikowaną i jak zmieniała się w czasie. Przepisy zostały później doprecyzowane nowelizacją, o której pisaliśmy w tekście o jawności cen mieszkań.
Zobacz również:
PORADNIKI · 20.09.2026Zalanie mieszkania: jak zgłosić szkodę do ubezpieczyciela i wspólnoty krok po kroku. Wzór zgłoszenia i jakie zdjęcia zrobićKrok 7: oceń historię i finanse dewelopera
- Zrealizowane inwestycje: listę znajdziesz w prospekcie. Odwiedź dwa lub trzy osiedla, porozmawiaj z mieszkańcami o terminach, usterkach i reakcjach na reklamacje.
- Sprawozdania finansowe: w KRS sprawdzisz, czy firma ma zyski i jak jest zadłużona. Spółki giełdowe publikują raporty okresowe.
- Opinie: grupy mieszkańców w mediach społecznościowych i fora. Liczą się powtarzające się zarzuty, nie pojedyncze wpisy.
- UOKiK: sprawdź komunikaty urzędu i rejestr klauzul niedozwolonych. UOKiK prowadził już postępowania wobec deweloperów, o czym pisaliśmy przy okazji pism wysyłanych do kupujących.
- Członkostwo w organizacjach branżowych, np. w Polskim Związku Firm Deweloperskich, to dodatkowy sygnał, ale nie gwarancja.
Krok 8: przeanalizuj umowę deweloperską
Umowa deweloperska ma formę aktu notarialnego. Wzór poproś wcześniej i przeczytaj go z prawnikiem. Zwróć uwagę na:
- termin przeniesienia własności i kary umowne za opóźnienie po obu stronach,
- harmonogram wpłat powiązany z etapami budowy,
- zgodę banku finansującego na wyodrębnienie lokalu bez hipoteki,
- dopuszczalną różnicę powierzchni i zasady rozliczenia,
- standard wykończenia opisany w załączniku, a nie tylko w folderze reklamowym.
Krok 9: odbiór mieszkania i Twoje prawa
Przy odbiorze spisujesz protokół z wadami. Deweloper ma 14 dni od jego podpisania, żeby na piśmie uznać wady albo odmówić ich uznania. Jeśli milczy, wady uważa się za uznane. Uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od podpisania protokołu, a gdy tego nie zrobi, możesz wyznaczyć dodatkowy termin, a potem usunąć wady na jego koszt. Szczegóły opisujemy w poradniku o odbiorze mieszkania od dewelopera.
Czerwone flagi przy wyborze dewelopera
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie sprawdzić, czy deweloper jest wiarygodny?
Podstawowe bazy to wyszukiwarka KRS (status i finanse spółki), Krajowy Rejestr Zadłużonych (upadłości i restrukturyzacje), Elektroniczne Księgi Wieczyste (własność gruntu i hipoteki) oraz wyszukiwarka RWDZ GUNB (pozwolenia na budowę). Do tego prospekt informacyjny i wizyta na wcześniejszych osiedlach dewelopera.
Co chroni moje pieniądze wpłacone deweloperowi?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy w banku oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zwraca wpłaty m.in. w razie upadłości dewelopera lub banku. Dotyczy to inwestycji, w których sprzedaż ruszyła od 1 lipca 2022 roku.
Ile może wynosić opłata rezerwacyjna?
Maksymalnie 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym. Umowa rezerwacyjna musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności.
Kiedy deweloper musi dać prospekt informacyjny?
Nieodpłatnie przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, a jeśli jej nie ma, przed umową deweloperską. O każdej zmianie prospektu deweloper musi poinformować kupującego.
Czy ceny mieszkań deweloperów są jawne?
Tak. Od 11 lipca 2025 roku deweloperzy publikują ceny metra i ceny całkowite na swoich stronach i codziennie przekazują je do serwisu dane.gov.pl, razem z historią zmian cen.
Ile deweloper ma na usunięcie wad po odbiorze?
Na uznanie lub odmowę uznania wad ma 14 dni od podpisania protokołu, a uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni. Brak odpowiedzi w 14 dni oznacza uznanie wad.
Źródła: Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ISAP); Jakim Prawem, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny; Biznesprawnik.pl, umowa rezerwacyjna; Kancelaria Graś i Wspólnicy, odbiór lokalu; Prawo.pl, jawność cen od 11 lipca 2025; GUNB, wyszukiwarka RWDZ; Elektroniczne Księgi Wieczyste; Krajowy Rejestr Zadłużonych. Stan na wrzesień 2026 r.
