19 tys. w ogłoszeniu, 16,7 tys. w transakcji. Ile płaci się za metr mieszkania w Warszawie?

Metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego kosztował w Warszawie w II kwartale 2026 roku średnio 19 059 zł w ogłoszeniach i 16 723 zł w transakcjach. Według danych NBP cena transakcyjna była więc o 12,3 procent niższa od ofertowej. Średnie z ogłoszeń pokazują więc wyższy poziom cen niż ten, który faktycznie trafia do umów.

Skąd bierze się luka między ofertą a transakcją?

Cena ofertowa jest tym, czego oczekuje sprzedający, a transakcyjna tym, na co zgodził się kupujący. Część różnicy to efekt negocjacji przy konkretnym mieszkaniu. Część wynika z tego, że dane opisują dwa różne zbiory lokali: w ogłoszeniach dłużej wiszą mieszkania wycenione najwyżej, więc w średniej ofertowej są nadreprezentowane. Do transakcji trafiają głównie lokale wycenione realistycznie.

Luka nie wszędzie jest taka sama. Wśród siedmiu największych rynków wtórnych największą różnicę NBP odnotował w Łodzi, gdzie sięgnęła 19 procent. Średnia cena transakcyjna w tych siedmiu miastach wyniosła 13 657 zł za metr. W Warszawie luka jest wyraźnie mniejsza niż w Łodzi.

Ceny na rynku wtórnym i pierwotnym niemal równe

Dane z tego samego okresu pokazują też, jak zmienił się stosunek cen na obu rynkach. Średnia cena transakcyjna mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie wyniosła 16 783 zł za metr. To zaledwie o 0,4 procent więcej niż na rynku wtórnym.

Dla kupującego oznacza to, że lokal z drugiej ręki przestał być tańszą alternatywą, a różnice w cenie metra trzeba odnosić do standardu, roku budowy i kosztów ewentualnego remontu. Sprzedający konkuruje z kolei bezpośrednio z nowymi inwestycjami, które oferują nowe instalacje, miejsca w garażach i niższe koszty utrzymania.

Co wynika z tych danych dla sprzedających?

Pierwszy wniosek dotyczy wyceny: kto ustala cenę na podstawie ogłoszeń z okolicy, startuje z poziomu wyższego od cen transakcyjnych, w Warszawie o kilkanaście procent. Lepszym punktem odniesienia są dane z rejestru cen nieruchomości, który w Warszawie prowadzi urząd miasta i w którym można sprawdzić ceny uzyskane w transakcjach dla konkretnych budynków i ulic, oraz kwartalne raporty NBP pokazujące, jak zmieniają się średnie dla całego miasta. Zestawienie cen mieszkań w Warszawie w 2026 roku według dzielnic pozwala dodatkowo sprawdzić, gdzie na tle miasta plasuje się konkretna lokalizacja.

Drugi dotyczy kosztu czekania. Mieszkanie wycenione powyżej cen rynkowych dłużej pozostaje na portalach, a każdy miesiąc to czynsz, media i ewentualne raty kredytu, które obniżają końcowy wynik sprzedaży. Przy cenie zawyżonej o kilkanaście procent nawet późniejsza obniżka nie zawsze nadrabia stracony czas.

Jak czytać kolejne raporty

Dane NBP publikowane są kwartalnie, z kilkumiesięcznym opóźnieniem, i opisują średnie dla całego miasta, więc nie zastąpią analizy konkretnej ulicy czy budynku. Co mówi o rynku sama luka? Jeśli rośnie, kupujący mają silniejszą pozycję negocjacyjną, a jeśli maleje, silniejszą pozycję mają sprzedający. W odczytach z 2026 roku pole do negocjacji ceny w Warszawie było mniejsze niż kilka kwartałów wcześniej.