Czytasz: Ten sam blok, dwie polityki cenowe. Dlaczego średnia cena mieszkań w mieście myli kupujących
- 01
Ten sam blok, dwie polityki cenowe. Dlaczego średnia cena mieszkań w mieście myli kupujących
Ten sam blok, dwie polityki cenowe. Dlaczego średnia cena mieszkań w mieście myli kupujących
Wrzesień był dla deweloperów najlepszym miesiącem tego roku, a mimo to promocje nie zniknęły z rynku. Zmieniło się co innego: rabat coraz rzadziej obejmuje całe osiedle, a coraz częściej konkretne mieszkania. W tym samym budynku jeden lokal może drożeć, a drugi, piętro niżej, czekać na obniżkę. Dlatego miejska średnia, którą tak często słyszymy w wiadomościach, coraz gorzej opisuje to, co kupujący widzi w cenniku. Pokazujemy to na przykładzie Krakowa i podpowiadamy, jak z tej wiedzy skorzystać.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- We wrześniu 2026 roku deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach 5,1 tys. mieszkań, o 17 procent więcej niż rok wcześniej i o 18 procent więcej niż w sierpniu.
- W całym III kwartale nabywców znalazło 13,1 tys. lokali, o 25 procent więcej rok do roku. Oferta pozostała stabilna, na poziomie niespełna 59 tys. mieszkań.
- W Krakowie średnia cena nowego mieszkania wzrosła w rok o 4 procent, do 17 207 zł za metr, a mediana tylko o 1 procent, do 16 tys. zł.
- Pod koniec wakacji w pięciu dużych miastach aktywnych było 267 promocji deweloperskich, z czego 56 w Krakowie.
Sprzedaż przyspieszyła, oferta stoi w miejscu
Według danych Otodom Analytics wrzesień przyniósł najwyższą miesięczną sprzedaż w 2026 roku. Większy popyt nie przełożył się jednak na wyraźne kurczenie się oferty, bo deweloperzy na bieżąco wprowadzają nowe projekty. Kupujący wciąż mają więc z czego wybierać, a to oznacza, że gorzej położone lub mniej funkcjonalne mieszkania nadal potrzebują zachęty.
Średnia i mediana w Krakowie mówią co innego
We wrześniu średnia cena metra nowego mieszkania w Krakowie wynosiła według RynekPierwotny.pl 17 207 zł. To o 4 procent więcej niż rok wcześniej, choć nieco mniej niż w sierpniu. Mediana, czyli wartość środkowa, przy której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa, wynosiła 16 tys. zł i wzrosła w rok zaledwie o 1 procent.
Kraków, rynek pierwotny, wrzesień 2026
Średnia rośnie cztery razy szybciej niż mediana
17 207 zł za metr, +4% rok do roku
16 000 zł za metr, +1% rok do roku
Słupki w jednej skali, 100 procent to 17 207 zł. Różnica między średnią a medianą wynosi ponad 1,2 tys. zł na metrze.
Skąd ta różnica? Średnią łatwo „podciągnąć” kilkoma bardzo drogimi ofertami. Wystarczy, że do sprzedaży wejdzie apartamentowiec w centrum, a statystyka dla całego miasta skoczy w górę, choć cenniki osiedli na obrzeżach się nie zmieniły. Mediana jest na takie skrajności dużo mniej wrażliwa. Szerzej o tym, którą miarę warto śledzić, pisaliśmy w tekście średnia czy mediana: ile naprawdę kosztują mieszkania.
Prosty przykład: jeden penthouse zmienia statystykę
Żeby zobaczyć ten mechanizm w praktyce, policzyliśmy przykład modelowy. Wyobraźmy sobie mały budynek z sześcioma mieszkaniami w sprzedaży. Pięć to zwykłe lokale, szósty to penthouse z tarasem.
Przykład modelowy redakcji
Co się dzieje ze średnią i medianą po wejściu drogiego lokalu
| Sytuacja | Średnia za metr | Mediana za metr |
|---|---|---|
| 6 lokali: 14 500, 15 200, 15 800, 16 200, 16 800 i penthouse 25 000 zł | 17 250 zł | 16 000 zł |
| Do oferty wchodzi drugi penthouse za 26 000 zł | 18 500 zł | 16 200 zł |
| Zmiana statystyki | +7,2% | +1,3% |
Ceny pozostałych mieszkań nie zmieniły się ani o złotówkę, a średnia „podrożała” o ponad 7 procent. Przykład jest umowny, ale liczby celowo zbliżyliśmy do krakowskich.
Dokładnie to obserwują analitycy na rynku. Na średnią cenę wpływa skład dostępnej oferty, więc pojawienie się droższych projektów podnosi wskaźnik, choć ceny lokali sprzedawanych wcześniej się nie zmieniły. Podobnie było w sierpniu w Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa spadła o 1 procent, do 19,6 tys. zł, głównie przez zmianę struktury oferty, a nie przez realne obniżki.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 30.10.2026Basen może zjeść zysk z apartamentu. Na co uważać, kupując lokal wakacyjny przed 2027 rokiemPromocja na wybrane lokale, nie na całe osiedle
Pod koniec wakacji w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi aktywnych było 267 promocji deweloperskich, w tym 56 w samym Krakowie. O tym, jak deweloperzy domykali kwartał, pisaliśmy w tekście o 267 promocjach w pięciu miastach. Ważne jest to, że promocja nie musi oznaczać obniżki wszystkich mieszkań w inwestycji. Często dotyczy części oferty albo polega na dodatkowym świadczeniu, na przykład tańszym miejscu postojowym czy pakiecie wykończeniowym.
„Nawet w obrębie jednej inwestycji mogą równolegle występować dwa kierunki cenowe. Lokale najlepiej odpowiadające na potrzeby kupujących mają przestrzeń do utrzymania ceny, natomiast trudniejsze do sprzedaży mieszkania wymagają zwykle większej elastyczności ze strony dewelopera.”
Grzegorz Woźniak, prezes Q3D Locum
Te lokale bronią ceny
Tu najłatwiej o rabat
Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej Osiedle Symbioza, zwraca uwagę, że sama cena za metr nie przesądza już o atrakcyjności zakupu. Jeśli kupujący widzi w mieszkaniu konkretną wartość, akceptuje wyższą cenę. Przy lokalach, które mają mniej przewag, cena zaczyna grać pierwsze skrzypce i wtedy pojawia się przestrzeń do korekty.
Jak sprawdzić, czy oferta jest naprawdę okazją
Miejska średnia pozostaje punktem odniesienia, ale nie wystarczy, żeby ocenić konkretne mieszkanie. Dużo więcej da porównanie lokali o podobnej lokalizacji, układzie i standardzie.
Lista kontrolna
Cztery kroki przed rozmową z deweloperem
Sprawdź historię ceny
Deweloperzy muszą publikować ceny i ich zmiany. Zobacz, czy cena lokalu już spadała albo rosła.
Porównaj w budynku
Zestaw cenę za metr z podobnymi lokalami w tej samej inwestycji, a nie ze średnią dla miasta.
Nazwij wady lokalu
Ekspozycja, parter, sąsiedztwo śmietnika. Konkretne argumenty dają realną przestrzeń do negocjacji.
Negocjuj cały pakiet
Miejsce postojowe, komórka, harmonogram wpłat i wykończenie bywają łatwiejsze do uzyskania niż rabat w cenie.
Więcej praktycznych wskazówek znajdziesz w poradniku jak negocjować cenę mieszkania u dewelopera.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Informacja, że „ceny w mieście wzrosły o 4 procent”, nie znaczy, że podrożało mieszkanie, które oglądałeś miesiąc temu.
- Patrz na medianę i na ceny w konkretnej inwestycji. To lepsze punkty odniesienia niż średnia dla miasta.
- Najlepsze lokale w budynku znikają szybko i bez rabatów. Na te trudniejsze możesz poczekać i negocjować.
Najczęściej zadawane pytania
Czy deweloperzy nadal dają rabaty na mieszkania?
Tak, ale coraz częściej na wybrane lokale, a nie na całe osiedla. Pod koniec wakacji 2026 roku w pięciu największych miastach aktywnych było 267 promocji, z czego 56 w Krakowie.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Krakowie?
We wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa wynosiła 17 207 zł za metr, a mediana 16 tys. zł. Średnia wzrosła w rok o 4 procent, mediana o 1 procent.
Czym różni się średnia cena mieszkań od mediany?
Średnia to suma cen podzielona przez liczbę ofert, więc łatwo ją zawyżyć kilkoma bardzo drogimi lokalami. Mediana to wartość środkowa: połowa ofert jest tańsza, połowa droższa. Lepiej pokazuje, ile kosztuje typowe mieszkanie.
Ile mieszkań sprzedali deweloperzy we wrześniu 2026 roku?
Na siedmiu największych rynkach 5,1 tys., o 17 procent więcej niż rok wcześniej. To najlepszy miesięczny wynik w 2026 roku według Otodom Analytics.
Na które mieszkania najłatwiej dostać rabat?
Zwykle na lokale z mniej atrakcyjnymi cechami: parter bez ogródka, okna na północ, sąsiedztwo śmietnika lub zjazdu do garażu, nietypowy układ albo ostatnie mieszkania w etapie.
Źródła
- PropertyNews.pl, Ten sam budynek, różne ceny. Deweloperzy ostrożniej rozdają rabaty
- Otodom Analytics, dane o sprzedaży i ofercie
- RynekPierwotny.pl, ceny i promocje deweloperów
Artykuł opublikowany 31 października 2026 roku. Przykład modelowy przygotowała redakcja.
