Czytasz: Nowe mieszkania realnie tanieją w czterech miastach. Warszawa drożeje prawie trzy razy szybciej niż inflacja
- 01
Nowe mieszkania realnie tanieją w czterech miastach. Warszawa drożeje prawie trzy razy szybciej niż inflacja
Nowe mieszkania realnie tanieją w czterech miastach. Warszawa drożeje prawie trzy razy szybciej niż inflacja
W październiku 2026 roku nowe mieszkania w Katowicach, Krakowie, Trójmieście i Łodzi zdrożały w skali roku mniej, niż wyniosła inflacja. W cennikach tego nie widać, bo kwoty są wyższe niż przed rokiem, ale w portfelu już tak: metr u dewelopera stał się w tych miastach relatywnie tańszy. Warszawa idzie w przeciwną stronę. Tam ceny ofertowe wzrosły o 9,6 procent, prawie trzy razy szybciej niż ceny w sklepach. Sprawdzamy dane Otodom Analytics i liczymy, ile to znaczy w złotówkach.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Inflacja w październiku spadła według szybkiego szacunku GUS z 4,1 do 3,5 procent rok do roku.
- Ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły w rok o 1,4 procent w Katowicach, 1,8 w Krakowie, 2,4 w Trójmieście i 3,2 w Łodzi. To realny spadek.
- W Warszawie wzrost wyniósł 9,6 procent, we Wrocławiu 7,7, w Poznaniu 7,6.
- Kupujący w Warszawie zapłacili w październiku średnio prawie 19 tys. zł za metr, o 6,7 procent więcej niż we wrześniu.
- W Trójmieście nowe projekty wchodziły do sprzedaży średnio po 14 tys. zł za metr, około 20 procent poniżej średniej z całej oferty.
Realny spadek to nie obniżka w cenniku
Zacznijmy od tego, co sformułowanie „realnie tanieją” oznacza, a czego nie. We wszystkich siedmiu miastach, które bada Otodom, średnia cena ofertowa metra jest dziś wyższa niż rok temu. Nikt nie zobaczy w biurze sprzedaży niższej kwoty niż jesienią 2025 roku. Realny spadek mówi tylko tyle, że mieszkanie podrożało mniej niż koszyk towarów i usług, na który wydajemy pieniądze na co dzień.
Dla kupującego to ma znaczenie praktyczne. Jeśli jego pensja i oszczędności rosną mniej więcej w tempie inflacji, to w Krakowie czy Katowicach mieszkanie jest dziś odrobinę bardziej osiągalne niż rok temu. W Warszawie sytuacja się pogorszyła, bo ceny uciekły daleko do przodu.
Otodom Analytics, październik 2026
Roczna zmiana średniej ceny ofertowej metra na tle inflacji
Słupki w jednej skali, pełna szerokość to 9,6 procent. Czerwona kreska pokazuje poziom inflacji z października.
Ile to jest w złotówkach
Procenty łatwo przeoczyć, więc przeliczyliśmy je na konkretne mieszkanie. Załóżmy lokal, który rok temu kosztował 600 tys. zł. Pokazujemy, ile kosztuje dziś przy średniej zmianie cen ofertowych w danym mieście i ile to jest w „pieniądzu sprzed roku”, czyli po odjęciu inflacji.
Wyliczenie redakcji
Mieszkanie za 600 tys. zł sprzed roku. Ile kosztuje teraz?
| Miasto | Cena dziś | Zmiana realna | W cenach sprzed roku |
|---|---|---|---|
| Katowice | 608 400 zł | -2,0% | ok. 587 800 zł |
| Kraków | 610 800 zł | -1,6% | ok. 590 100 zł |
| Trójmiasto | 614 400 zł | -1,1% | ok. 593 600 zł |
| Łódź | 619 200 zł | -0,3% | ok. 598 300 zł |
| Poznań | 645 600 zł | +4,0% | ok. 623 800 zł |
| Wrocław | 646 200 zł | +4,1% | ok. 624 300 zł |
| Warszawa | 657 600 zł | +5,9% | ok. 635 400 zł |
Zmiana realna liczona jako (1 + wzrost cen) / (1 + inflacja) minus 1, przy inflacji 3,5 procent. Ostatnia kolumna to dzisiejsza cena podzielona przez 1,035. Wyliczenie poglądowe, oparte na średnich dla całej oferty, a nie na cenie konkretnego lokalu.
Różnica między skrajnymi miastami robi wrażenie. Kupujący w Katowicach „zyskał” realnie około 12 tys. zł, a ten w Warszawie „stracił” ponad 35 tys. zł w stosunku do tego, co mógłby kupić rok wcześniej. Szczególnie wyraźnie zwolnił Kraków: jeszcze w maju metr był tam o 4,7 procent droższy niż rok wcześniej, a potem roczne tempo wzrostu malało przez pięć miesięcy z rzędu.
Średnia rusza się przez to, co wchodzi i schodzi z rynku
Najciekawsze w październikowych danych jest to, jak mocno średnie ceny zależą od struktury oferty. Nowe inwestycje potrafią przesunąć statystykę w ciągu jednego miesiąca, niezależnie od tego, co dzieje się z cenami w już sprzedawanych budynkach.
Wrocław, nowe projekty
Trójmiasto, nowe projekty
W Trójmieście spadek średniej byłby jeszcze większy, gdyby nie zachowanie kupujących. Ludzie wybierali przede wszystkim tańsze mieszkania, a kiedy z oferty znikają lokale poniżej średniej, przeciętna cena tych, które zostają, rośnie.
„Sprzedaż ciągnęła średnią w przeciwną stronę. Z oferty znikały lokale tańsze od średniej, a to podnosi przeciętną cenę tych, które zostają na rynku.”
Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom
Na pozostałych pięciu rynkach średnia ofertowa zmieniła się w miesiąc o mniej niż pół procenta, ale nowe projekty i tak wyceniano różnie. W Poznaniu lokale debiutujące w październiku były średnio o 9,7 procent tańsze od tych już dostępnych. W Katowicach przeciwnie, o blisko 12 procent droższe, a do oferty trafiło więcej mieszkań, niż w tym czasie znalazło kupców. W Warszawie deweloperzy oczekiwali w nowych projektach średnio 20 tys. zł za metr. Ten sam mechanizm, w którym średnia rośnie, choć cenniki stoją, opisywaliśmy przy okazji rabatów deweloperów i różnicy między średnią a medianą.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 28.10.2026SIM-y bez pozwolenia na budowę oddadzą pieniądze gminom. Rząd chce odebrać KZN kontrolę nad spółkamiIle naprawdę płacili kupujący
Otodom podaje też wstępne średnie ceny mieszkań, które w październiku zostały sprzedane. To inna miara niż cena ofertowa i inna niż rabat. Porównuje dwie grupy lokali, a nie cenę wywoławczą i końcową tego samego mieszkania.
Rynek pierwotny, październik 2026
Średnia cena metra sprzedanego mieszkania
| Miasto | Cena metra | Co warto wiedzieć |
|---|---|---|
| Warszawa | prawie 19 tys. zł | +6,7% wobec września. Drożej było tylko w sierpniu, blisko 20 tys. zł. |
| Kraków | nieco ponad 16 tys. zł | we wrześniu prawie 18 tys. zł. Kupujący wybierali tańsze lokale. |
| Trójmiasto | 15,8 tys. zł | we wrześniu 17 tys. zł. Różnica wobec średniej ofertowej to 10,2%, najwięcej w kraju. |
| Katowice | 12,6 tys. zł | najwyższy wynik w tym roku, mimo realnego spadku cen ofertowych. |
| Łódź | 11,6 tys. zł | najwyższy wynik w tym roku. |
Dane wstępne. We Wrocławiu różnica między średnią ofertową a średnią dla mieszkań sprzedanych wyniosła 8,2 procent.
Łódź i Katowice pokazują, że obie miary mogą iść w różne strony bez sprzeczności. Roczna zmiana cen ofertowych opisuje całą ofertę, a cena mieszkań sprzedanych mówi o tym, co ludzie kupowali w danym miesiącu. Jeśli w październiku częściej wybierano większe lokale w lepszych lokalizacjach, średnia transakcyjna rośnie, nawet gdy cenniki ledwie drgnęły. Szerszy obraz rynku na Śląsku znajdziesz w naszym zestawieniu cen mieszkań w Katowicach na rynku pierwotnym i wtórnym.
Niższa inflacja oddala podwyżkę stóp
Październikowy odczyt inflacji jest ważny nie tylko jako punkt odniesienia dla cen mieszkań. Po wrześniowych 4,1 procent wskaźnik spadł do 3,5 procent, czyli do górnej granicy przedziału, w którym NBP toleruje odchylenia od celu wynoszącego 2,5 procent. Jeszcze kilka tygodni temu ekonomiści głośno mówili o możliwej podwyżce stóp procentowych, co uderzyłoby w raty i zdolność kredytową.
„Przynajmniej na razie, przy pozostałych warunkach bez zmian, groźba podwyżek stóp w Polsce, a razem z nią ryzyko wyhamowania rynku mieszkaniowego, nieco się oddaliły.”
dr Maciej Kietliński, ekspert ds. ekonomicznych Otodom
Jeśli chcesz zobaczyć, jak obecne zmiany wyglądają na tle dwóch dekad, zajrzyj do naszego wykresu cen mieszkań w Polsce z ostatnich 20 lat. Widać na nim, że okresy, w których mieszkania rosły wolniej niż inflacja, zwykle były najlepszym momentem dla kupujących z gotówką lub dobrą zdolnością.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- W Krakowie, Katowicach, Trójmieście i Łodzi czas pracuje na Twoją korzyść, o ile dochody rosną co najmniej w tempie inflacji. Nie ma presji, by kupować w pośpiechu.
- W Trójmieście śledź nowe inwestycje. W październiku wchodziły do sprzedaży wyraźnie poniżej średniej, około 14 tys. zł za metr.
- W Poznaniu też opłaca się patrzeć na projekty, które dopiero debiutują. Były średnio o 9,7 procent tańsze od lokali już dostępnych w ofercie.
- W Warszawie i Wrocławiu ceny rosną szybciej niż inflacja. Odkładanie zakupu oznacza tam realnie wyższy koszt, chyba że celujesz w konkretne promocje.
- Nie traktuj różnicy między ceną ofertową a ceną sprzedanych mieszkań jak gwarantowanego rabatu. To porównanie dwóch różnych grup lokali.
Najczęściej zadawane pytania
Co znaczy, że mieszkania realnie tanieją?
Że ich ceny rosną wolniej niż inflacja. W cennikach kwoty są wyższe niż przed rokiem, ale w porównaniu z cenami innych towarów i usług mieszkanie stało się relatywnie tańsze. W październiku 2026 roku inflacja wyniosła według szybkiego szacunku GUS 3,5 procent.
W których miastach nowe mieszkania realnie potaniały?
W Katowicach (wzrost cen ofertowych o 1,4 procent rok do roku), Krakowie (1,8 procent), Trójmieście (2,4 procent) i Łodzi (3,2 procent). We wszystkich czterech miastach wzrost był niższy od inflacji.
Gdzie ceny nowych mieszkań rosną najszybciej?
W Warszawie, gdzie średnia cena ofertowa metra wzrosła w ciągu roku o 9,6 procent. Kolejne są Wrocław z wynikiem 7,7 procent i Poznań z 7,6 procent.
Ile kosztował metr sprzedanego mieszkania w Warszawie w październiku 2026?
Według wstępnych danych Otodom prawie 19 tys. zł, o 6,7 procent więcej niż we wrześniu. Deweloperzy w nowych projektach oczekiwali w stolicy średnio 20 tys. zł za metr.
Czy różnica między ceną ofertową a ceną sprzedanych mieszkań to rabat?
Nie. Te dwie średnie dotyczą różnych grup lokali: całej oferty oraz mieszkań, które w danym miesiącu znalazły kupców. Różnica pokazuje raczej, że ludzie wybierają tańsze lokale, a nie o ile spadła cena konkretnego mieszkania.
Źródła
- PropertyNews.pl, W czterech miastach mieszkania realnie tanieją. Warszawa idzie pod prąd
- Otodom Analytics, dane o rynku pierwotnym na 30 października 2026 roku
- GUS, szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych
Artykuł opublikowany 1 listopada 2026 roku. Wyliczenia realnych zmian cen przygotowała redakcja.
