Fundusz sprzedał w kwartał ponad 200 mieszkań z najmu. Kto je kupuje i na co uważać

Szwedzki Heimstaden przez lata kupował w Polsce całe bloki z myślą o najmie. Dziś coraz więcej tych mieszkań trafia do zwykłych kupujących. W trzecim kwartale firma sprzedała ponad 200 lokali i jednocześnie podpisała 600 nowych umów najmu. To mniej więcej dwa razy szybsze tempo niż jeszcze w czerwcu. Sprawdziliśmy, skąd ta zmiana, kto kupuje mieszkania po najemcach i o czym warto pamiętać, zanim podpisze się umowę z funduszem zamiast z deweloperem.

Najem i sprzedaż jednocześnie

Heimstaden to jeden z największych prywatnych właścicieli mieszkań na wynajem w Europie. Na koniec czerwca 2026 roku grupa notowana w Sztokholmie miała w portfelu 155,6 tys. mieszkań, z czego najwięcej w Szwecji, Czechach, Niemczech i Danii. Polska jest dla niej rynkiem stosunkowo małym. Nad Wisłą firma ma około 1,79 tys. lokali na osiedlach w Warszawie i Krakowie, między innymi przy Żupniczej, Grzybowskiej, Fredry i Myśliwskiej.

Proces nazywany przez firmę prywatyzacją ruszył w Polsce w czerwcu 2025 roku. Do końca ubiegłego roku Heimstaden sprzedał 167 lokali. W połowie 2026 roku tempo szacowano na 30 do 35 mieszkań miesięcznie. Trzeci kwartał przyniósł wyraźne przyspieszenie.

Paweł Romańczuk, który odpowiada w Heimstaden Poland za zarządzanie aktywami i operacje, podkreśla, że sprzedaż nie odbywa się kosztem najmu. Firma ma utrzymywać wysokie obłożenie i poprawiać rentowność portfela. W drugim kwartale czynsze w polskim portfelu wzrosły o 3,8 proc. rok do roku, a rentowność przekroczyła 5,6 proc.

Sprzedają tylko z zyskiem

Najważniejsza zasada, którą deklaruje Heimstaden, brzmi: mieszkanie idzie na sprzedaż tylko wtedy, gdy transakcja daje więcej niż jego wartość księgowa. Jeśli nie, lokal wraca do najmu. Romańczuk mówi wprost, że firma nie ma presji, by przyspieszać sprzedaż, i będzie ją prowadzić tak długo, jak będzie efektywna.

W skali całej grupy ten model przynosi wyraźne korzyści. W samym drugim kwartale Heimstaden sprzedał w Europie 538 mieszkań za 2,24 mld koron, średnio o 30 proc. powyżej wartości księgowej. Pieniądze ze sprzedaży poprawiają płynność i obniżają zadłużenie, które w branży PRS po okresie wysokich stóp procentowych jest dużym wyzwaniem.

W Polsce ułatwia to prawo. W wielu krajach zachodniej Europy najemcy mają długoterminowe albo bezterminowe umowy, a sprzedaż wynajmowanych mieszkań jest mocno ograniczona. U nas standardem są umowy na 12 miesięcy. Właściciel może więc łatwiej decydować, które lokale zostawić w najmie, a które sprzedać po wygaśnięciu umowy.

Kto kupuje mieszkania po najemcach

Głównymi klientami nie są inwestorzy, tylko osoby kupujące mieszkanie dla siebie. Indywidualni inwestorzy są dziś mniej aktywni, bo trudniej o satysfakcjonującą stopę zwrotu z najmu. Według danych z połowy roku około 15 proc. nabywców to obecni lub byli najemcy Heimstaden. Kupują zajmowany lokal albo większe mieszkanie w tym samym budynku.

Największym zainteresowaniem cieszą się lokale trzypokojowe i większe. To ciekawa zbieżność z rynkiem najmu, gdzie także rośnie popyt na trzy i cztery pokoje. Większe mieszkania łatwiej utrzymać w najmie, bo najemcy chętniej przedłużają umowy, a gdy trafiają na sprzedaż, szybko znajdują nabywców. O tym, jak zmienia się równowaga na rynku wynajmu, pisaliśmy w tekście o tym, że po sezonie popyt na najem spadł o 45 procent.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 03.11.2026Najlepszy kwartał od dawna, a deweloperzy tracą zapał. Prawie 8 na 10 firm nie zamierza ruszać cenników

Rynek staje się trudniejszy

Romańczuk nie ukrywa, że warunki nie są łatwe. Podaż jest duża, a kupujący mają szeroki wybór. Na rynku wciąż jest sporo gotowych, niesprzedanych mieszkań od deweloperów, a ofert najmu przybyło tak, że najemcy odzyskali siłę negocjacyjną. W takich warunkach trudniej podnosić czynsze i pozyskiwać klientów. Firma spodziewa się stabilizacji i zaostrzenia konkurencji, w której wygrają jakość obsługi i sprawne zarządzanie.

To szerszy trend na rynku PRS. Po latach szybkiego wzrostu fundusze coraz uważniej liczą rentowność. Część z nich kupuje dalej, jak Vantage Rent, który przejął portfel Resi4Rent. Pisaliśmy o tym przy okazji rekordowej transakcji na rynku najmu. Inni, jak Heimstaden, uznają, że w Polsce na razie lepiej sprzedawać i wynajmować, niż kupować kolejne budynki. W tym roku grupa nabyła około 1,5 tys. mieszkań, ale w dwóch innych krajach.

Kupujesz od funduszu? Na to zwróć uwagę

Formalnie zakup takiego mieszkania to transakcja na rynku wtórnym, nawet jeśli lokal ma dwa lub trzy lata. Heimstaden sam określa swój model jako hybrydę. Budynki są nowe, a po każdej wyprowadzce najemcy mieszkanie jest odświeżane. Część lokali w ofercie nigdy nie była zamieszkana, bo pochodzi z bloku zamówionego u dewelopera, który nie trafił do najmu. Mimo to warto podejść do zakupu jak do każdej transakcji z drugiej ręki.

1. Doliczyć PCC i koszty notarialnePrzy cenie 800 tys. zł sam podatek PCC to 16 tys. zł. Pierwsze mieszkanie może być z niego zwolnione, ale tylko przy spełnieniu ustawowych warunków.
2. Sprawdzić stan technicznyLokal po kilku latach najmu bywa zużyty bardziej, niż sugerują zdjęcia. Warto obejrzeć podłogi, armaturę, okna i sprzęt AGD, a najlepiej zabrać na odbiór fachowca.
3. Zapytać o wyposażenieMieszkania sprzedawane są często z pełnym wyposażeniem. Trzeba ustalić na piśmie, co dokładnie zostaje w lokalu i w jakim jest stanie.
4. Sprawdzić rękojmię i gwarancjeSprzedawca odpowiada za wady nieruchomości przez pięć lat od wydania lokalu. Warto też dowiedzieć się, czy gwarancje wykonawcy budynku są jeszcze ważne.
5. NegocjowaćFirma sprzedaje tylko powyżej wartości księgowej, ale przy dużej podaży na rynku pole do rozmowy o cenie istnieje, zwłaszcza przy mniejszych lokalach.

Dla rynku to raczej dobra wiadomość. Mieszkania z portfeli PRS zwiększają wybór w dużych miastach, w dodatku w nowych budynkach, które od razu nadają się do zamieszkania. Jeśli w ślady Heimstaden pójdą kolejni inwestorzy instytucjonalni, kupujący zyskają nowe źródło oferty, a właściciele mieszkań na wynajem jeszcze silniejszą konkurencję.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Wynajmują tysiące mieszkań w Polsce. Teraz setki wystawiają na sprzedaż
• Parkiet, Heimstaden wynajmuje i sprzedaje mieszkania. Portfel PRS w Polsce znów stopniał
• Heimstaden AB, raport za II kwartał 2026 r.

Artykuł opublikowany 5 listopada 2026 roku.