Czytasz: Castingi na najemców się skończyły. Po sezonie popyt spadł o 45 procent
- 01
Castingi na najemców się skończyły. Po sezonie popyt spadł o 45 procent
Castingi na najemców się skończyły. Po sezonie popyt spadł o 45 procent
Tegoroczny szczyt sezonu najmu minął bez kolejek pod drzwiami i bez castingów na lokatorów. Na początku października popyt na wynajem był o 45 proc. niższy niż miesiąc wcześniej, a ogłoszeń wciąż jest bardzo dużo. Średnia stawka w ogłoszeniach co prawda wzrosła o 8 proc., ale to złudzenie statystyczne, a nie fala podwyżek. Do tego coraz więcej studentów w ogóle rezygnuje z komercyjnego najmu. Wyjaśniamy, co te dane oznaczają dla najemców i właścicieli mieszkań.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Popyt na najem w pierwszym tygodniu października był o 45 proc. niższy niż w pierwszym tygodniu września (Grupa Morizon-Gratka).
- Średnia stawka ofertowa wzrosła o około 8 proc., bo z rynku najpierw znikały najtańsze mieszkania.
- Prawie połowa szukających chce wynająć dwa pokoje. Mieszkaniami z czterema i więcej pokojami interesuje się tylko 3,9 proc.
- Już 49 proc. studentów mieszka u rodziny lub znajomych, rok wcześniej było to 41 proc.
- Zaległości firm z branży wynajmu i zarządzania nieruchomościami przekroczyły 2 mld zł.
Sezon bez castingów
Koniec sierpnia i wrzesień to zwykle najgorętszy czas na rynku najmu. Do miast wracają studenci, zmieniają się umowy, a właściciele mieszkań mogą przebierać w chętnych. Jeszcze dwa, trzy lata temu w dużych miastach normą były tzw. castingi, czyli zbiorowe oglądanie mieszkania przez kilkanaście osób i wybieranie najemcy jak kandydata do pracy.
W tym roku tego nie było. Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że szeroki wybór ofert utrzymał równowagę między popytem a podażą. Stawki w najpopularniejszych segmentach pozostały zbliżone do ubiegłorocznych, a wzrosty średnich czynszów dotyczyły głównie mieszkań trzypokojowych i większych. Jeszcze we wrześniu sygnalizowaliśmy, że dobre oferty znikają szybko i mieszkanie potrafi znaleźć lokatora w trzynaście dni. Dotyczyło to jednak przede wszystkim tanich i dobrze położonych lokali.
Właściciele mają też nowych konkurentów. W dużych miastach coraz więcej mieszkań oferują fundusze najmu instytucjonalnego (PRS) i operatorzy prywatnych akademików. Według autorów analizy to już zauważalna alternatywa dla części osób szukających lokum. Po zawirowaniach związanych z pandemią i nagłym wzrostem popytu po przyjeździe uchodźców z Ukrainy rynek stał się po prostu bardziej przewidywalny.
Średnia w górę, ale czynsze nie
Najbardziej mylącą liczbą w nowych danych jest wzrost średniej stawki ofertowej o około 8 proc. między początkiem września a początkiem października. Na pierwszy rzut oka wygląda to na falę podwyżek. W rzeczywistości jest to tzw. efekt struktury.
Rynek najmu na początku października
Dwie liczby, które łatwo źle odczytać
Popyt
minus 45%tyle mniej zapytań było w pierwszym tygodniu października niż w pierwszym tygodniu września
Średnia stawka w ogłoszeniach
ok. plus 8%wzrost w ciągu miesiąca, wynikający głównie z tego, że tańsze oferty wynajęto jako pierwsze
Dane dotyczą stawek z ogłoszeń, a nie kwot zapisanych w umowach najmu.
Mechanizm jest prosty. We wrześniu najszybciej wynajmowały się mieszkania o najatrakcyjniejszych cenach. Z serwisów znikały więc tańsze ogłoszenia, a wśród tych, które zostały, rósł udział droższych lokali. To podniosło średnią, choć żaden konkretny właściciel nie musiał niczego podnosić.
Problem polega na tym, że wyższe stawki w ogłoszeniach stają się punktem odniesienia dla właścicieli, którzy dopiero wystawiają swoje mieszkania. Patrzą na konkurencję i widzą wyższe ceny, więc sami ustawiają czynsz wyżej. Przy popycie niższym o 45 proc. może to oznaczać tygodnie bez najemcy. Autorzy analizy spodziewają się, że część wynajmujących zrewiduje oczekiwania i stawki ponownie spadną.
Dwa pokoje wygrywają z resztą
Badanie preferencji użytkowników serwisów Grupy Morizon-Gratka pokazuje wyraźną przewagę mniejszych mieszkań. We wrześniu lokale dwupokojowe interesowały 48,8 proc. osób szukających mieszkania na wynajem. Kawalerki wybierało blisko 30 proc., trzy pokoje 17,3 proc., a cztery i więcej zaledwie 3,9 proc., czyli mniej więcej co dwudziesta piąta osoba.
Czego szukają najemcy
Udział zainteresowania według liczby pokoi, wrzesień 2026
Skala od 0 do 50 proc. Dla porównania wśród osób szukających mieszkania do kupienia lokale z co najmniej czterema pokojami wybiera 13 proc.
Różnica między najmem a zakupem jest wymowna. Przy kupnie mieszkania czterech pokoi i więcej szuka 13 proc. klientów, przy najmie ponad trzy razy mniej. Autorzy analizy łączą to z tym, że przy dużych lokalach Polacy wolą własność. Rodzina z dziećmi, która potrzebuje czterech pokoi, zwykle stara się kupić mieszkanie lub dom, a wynajem traktuje jako rozwiązanie przejściowe.
Studenci uciekają z rynku najmu
Na rynek wpływa też zachowanie jego tradycyjnie najważniejszej grupy klientów, czyli studentów. Z raportu Centrum AMRON i Warszawskiego Instytutu Bankowości „Studenci na rynku nieruchomości 2026” wynika, że w roku akademickim 2025/2026 aż 49 proc. studentów mieszkało u rodziny lub znajomych i nie płaciło za najem. Rok wcześniej było to 41 proc. Z komercyjnego najmu korzysta już tylko około jedna trzecia studentów wobec 37 proc. w 2025 roku.
Nie znaczy to, że mieszkanie dla studenta staniało. Jest dokładnie odwrotnie i to właśnie wysokie koszty skłaniają część młodych ludzi do mieszkania z rodzicami.
Ile studenci płacą za mieszkanie
Tani pokój prawie zniknął
Studenci wydający na zakwaterowanie do 500 zł miesięcznie
28%
5%
Słupki w skali od 0 do 34 proc., gdzie 100 procent szerokości odpowiada 34 proc. studentów.
W 2020 roku 28 proc. studentów wydawało na zakwaterowanie do 500 zł miesięcznie. W 2026 roku ten odsetek spadł do 5 proc. Najliczniejszą grupą, 34 proc. badanych, są dziś osoby płacące ponad 1500 zł. Oszczędności studenci szukają przede wszystkim we współdzieleniu mieszkań. Z jedną osobą mieszka 56 proc. z nich, a całe mieszkanie samodzielnie wynajmuje tylko 15 proc. Tańszą alternatywą byłby akademik, ale miejsc jest zdecydowanie za mało, o czym pisaliśmy w tekście o tym, że na jedno miejsce w akademiku czeka 17 studentów.
Dla właścicieli kawalerek i małych mieszkań w miastach akademickich to ważny sygnał. Grupa, która przez lata gwarantowała pełne obłożenie we wrześniu, kurczy się albo dzieli jedno mieszkanie na kilka osób.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 22.10.2026„Kielecki Marriott” do rozbiórki. W miejscu bloku z wielkiej płyty stanie 118 mieszkańBranża najmu z długami powyżej 2 mld zł
Słabszy popyt zbiega się z rosnącymi kłopotami finansowymi firm z branży. Z danych BIG InfoMonitor i BIK wynika, że w sierpniu nieuregulowane w terminie zobowiązania miały 2234 firmy zajmujące się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami, o 147 więcej niż rok wcześniej. Łączna wartość ich zaległości wyniosła 2,018 mld zł.
Zaległości firm z branży wynajmu i zarządzania nieruchomościami
W dwa lata dług wzrósł o blisko 400 mln zł
Warto doprecyzować jedną rzecz, którą łatwo przeoczyć w nagłówkach. Te ponad 2 mld zł to zaległości przedsiębiorstw działających na rynku najmu i zarządzania nieruchomościami, a nie długi prywatnych lokatorów wobec właścicieli. Dane nie mówią więc wprost, że najemcy przestali płacić czynsz. Pokazują natomiast, że w branży, w której koszty utrzymania budynków rosną, a podnoszenie czynszów jest coraz trudniejsze, część firm ma problem z płynnością.
Prywatni wynajmujący mają przed sobą jeszcze jedną kwestię. Od 1 listopada do 31 marca trwa okres ochronny, w którym co do zasady nie można wykonać eksmisji, jeśli dłużnik nie ma dokąd się przenieść, czyli bez wskazanego lokalu socjalnego, zamiennego lub pomieszczenia tymczasowego. Opisywaliśmy, dlaczego od tej zasady wolny jest jeden rodzaj umowy, i dlaczego przy nowym najemcy warto ją rozważyć.
Co dalej z czynszami
Marcin Drogomirecki z Grupy Morizon-Gratka spodziewa się, że aż do początku stycznia 2027 roku popyt na najem i liczba nowych ofert będą systematycznie maleć. To typowy rytm rynku, który ożywia się dopiero po Nowym Roku i ponownie latem. W tym okresie przewagę zwykle mają najemcy, bo mieszkania wystawione za drogo stoją puste, a każdy miesiąc bez lokatora kosztuje właściciela pełen czynsz.
| Kto | Co oznacza jesień 2026 | Co warto zrobić |
|---|---|---|
| Najemca | Większy wybór i mniejsza konkurencja o mieszkania | Negocjować stawkę i warunki, szczególnie przy ofertach wiszących od kilku tygodni |
| Właściciel kawalerki lub dwóch pokoi | Popyt wciąż jest, ale słabszy niż we wrześniu | Wyceniać na podstawie zawartych umów, a nie najdroższych ogłoszeń |
| Właściciel dużego mieszkania | Mała grupa chętnych, tylko 3,9 proc. szuka czterech pokoi | Rozważyć najem rodzinie na dłuższy okres lub obniżkę zamiast pustostanu |
| Inwestor w mieście akademickim | Coraz mniej studentów korzysta z komercyjnego najmu | Liczyć się z dłuższymi przerwami między najemcami i nie zakładać pełnego obłożenia |
JAK NEGOCJOWAĆ CZYNSZ JESIENIĄ
- Sprawdź, od kiedy oferta jest w serwisie. Ogłoszenie odświeżane od miesiąca to sygnał, że właściciel może zejść z ceny.
- Porównuj podobne mieszkania w tej samej okolicy, a nie średnią dla całego miasta.
- Zaproponuj dłuższą umowę w zamian za niższą stawkę. Dla właściciela stabilny najemca jest wart kilka procent rabatu.
- Negocjuj nie tylko czynsz, ale też kaucję, termin płatności i opłaty za media.
- Pamiętaj, że łączny koszt to czynsz najmu plus opłaty administracyjne i rachunki. Licz całość.
Najczęściej zadawane pytania
Czy czynsze za wynajem mieszkań spadają?
Na razie stawki w najpopularniejszych segmentach są zbliżone do ubiegłorocznych. Według Grupy Morizon-Gratka popyt na początku października był o 45 proc. niższy niż miesiąc wcześniej, dlatego część właścicieli może obniżyć oczekiwania w kolejnych tygodniach.
Dlaczego średni czynsz w październiku wzrósł o 8 proc.?
To efekt zmiany struktury ofert, a nie podwyżek. We wrześniu najszybciej wynajmowały się najtańsze mieszkania, więc wśród ogłoszeń zostało więcej droższych lokali, które podniosły średnią stawkę ofertową.
Jakie mieszkania najczęściej chcą wynająć Polacy?
Dwupokojowe. We wrześniu interesowało się nimi 48,8 proc. osób szukających mieszkania na wynajem w serwisach Grupy Morizon-Gratka. Kawalerki wybierało blisko 30 proc., trzy pokoje 17,3 proc., a cztery i więcej tylko 3,9 proc.
Ile studenci wydają na mieszkanie?
Według danych przytoczonych przez BIG InfoMonitor 34 proc. studentów wydaje na zakwaterowanie ponad 1500 zł miesięcznie. W 2020 roku 28 proc. mieściło się w kwocie do 500 zł, dziś tylko 5 proc.
Czy to dobry moment na negocjowanie czynszu?
Jesień i zima to tradycyjnie słabszy okres na rynku najmu, a podaż ofert jest duża. Najemca ma więc lepszą pozycję niż w sierpniu i wrześniu, szczególnie przy ofertach, które wiszą w serwisach od kilku tygodni.
Źródła
- PropertyNews.pl, Mieszkania bez castingów. Rynek najmu łapie oddech
- PropertyNews.pl, Studenci znów szukają tańszych kwater, a zadłużenie najemców przekracza już 2 mld zł
- Forsal.pl, Koniec castingów na lokatora. Szczyt sezonu na rynku najmu za nami
Artykuł opublikowany 23 października 2026 roku. Dane o czynszach dotyczą stawek ofertowych z ogłoszeń, a nie kwot z zawartych umów.
