Czytasz: Co trzeci lokal na doby działa poza ewidencją. Rząd chce najpierw policzyć 100 tys. mieszkań turystycznych
- 01
Co trzeci lokal na doby działa poza ewidencją. Rząd chce najpierw policzyć 100 tys. mieszkań turystycznych
Co trzeci lokal na doby działa poza ewidencją. Rząd chce najpierw policzyć 100 tys. mieszkań turystycznych
Nawet co trzecie mieszkanie wynajmowane turystom na doby nie figuruje dziś w żadnej ewidencji. Tak szacuje Ministerstwo Sportu i Turystyki, które zanim zacznie cokolwiek zakazywać, chce najpierw policzyć rynek. Wiceminister Ireneusz Raś mówi o zmianach „ewolucyjnych, a nie rewolucyjnych”, ale lista obowiązków dla właścicieli rośnie: centralny rejestr, numer obiektu w każdym ogłoszeniu, a za kilka lat także wymogi przeciwpożarowe w większych budynkach. Sprawdziliśmy, kogo to dotyczy i od kiedy.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Według MSiT od 30 do 35 procent obiektów noclegowych może działać poza ewidencją i regulaminami.
- W Polsce na wynajem turystyczny może być przeznaczonych nawet 100 tys. mieszkań.
- Blisko 2 tys. gmin założyło już konta w systemie ministerstwa. Gminy wpisują obiekty, dane trafiają do centralnego rejestru.
- Nowe wymogi przeciwpożarowe mają objąć m.in. budynki z więcej niż sześcioma lokalami, wyższe niż 25 metrów lub z ponad 30 miejscami noclegowymi.
- Dla działających już lokali mają obowiązywać od 1 stycznia 2030 roku, dla nowych inwestycji od 2029 roku.
Skala, której nikt dokładnie nie zna
Problem z najmem krótkoterminowym w Polsce polega na tym, że nikt nie wie, jak duży jest ten rynek. Hotele są skategoryzowane, pensjonaty i kwatery powinny być wpisane do gminnej ewidencji innych obiektów noclegowych. Mieszkania w blokach i kamienicach wystawiane na Airbnb czy Booking bardzo często nie są nigdzie zgłoszone. Ministerstwo ocenia, że dotyczy to od 30 do 35 procent wszystkich miejsc noclegowych.
Szacunek MSiT, listopad 2026
Na każde 100 obiektów noclegowych w Polsce
obiekty zgłoszone, objęte regulaminamiobiekty działające poza ewidencją
Pasek pokazuje górną granicę szacunku, czyli 35 procent obiektów poza ewidencją. Ministerstwo podaje przedział od 30 do 35 procent.
Wiceminister Raś szacuje, że w celach turystycznych może być wykorzystywanych nawet 100 tys. mieszkań. To liczba porównywalna z całym zasobem mieszkaniowym średniej wielkości miasta wojewódzkiego. Część tych lokali to mieszkania kupione z myślą o najmie na doby, część to nieruchomości wynajmowane okazjonalnie, w sezonie albo w czasie wyjazdu właściciela.
Resort chce, żeby to gminy wpisywały obiekty, a zebrane dane trafiały do centralnego rejestru. Według ministerstwa samorządy na to czekają, bo chcą mieć zarówno rejestry, jak i przepisy porządkowe. Uporządkowanie rynku ma też pozwolić dokładniej policzyć udział turystyki w PKB.
Rejestr to dopiero początek
Słowa wiceministra padają w momencie, gdy nowe prawo jest już w parlamencie. Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich 8 października 2026 roku. Za głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Ustawa tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w skrócie CWTON. Każdy obiekt ma dostać numer, który trzeba będzie podawać w ogłoszeniach na platformach. Więcej o samym głosowaniu i o nowych uprawnieniach wspólnot pisaliśmy w tekście Wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku.
Harmonogram zmian
Co już się wydarzyło, a co przed właścicielami
- 20 maja 2026Zaczyna być stosowane unijne rozporządzenie o danych z najmu krótkoterminowego. Platformy mają przekazywać państwom informacje o wynajmach.
- 14 lipca 2026Rząd przyjmuje projekt ustawy o centralnym rejestrze obiektów noclegowych.
- 8 października 2026Sejm uchwala ustawę: 407 głosów za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się.
- Koniec października 2026Ustawą zajmują się połączone komisje senackie. Biuro Legislacyjne Senatu proponuje m.in. wykreślenie uprawnień wspólnot do zakazu najmu.
- 1 stycznia 2028Według przyjętego przez Sejm tekstu od tej daty mają działać zakazy wprowadzane przez wspólnoty i gminy.
- 2029Wymogi przeciwpożarowe dla nowych inwestycji przeznaczonych na najem krótkoterminowy.
- 1 stycznia 2030Wymogi przeciwpożarowe dla lokali, które już działają.
Pełne kropki oznaczają zdarzenia, które już nastąpiły, puste to zapowiedzi. Daty z 2028 roku i późniejsze mogą się zmienić po pracach w Senacie.
Senat ma jeszcze coś do powiedzenia. Pod koniec października ustawą zajęły się trzy połączone komisje senackie, a Biuro Legislacyjne zaproponowało poprawkę, która odebrałaby wspólnotom mieszkaniowym prawo do decydowania o najmie na doby w budynku. To właśnie ten przepis był najgłośniej komentowany, bo dla wielu mieszkańców bloków w turystycznych miastach był głównym powodem, by czekać na ustawę. Jeśli Senat wprowadzi poprawki, tekst wróci do Sejmu.
Wymogi przeciwpożarowe nie dla każdego
Najwięcej niepokoju wśród właścicieli budzi bezpieczeństwo pożarowe. Hotel musi spełniać wymagania dla budynków zamieszkania zbiorowego, czyli kategorii ZL. Blok mieszkalny projektowano według innych zasad. Ministerstwo przyznaje, że w budynkach wielorodzinnych nie zawsze da się zastosować rozwiązania hotelowe, na przykład dodatkową klatkę schodową w tym samym pionie. Dlatego wymagania mają być dopasowane, a nie skopiowane z hoteli.
| Kryterium budynku lub obiektu | Próg zapowiadany przez MSiT | Kogo zwykle dotyczy |
|---|---|---|
| Liczba lokali na najem krótkoterminowy | więcej niż 6 | inwestorzy z kilkoma mieszkaniami w jednym budynku, operatorzy apartamentów |
| Wysokość budynku | powyżej 25 m | budynki wysokie, w praktyce od mniej więcej 8 do 9 kondygnacji |
| Liczba miejsc noclegowych | więcej niż 30 | większe obiekty, condohotele, aparthotele |
| Termin dla działających lokali | 1 stycznia 2030 | wszystkie obiekty spełniające któreś z kryteriów |
| Termin dla nowych inwestycji | 2029 | budynki projektowane z myślą o najmie na doby |
Progi pochodzą z zapowiedzi wiceministra Ireneusza Rasia. Szczegóły znajdą się w rozporządzeniu, którego treść nie jest jeszcze znana. Przeliczenie 25 m na kondygnacje jest orientacyjne.
Z wypowiedzi wiceministra wynika, że właściciel jednego czy dwóch mieszkań w zwykłym bloku nie powinien się spodziewać wymogów hotelowych. Problem może mieć natomiast inwestor, który ma kilka lokali w jednym budynku albo wynajmuje przez operatora w dużej inwestycji. Długi okres przejściowy daje czas na przygotowanie, ale też podpowiada, że koszty dostosowania mogą być spore.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 02.11.202615 tys. Amerykanów będzie szukać mieszkań. Jak stała baza USA może zmienić rynek najmu w jednym z czterech miastCo to oznacza dla właścicieli i kupujących
Rejestr sam w sobie niczego nie zakazuje, ale zmienia rachunek. Lokal z numerem w CWTON jest widoczny dla gminy i urzędu skarbowego, a dane z platform mają do nich trafiać automatycznie. Dla właścicieli, którzy do tej pory działali w szarej strefie, to koniec anonimowości. Nic dziwnego, że część z nich już szuka planu B. Pisaliśmy o tym, że z rynku może zniknąć nawet co czwarta oferta, a część mieszkań wróci do najmu długoterminowego.
Ministerstwo podkreśla jednocześnie, że nie chce zabić rynku, bo polska turystyka bije rekordy właśnie dzięki tym miejscom noclegowym. Unia Europejska też wymaga uporządkowania najmu bez nakładania nadmiernych obciążeń. Kierunek jest więc jasny: legalnie i jawnie tak, poza systemem nie.
CO WARTO ZROBIĆ JUŻ TERAZ
- Jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby, sprawdź, czy jest wpisane do gminnej ewidencji innych obiektów noclegowych. To ułatwi przejście do nowego rejestru.
- Przeczytaj regulamin wspólnoty i uchwały zarządu. Po wejściu ustawy w życie właśnie one mogą zdecydować o przyszłości najmu w budynku.
- Kupując lokal pod najem krótkoterminowy, zapytaj dewelopera o wysokość budynku, liczbę lokali przeznaczonych na najem i przygotowanie pod wymogi przeciwpożarowe.
- Policz rentowność w wariancie bez najmu na doby. Jeśli inwestycja broni się tylko przy Airbnb, ryzyko regulacyjne jest wysokie.
Temat stref bez najmu turystycznego wraca też na poziomie samorządów. Niektóre miasta wolą licencje niż twarde zakazy, o czym pisaliśmy w analizie czy strefy bez Airbnb podzielą miasta.
Hotele też czekają na zmiany
Porządkowanie najmu to tylko część planów resortu. Ministerstwo chce też zwiększyć liczbę hoteli w Polsce i przygotowuje pierwszą od ponad 20 lat dużą reformę rozporządzenia o kategoryzacji hoteli. Z przepisów zniknęły już archaiczne obowiązki, takie jak telefon w każdym pokoju czy radio w łazience. Branża ma też inny problem: według strategii resortu do 2035 roku w całej turystyce może brakować od 100 do 150 tys. pracowników.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań na doby działa w Polsce bez rejestracji?
Ministerstwo Sportu i Turystyki szacuje, że poza ewidencją może działać od 30 do 35 procent obiektów noclegowych. Łącznie do najmu turystycznego może być wykorzystywanych nawet 100 tys. mieszkań.
Czym jest CWTON?
To Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, rejestr tworzony przez nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Każdy obiekt, także mieszkanie wynajmowane na doby, ma otrzymać numer, który trzeba będzie podawać w ogłoszeniach.
Czy właściciel jednego mieszkania na Airbnb będzie musiał spełniać wymogi hotelowe?
Według zapowiedzi MSiT nowe wymogi przeciwpożarowe mają dotyczyć m.in. budynków z więcej niż sześcioma lokalami na najem, wyższych niż 25 metrów lub z ponad 30 miejscami noclegowymi. Nie mają też być automatycznie takie same jak w hotelach. Szczegóły określi rozporządzenie.
Od kiedy obowiązują nowe wymogi przeciwpożarowe?
Według wiceministra Ireneusza Rasia dla lokali, które już działają, od 1 stycznia 2030 roku. Dla nowych inwestycji przeznaczonych na najem krótkoterminowy od 2029 roku.
Czy wspólnota będzie mogła zakazać najmu na doby?
Ustawa uchwalona przez Sejm 8 października 2026 roku daje wspólnotom takie prawo, a zakazy miałyby działać od 1 stycznia 2028 roku. Biuro Legislacyjne Senatu zaproponowało jednak wykreślenie tego przepisu, więc ostateczny kształt zależy od dalszych prac w parlamencie.
Źródła
- PropertyNews.pl, Rząd chce zrobić porządek z mieszkaniami na doby
- Ministerstwo Sportu i Turystyki, Regulacja najmu krótkoterminowego
- Super Biznes, Senat zgłosił poprawki do ustawy o najmie krótkoterminowym
Artykuł opublikowany 2 listopada 2026 roku. Stan prac legislacyjnych na dzień publikacji.
