Czytasz: Właściciele mieszkań na doby szukają wyjścia. Z rynku może zniknąć co czwarta oferta
- 01
Właściciele mieszkań na doby szukają wyjścia. Z rynku może zniknąć co czwarta oferta
Właściciele mieszkań na doby szukają wyjścia. Z rynku może zniknąć co czwarta oferta
Ustawa o najmie krótkoterminowym jeszcze nie weszła w życie, a część właścicieli apartamentów na doby już dzwoni do pośredników z pytaniem, jak inaczej zarabiać na swoim mieszkaniu. Anton Bubiel, ekspert SonarHome i prezes Rentier.io, szacuje, że z rynku zniknie co najmniej co czwarta oferta, a jeśli gminy masowo wprowadzą strefy zakazu w miejscowościach turystycznych, nawet połowa. Operatorzy najmu studzą emocje i mówią o pytaniach, nie o ucieczce. Wyjaśniamy, co i kiedy się zmieni, kogo przepisy dotkną najmocniej i jakie opcje mają dziś właściciele.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Sejm uchwalił 8 października 2026 roku nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Za było 407 posłów, przeciw 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Teraz ustawą zajmie się Senat.
- Rejestr obiektów, numer w każdym ogłoszeniu i kary do 50 tys. zł zaczną obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu ustawy.
- Zakazy uchwalane przez wspólnoty i spółdzielnie oraz gminne strefy bez najmu na doby ruszą dopiero 1 stycznia 2028 roku.
- Prognozy ubytku ofert wahają się od 10 do 15 procent (Fairy Flats) przez 25 procent (SonarHome) do nawet 50 procent w czarnym scenariuszu.
- Największy kłopot będą mieli właściciele mikroapartamentów, które trudno przerobić na mieszkanie do życia na co dzień.
Co uchwalił Sejm i od kiedy to zacznie działać
Nowe przepisy traktują najem lokalu na okres krótszy niż 30 dni jako usługę hotelarską. Każde takie mieszkanie trzeba będzie wpisać do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a nadany numer umieścić w ogłoszeniu na Airbnb czy Bookingu. Za prowadzenie najmu bez wpisu, brak numeru w ofercie lub wprowadzanie gości w błąd grozi administracyjna kara do 50 tys. zł, liczona osobno dla każdego obiektu. Pełne wymogi hotelowe, w tym rozbudowane normy przeciwpożarowe, mają dotyczyć dopiero tych, którzy w jednym budynku wynajmują więcej niż 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych.
Najwięcej emocji budzą jednak dwa inne rozwiązania. Wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia będzie mogła uchwałą zakazać najmu na doby w całym budynku, a gmina wyznaczyć strefy, w których taki biznes będzie zabroniony. O szczegółach głosowania pisaliśmy w tekście o tym, jak Sejm dał wspólnotom prawo do wyrzucenia Airbnb z bloku.
Kalendarz zmian
Od projektu do zakazów w blokach
- 14 lipca 2026Rada Ministrów przyjmuje projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki.
- 2 września 2026Pierwsze czytanie w Sejmie.
- 8 października 2026Sejm uchwala ustawę: 407 głosów za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się.
- Najbliższe tygodnieSenat może wprowadzić poprawki, potem podpis prezydenta i publikacja w Dzienniku Ustaw.
- 14 dni po ogłoszeniuObowiązkowy wpis do rejestru, numer w ogłoszeniu, kary do 50 tys. zł.
- 1 stycznia 2028Wspólnoty i spółdzielnie mogą uchwalać zakazy, gminy wyznaczać strefy bez najmu na doby.
- Pół roku po uchwaleTyle czasu właściciel ma na dostosowanie się do zakazu w budynku.
Ile ofert może zniknąć
W Polsce w modelu na doby działa dziś około 65 tys. mieszkań. Na Airbnb wystawionych jest blisko 60 tys. lokali, na Bookingu ponad 35 tys., przy czym zdecydowana większość ofert powtarza się w obu serwisach. Anton Bubiel uważa, że już obecny kształt ustawy pozwala zakładać ubytek jednej czwartej oferty.
Jeżeli gminne zakazy masowo dotkną lokalizacji mocno turystycznych o największej koncentracji Airbnb, to ubytek połowy wolumenu stanie się bardzo realnym scenariuszem.
Anton Bubiel, ekspert SonarHome i prezes Rentier.io
Znacznie ostrożniejsza jest Ewa Wielgórska, prezes operatora Fairy Flats. Jej zdaniem zmiany obejmą około 10 do 15 procent rynku. Przełożyliśmy te prognozy na liczbę mieszkań.
Wyliczenie ilezametr.pl
Ile mieszkań może zniknąć z najmu na doby
Podstawą wyliczeń jest około 65 tys. mieszkań działających w modelu na doby. Słupki w jednej skali, 100 procent to 32,5 tys. lokali.
Bubiel podkreśla przy tym, że nie będzie to jedna fala. Nie spodziewa się, by wspólnoty rzuciły się do głosowań już w styczniu 2028 roku. Temat ma raczej wracać na coroczne zebrania właścicieli i walne zgromadzenia, czyli bliżej połowy 2028 roku. Po przyjęciu uchwały właściciel ma jeszcze sześć miesięcy na dostosowanie się, o czym pisaliśmy przy okazji zapowiedzi stref wolnych od najmu na doby. Samorządy też raczej nie będą się spieszyć, bo strefy wymagają konsultacji społecznych.
Gdzie zakazy uderzą najmocniej, a gdzie prawie wcale
Paradoks polega na tym, że najmniej zagrożone mogą być lokale tam, gdzie najmu na doby jest najwięcej. Ewa Wielgórska zwraca uwagę, że centra miast i dzielnice turystyczne przez lata rewitalizowano z myślą o przyjezdnych. W wielu takich kamienicach stali mieszkańcy to już niewielka część użytkowników, więc zebranie większości za zakazem będzie trudne. Do tego starsza zabudowa w centrum ma swoje wady dla rodzin: problemy z parkowaniem, niepraktyczne układy, brak wind, intensywny ruch.
Inaczej wygląda sytuacja na typowych osiedlach, gdzie dominuje funkcja mieszkalna, a lokali na doby jest kilka na cały budynek. Tam sąsiedzi łatwiej zbiorą większość, a pojedynczy apartament z rotacją gości bywa źródłem konfliktów od lat.
Ryzyko zakazu
Gdzie wspólnoty łatwiej przegłosują zakaz
Centrum, kamienica, dzielnica turystyczna
NiższeDużo lokali na doby i mało stałych mieszkańców, więc trudniej o większość. Większe ryzyko dają tu za to gminne strefy zakazu.
Typowe osiedle mieszkaniowe
WyższeWiększość stanowią stali mieszkańcy, a kilka apartamentów na doby łatwo przegłosować. To tu uchwały wspólnot mogą zapadać najczęściej.
Co właściciel może zrobić z mieszkaniem
Dariusz Górski, inwestor i pośrednik z Masterhouse Poznań, mówi w raporcie Cenatorium, że coraz częściej zgłaszają się do niego właściciele apartamentów, którzy rozważają przejście z Bookinga i Airbnb na najem długoterminowy. To jednak tylko jedna z dróg.
Opcje dla właściciela
Cztery drogi po zmianie przepisów
Najem długoterminowy
Najprostsze rozwiązanie, ale wymaga mieszkania, w którym da się normalnie żyć: pełna kuchnia, pralka, miejsce do pracy.
Najem średnioterminowy
Wynajem na miesiące, głównie dla pracowników czasowych. Umowa na 30 dni i dłużej nie jest usługą hotelarską.
Profesjonalny operator
Dla tych, których przerośnie rejestracja, księgowość i obsługa prawna. Operator przejmuje formalności za prowizję.
Sprzedaż
Najczęściej w przypadku mikroapartamentów, których nie da się sensownie przerobić na lokal do życia.
Kluczowe jest to, jakie mieszkanie ma się w ręku. Najłatwiej przestawić większe lokale. Z mikroapartamentem będzie znacznie trudniej.
Taki lokal musi mieć m.in. kuchnię z pełnym wyposażeniem, zamiast skromnego aneksu. Potrzebna jest też pralka, miejsce do pracy, bardzo często inny układ łóżek. Nie wszędzie jest to możliwe, dlatego zapewne wiele tych jednostek trafi na sprzedaż.
Anton Bubiel, prezes Rentier.io
Wyjątki będą zależały od lokalizacji. Bubiel zauważa, że nawet niedoskonała kawalerka blisko uczelni znajdzie najemcę, bo akademików drastycznie brakuje. Ostrzega jednak, że tam, gdzie podobnych lokali jest dużo, ich nagły wysyp może lokalnie obniżyć czynsze. Warto też pamiętać, że zwykły najem zarabia mniej niż najem na doby. Jak liczyliśmy w tekście o tym, ile realnie zarabia mieszkanie na wynajem, po kosztach, pustostanach i podatku zostaje dziś około 3 do 4 procent rocznie.
| Typ lokalu | Najlepsza alternatywa | Główna trudność |
|---|---|---|
| Mieszkanie 2 lub 3 pokojowe | Najem długoterminowy lub dla rodziny | Niższy przychód niż z najmu na doby |
| Kawalerka przy uczelni | Najem dla studentów | Możliwa presja na czynsze przy wysypie podobnych ofert |
| Lokal w centrum lub kurorcie | Dalszy najem na doby z rejestracją albo najem na miesiące | Gminne strefy zakazu od 2028 roku |
| Mikroapartament z aneksem | Sprzedaż lub najem średnioterminowy | Brak kuchni, pralki i miejsca do pracy |
Zestawienie redakcji na podstawie opinii ekspertów. Decyzja zawsze zależy od konkretnego budynku i lokalizacji.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 19.10.2026Za ciasno na dziecko. Co trzeci mieszkaniec bloku mówi, że blokuje go metrażWspólnota może też sięgnąć do kieszeni
Nawet jeśli w budynku nie zapadnie zakaz, właściciele mieszkań na doby mogą zapłacić więcej. Dariusz Górski przewiduje, że skoro wspólnota zyska wpływ na dopuszczanie najmu krótkoterminowego, pojawią się oczekiwania, by prowadzący taki biznes mocniej partycypował w kosztach budynku. Chodzi o dokładanie się do wind, klatek schodowych i części wspólnych, a także o udział w remontach i modernizacjach. Jak ocenia, ekonomicznie zadziała to tak samo jak lokalna opłata regulacyjna.
Paniki nie ma, są pytania
Operatorzy na razie nie widzą odpływu klientów. Borys Pawliczak, nowy prezes Renters, największego operatora najmu krótkoterminowego w Polsce, mówi, że firma dostaje pytania o praktyczne skutki zmian, ale nie traci klientów. Renters popiera obowiązkową rejestrację i egzekwowanie przepisów, ale chce, by ewentualne ograniczenia były proporcjonalne i oparte na danych. W Fairy Flats nikt dotąd nie zrezygnował ze współpracy z powodu ustawy.
Ewa Wielgórska nie przewiduje też automatycznego przechodzenia do najmu długoterminowego. Wielu właścicieli wybrało najem na doby właśnie z obawy przed kłopotami z odzyskaniem lokalu od problematycznego najemcy. Większe ryzyko widzi w rosnących kosztach i biurokracji, które najmocniej odczują osoby prywatne i małe firmy z jednym, dwoma czy kilkunastoma mieszkaniami. Część z nich może oddać lokale operatorowi, zmienić model wynajmu albo zakończyć działalność.
CO WARTO ZROBIĆ JUŻ TERAZ
- Śledź prace Senatu. Treść ustawy może się jeszcze zmienić, a od publikacji do obowiązku rejestracji minie tylko 14 dni.
- Przygotuj dane lokalu do wpisu w rejestrze i sprawdź, czy w jednym budynku nie przekraczasz progu 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych.
- Porozmawiaj z zarządem wspólnoty lub spółdzielni. Wiedza o nastrojach sąsiadów jest cenniejsza niż jakakolwiek prognoza.
- Policz rentowność najmu długo i średnioterminowego dla swojego lokalu, zanim zdecydujesz o sprzedaży.
- Jeśli masz mikroapartament, sprawdź, czy da się w nim zmieścić pełną kuchnię i pralkę. Od tego zależy, czy znajdziesz najemcę na lata.
Czy czynsze spadną
Najemcy, którzy liczą na tańsze mieszkania, raczej się rozczarują. Nawet jeśli z najmu na doby odejdzie kilkanaście tysięcy lokali, będą one rozproszone po całym kraju, a spora część trafi na sprzedaż albo zostanie w najmie na miesiące. Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl kreśli trzy scenariusze: część lokali wróci do najmu długoterminowego, struktura rynku się nie zmieni albo oferty po prostu znikną bez wzrostu podaży na wynajem. Efekt może być widoczny lokalnie, na przykład w okolicy uczelni czy w kurortach, ale w skali dużego miasta będzie raczej niewielki.
Ustawa przede wszystkim porządkuje rynek. W 2027 roku zobaczymy głównie rejestrację, numery w ogłoszeniach i raportowanie platform, które od 20 maja 2026 roku i tak przekazują państwu dane o najmie na mocy unijnego rozporządzenia. Prawdziwy sprawdzian przyjdzie w 2028 roku, gdy wspólnoty i gminy dostaną do ręki zakazy.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy wspólnota będzie mogła zakazać najmu na doby?
Przepisy pozwalające wspólnotom i spółdzielniom uchwalać zakaz najmu krótkoterminowego w budynku mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Po przyjęciu uchwały właściciel ma sześć miesięcy na dostosowanie się.
Kiedy trzeba będzie zarejestrować mieszkanie na doby?
Obowiązek wpisu do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw. Wcześniej ustawą musi zająć się Senat, a potem podpisać ją prezydent.
Jaka kara grozi za najem bez rejestracji?
Za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wpisu do rejestru, brak numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu lub wprowadzanie klienta w błąd grozi administracyjna kara pieniężna do 50 tys. zł, liczona dla każdego obiektu osobno.
Ile ofert najmu na doby może zniknąć z rynku?
Anton Bubiel z SonarHome szacuje, że zniknie około 25 procent ofert, a przy masowych zakazach gmin w miejscowościach turystycznych nawet połowa. Ewa Wielgórska z Fairy Flats mówi o 10 do 15 procentach rynku. Przy około 65 tys. lokali to od kilku do ponad 30 tys. mieszkań.
Czy najem na miesiąc też będzie objęty nowymi przepisami?
Usługą hotelarską ma być najem lokalu na okres krótszy niż 30 dni dla jednego klienta. Wynajem na miesiąc i dłużej, czyli tak zwany najem średnioterminowy, nie mieści się w tej definicji, dlatego część właścicieli rozważa właśnie taki model.
Czy po zmianach spadną czynsze za wynajem mieszkań?
Eksperci nie spodziewają się wyraźnego spadku czynszów w dużych miastach. Lokale wycofane z najmu na doby są rozproszone, część trafi na sprzedaż, a część do najmu na miesiące. Lokalnie, na przykład przy uczelniach, presja na niższe stawki jest jednak możliwa.
Źródła
- PropertyNews.pl, Krótki najem w popłochu. Właściciele mieszkań szykują plan ucieczki
- PAP Samorząd, Sejm za nowelizacją regulującą najem krótkoterminowy
- Bankier.pl, Najem krótkoterminowy pod kontrolą. Sejm uchwalił nowe przepisy
- Finwire.pl, rejestr obiektów, kary i skala rynku najmu na doby
Artykuł opublikowany 20 października 2026 roku. Stan prawny na dzień publikacji: ustawa uchwalona przez Sejm, przed rozpatrzeniem przez Senat. Liczby mieszkań w scenariuszach to szacunki redakcji oparte na prognozach ekspertów.
