Czytasz: Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary
- 01
Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary
Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary
Najem krótkoterminowy w Polsce czeka na własną ustawę, ale część nowych obowiązków już działa. Od 20 maja 2026 roku stosuje się unijne rozporządzenie o danych z platform, od 30 czerwca w lokalach na doby muszą wisieć czujki dymu, a rządowy projekt z rejestrem CWTON, numerem w każdym ogłoszeniu i karą do 50 tysięcy złotych przeszedł w połowie września przez komisje sejmowe. Porządkujemy, co obowiązuje dziś, co jest dopiero projektem i od kiedy wspólnoty oraz gminy będą mogły zakazać wynajmu na doby.
W SKRÓCIE (STAN NA KONIEC WRZEŚNIA 2026)
- Ustawa o najmie krótkoterminowym nie została jeszcze uchwalona. Projekt jest po pierwszym czytaniu i pracach komisji, przed nim drugie i trzecie czytanie w Sejmie, Senat i podpis Prezydenta.
- Projekt definiuje najem krótkoterminowy jako udostępnianie lokalu na okres do 30 dni i wprowadza obowiązkowe zgłoszenie do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).
- Numer z rejestru trzeba będzie podawać w każdej ofercie. Za brak wpisu lub numeru grozi kara administracyjna do 50 000 zł.
- Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z rejestru i rok przerwy.
- Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwałą zakazać najmu na doby, a gminy wyznaczać strefy czasowego zakazu, ale dopiero od 1 stycznia 2028 roku.
- Już dziś obowiązują: unijne rozporządzenie 2024/1028 (od 20 maja 2026) i czujki dymu w lokalach na wynajem (od 30 czerwca 2026).
Co już obowiązuje, a co jest dopiero projektem
W dyskusji o najmie na doby mieszają się trzy różne akty prawne. Każdy ma inny status i inną datę.
| Przepis | Status | Co oznacza dla wynajmującego |
|---|---|---|
| Rozporządzenie UE 2024/1028 | stosowane od 20 maja 2026 | platformy mają wymagać numeru identyfikacyjnego lokalu i przekazywać dane o pobytach władzom |
| Rozporządzenie MSWiA z 21 listopada 2024 r. | obowiązuje od 30 czerwca 2026 | co najmniej jedna autonomiczna czujka dymu w lokalu na wynajem krótkoterminowy, czujnik czadu przy urządzeniach spalających paliwo |
| Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich | projekt w Sejmie | rejestr CWTON, numer w ofercie, kary do 50 000 zł, regulamin obiektu, kontrole, zakazy wspólnot i gmin |
Stan prac legislacyjnych na 25 września 2026 r.
Etap prac nad ustawą o najmie krótkoterminowym
Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki. Jego droga wyglądała dotąd tak:
Wcześniejsze teksty, w tym nasze, opisywały wersję z lipca bez zakazów wspólnot. Ta wersja jest nieaktualna: po autopoprawce i pracach komisji zakazy są w projekcie, z datą startu 1 stycznia 2028 roku. Szczegóły prac komisji opisaliśmy w tekście o projekcie po komisjach.
Rejestr CWTON i numer w każdej ofercie
Sercem projektu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, prowadzony przez ministra właściwego do spraw turystyki. Każdy, kto udostępnia mieszkanie, dom lub pokój na pobyty do 30 dni, będzie musiał zgłosić obiekt do wykazu. Nie ma znaczenia, czy robi to przez cały rok, czy kilka razy w sezonie: liczy się charakter najmu, a nie jego częstotliwość. Najem długoterminowy, na miesiące i lata, nie jest objęty tymi przepisami.
Po zgłoszeniu obiekt dostaje numer identyfikacyjny, który trzeba podawać w ofercie, również na platformach rezerwacyjnych. To spina polską ustawę z unijnym rozporządzeniem: platforma ma sprawdzać, czy oferta ma numer, i przekazywać władzom dane o liczbie nocy i gości. Oferta bez numeru ma przestać być widoczna.
Projekt nakłada też obowiązek przygotowania regulaminu obiektu z zasadami bezpieczeństwa i zachowania gości oraz podania danych kontaktowych właściciela lub zarządcy.
Kary, kontrole i zasada trzech naruszeń
Za prowadzenie najmu bez zgłoszenia do CWTON lub bez numeru w ofercie projekt przewiduje karę administracyjną do 50 000 zł. To górna granica, konkretną kwotę ustali organ w zależności od okoliczności.
Druga, często pomijana sankcja to wykreślenie z rejestru. Jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku w obiekcie zostaną stwierdzone łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego, obiekt zostanie wykreślony, a ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. Kontrolę będą mogli zainicjować mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie.
W PRAKTYCE
Głośne imprezy, zakłócanie ciszy nocnej i zbyt wielu gości to dokładnie te sytuacje, które mogą się sumować do trzech naruszeń. Dla mieszkania kupionego na kredyt pod najem turystyczny rok bez wpisu to rok bez przychodu z tej działalności.
Zakaz najmu na doby: wspólnoty, spółdzielnie i gminy od 2028 roku
| Narzędzie | Kto decyduje | Skutek |
|---|---|---|
| Uchwała wspólnoty mieszkaniowej | właściciele lokali | zakaz usług hotelarskich w lokalach na nieruchomości, 6 miesięcy na zakończenie działalności |
| Uchwała spółdzielni | walne zgromadzenie, większość ponad 50% uprawnionych do głosowania | jak wyżej |
| Strefa gminna | rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta | czasowe wyłączenie najmu na doby na wskazanym obszarze, możliwe wyjątki podmiotowe, przedmiotowe i czasowe |
Według projektu po pracach komisji. Przepisy o zakazach mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r., pozostałe po 14 dniach od ogłoszenia ustawy.
Zakaz uchwalony przez wspólnotę dotyczy całej nieruchomości, a nie jednego mieszkania. Można więc mieć prawidłowy wpis w CWTON i mimo to stracić możliwość wynajmu, jeśli sąsiedzi przegłosują uchwałę. Do 2028 roku obowiązują dotychczasowe zasady, w tym ogólne przepisy o immisjach. Szerzej o tym, czy wspólnota może dziś zakazać Airbnb w bloku, piszemy w osobnym poradniku.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.10.2026Dwa pokoje, 40 metrów i 550 tys. zł. Tak młodzi kupują dziś pierwsze mieszkanieCzujki dymu i czadu: obowiązek, który już działa
Niezależnie od ustawy od 30 czerwca 2026 roku każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo musi mieć co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, chyba że jest chroniony systemem sygnalizacji pożarowej. Jeśli w środku działa urządzenie spalające paliwo, np. kocioł gazowy, piecyk lub kominek, potrzebny jest też czujnik tlenku węgla. Obowiązek wynika z rozporządzenia MSWiA z 21 listopada 2024 roku. Za jego naruszenie grozi grzywna, a brak czujki może też utrudnić wypłatę odszkodowania z ubezpieczenia. Lokale mieszkalne używane wyłącznie przez właścicieli mają dłuższy termin, do 1 stycznia 2030 roku.
Unijne rozporządzenie 2024/1028 i platformy rezerwacyjne
Od 20 maja 2026 roku w całej UE stosuje się rozporządzenie w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu. Platformy takie jak Airbnb czy Booking mają wymagać od gospodarzy numeru identyfikacyjnego lokalu, sprawdzać kompletność zgłoszeń, regularnie przekazywać władzom dane o liczbie nocy i gości oraz usuwać oferty, gdy władze zawieszą lub cofną numer. Pełne działanie tego mechanizmu w Polsce zależy od uruchomienia krajowego rejestru, czyli od uchwalenia opisanej wyżej ustawy.
Co zrobić, jeśli wynajmujesz mieszkanie na doby
- Zamontuj czujki dymu, a przy urządzeniach gazowych także czadu. Ten obowiązek nie czeka na ustawę.
- Przygotuj dane do rejestru: adres, tytuł prawny do lokalu, liczbę miejsc noclegowych, dane kontaktowe.
- Napisz regulamin obiektu z zasadami ciszy nocnej, liczbą gości i numerem kontaktowym.
- Sprawdź nastroje we wspólnocie. Od 2028 roku uchwała sąsiadów może zakończyć działalność w całym budynku.
- Uporządkuj podatki. Stanowisko resortu finansów w sprawie ryczałtu opisaliśmy w tekście o ryczałcie dla najmu na doby.
- Policz plan B. Najem długoterminowy jest poza zakresem zakazów, więc to naturalna ścieżka awaryjna.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?
Nie. Rada Ministrów przyjęła projekt 14 lipca 2026 roku, 2 września odbyło się pierwsze czytanie, a 17 września komisje sejmowe poparły projekt. Przed nim drugie i trzecie czytanie, Senat i podpis Prezydenta. Obowiązują już natomiast unijne rozporządzenie 2024/1028 (od 20 maja 2026) i wymóg czujek dymu (od 30 czerwca 2026).
Co to jest CWTON?
Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli ogólnokrajowy rejestr obiektów noclegowych prowadzony przez ministra właściwego do spraw turystyki. Po zgłoszeniu obiekt dostaje numer, który trzeba podawać w każdej ofercie.
Ile wynosi kara za brak wpisu do rejestru?
Projekt przewiduje karę administracyjną do 50 000 zł za prowadzenie najmu bez wpisu lub bez numeru w ofercie. Dodatkową sankcją jest wykreślenie z rejestru po trzech naruszeniach w ciągu 6 miesięcy i roczny zakaz ponownego wpisu.
Czy wspólnota może zakazać najmu na doby?
Według projektu tak, uchwałą dotyczącą całej nieruchomości, ale dopiero od 1 stycznia 2028 roku. W spółdzielni potrzebna będzie większość ponad 50% uprawnionych do głosowania. Po uchwale wynajmujący ma 6 miesięcy na zakończenie działalności.
Czy nowe przepisy dotyczą najmu długoterminowego?
Nie. Projekt obejmuje udostępnianie lokali na okres do 30 dni. Zwykły najem na miesiące lub lata nie wymaga wpisu do CWTON i nie może zostać zakazany uchwałą wspólnoty na podstawie tych przepisów.
Czy czujka dymu jest obowiązkowa w mieszkaniu na doby?
Tak, od 30 czerwca 2026 roku lokal wynajmowany krótkoterminowo musi mieć co najmniej jedną autonomiczną czujkę dymu, a przy urządzeniach spalających paliwo także czujnik tlenku węgla.
Czy gmina może zakazać najmu na doby w całym mieście?
Projekt pozwala radzie gminy wyznaczać obszary czasowego wyłączenia najmu na doby, z możliwymi wyjątkami. To narzędzie strefowe, a nie ogólnomiejski zakaz bez ograniczeń. Ma działać od 1 stycznia 2028 roku.
Źródła: KPRM, projekt ustawy przyjęty 14 lipca 2026; Ministerstwo Sportu i Turystyki, ustawa o najmie krótkoterminowym; Portal Samorządowy, autopoprawka i pierwsze czytanie; e-Hotelarz, komisje poparły projekt; Rzeczpospolita, zakazy i terminy wejścia w życie; GazetaPrawna.pl, czujki dymu od 30 czerwca 2026; EUR-Lex, rozporządzenie (UE) 2024/1028. Tekst ma charakter informacyjny, projekt może się jeszcze zmienić w toku prac parlamentarnych. Stan na 25 września 2026 r.
