Mieszkanie miało dostać klasę jak lodówka. Cztery miesiące po terminie wciąż jej nie ma

Kupując lodówkę, każdy sprawdza literę na etykiecie. Kupując mieszkanie za kilkaset tysięcy złotych, wciąż tej litery nie zobaczymy, choć zgodnie z unijnym prawem powinna być na świadectwie od końca maja. Termin wdrożenia dyrektywy budynkowej minął 29 maja 2026 roku, Polska go nie dotrzymała, a w lipcu Komisja Europejska wszczęła postępowanie wobec wszystkich dwudziestu siedmiu państw członkowskich. Skala sprawy jest większa, niż sugeruje formalny spór o terminy, bo nowa skala ma dotknąć około piętnastu milionów budynków.

Na czym polega zmiana

Świadectwo charakterystyki energetycznej funkcjonuje w Polsce od lat i przy sprzedaży czy wynajmie mieszkania trzeba je okazać już teraz. Problem w tym, że dokument w obecnej formie jest praktycznie nieczytelny dla kupującego. Zawiera wskaźniki zapotrzebowania na energię pierwotną, końcową i użytkową, podane w kilowatogodzinach na metr kwadratowy na rok, bez żadnego punktu odniesienia. Liczba 240 nic nie mówi komuś, kto nie wie, czy przeciętny blok ma 150, czy 400.

Dyrektywa zmienia właśnie to. Zamiast surowej liczby na pierwszym planie pojawia się litera w zamkniętej skali od A do G, dokładnie tak jak na sprzęcie AGD. Wartość liczbowa zostaje, ale obok niej staje klasa, którą każdy odczyta w sekundę. Kluczowe jest to, że skala jest zamknięta i względna wobec krajowego zasobu, a nie dobrana dowolnie przez wystawiającego dokument.

Ta względność jest najważniejszym i najmniej zrozumianym elementem całego systemu. Klasa G nie oznacza budynku, który przekroczył jakiś uniwersalny europejski próg. Oznacza budynek, który należy do piętnastu procent najgorszych w swoim kraju w momencie wprowadzenia skali. Na drugim końcu klasa A jest zarezerwowana dla budynków zeroemisyjnych, czyli takich, które nie zużywają energii z paliw kopalnych i pokrywają zapotrzebowanie ze źródeł odnawialnych.

Dlaczego Polska nie zdążyła

Na wdrożenie dyrektywy państwa miały dwa lata. W Polsce w tym czasie nie powstał żaden z trzech elementów, bez których systemu nie da się uruchomić. Nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków wciąż czeka na wpis do wykazu prac legislacyjnych rządu. Rozporządzenie określające metodologię wymaga przeprojektowania po wytycznych, które Komisja wydała w połowie 2025 roku. Krajowy Plan Renowacji Budynków jest w przebudowie i musi trafić do Brukseli do końca grudnia.

Formalnie Polska nie jest w tej sytuacji sama, bo postępowanie objęło wszystkie dwadzieścia siedem państw. To oznacza, że mamy do czynienia raczej z problemem konstrukcyjnym samej dyrektywy, która okazała się trudna do przełożenia na prawo krajowe, niż z wyjątkową polską opieszałością. Realne kary finansowe są odległe, bo musiałby o nich zdecydować Trybunał Sprawiedliwości, a takie postępowania ciągną się latami.

Co litera zrobi z ceną mieszkania

Dla rynku najistotniejsze jest to, że klasa energetyczna stanie się widoczna w ogłoszeniu obok metrażu i piętra. Dziś stan energetyczny budynku jest informacją, którą kupujący musi sobie zrekonstruować z roku budowy, rodzaju ogrzewania i pytań do sąsiadów. Po wprowadzeniu skali stanie się jedną literą, a to zmienia sposób, w jaki ludzie porównują oferty.

Największe ryzyko dotyczy zasobu, który w Polsce jest bardzo duży. Nieocieplone kamienice, domy jednorodzinne budowane przed 2000 rokiem i część bloków z wielkiej płyty najprawdopodobniej wylądują w dolnych klasach. Ich właściciele nie stracą prawa do sprzedaży ani wynajmu, ale wejdą w negocjacje z dokumentem, który wprost komunikuje wysokie koszty utrzymania. Najemca świadomy tego, że rachunki w takim lokalu będą wyraźnie wyższe, będzie oczekiwał niższego czynszu, a przy rosnących opłatach eksploatacyjnych w blokach ten argument staje się coraz mocniejszy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru

Opóźnienie ma też swoją cenę

Zwłoka we wdrożeniu bywa przedstawiana jako ulga dla właścicieli starszych nieruchomości. To pogląd krótkowzroczny. Dopóki skala nie działa, właściciele nie wiedzą, w której klasie znajdą się ich budynki, a więc nie mogą racjonalnie zaplanować remontu ani ocenić, czy ma on sens ekonomiczny przed sprzedażą. Wspólnoty i spółdzielnie podejmują decyzje o ociepleniu bez informacji, czy przesunie ono budynek o jedną klasę, czy o trzy.

Skala potrzebnych nakładów jest zresztą ogromna. Szacunki organizacji branżowych mówią o kwotach rzędu bilionów złotych na pełne dostosowanie polskich budynków do wymogów dyrektywy, z czego zdecydowana większość przypada na samą termomodernizację. To liczby, które warto traktować jako rząd wielkości, a nie precyzyjną prognozę, ale pokazują one, dlaczego rząd nie spieszy się z ogłoszeniem harmonogramu.

Dla kupujących wniosek jest prosty. Efektywność energetyczna przestała być tematem dla entuzjastów i stała się elementem wyceny, o czym pisaliśmy już analizując efektywność energetyczną jako kryterium zakupu mieszkania. Równolegle rosną wymagania wobec nowego budownictwa, bo od 20 września obowiązują zaostrzone warunki techniczne, co jeszcze powiększy różnicę między nowym a starym zasobem.

Co zrobić, nie czekając na rozporządzenie

Jeśli sprzedajesz albo wynajmujesz mieszkanie, świadectwo jest potrzebne już teraz i nic w tym zakresie się nie zmieniło. Koszt jego wykonania dla domu jednorodzinnego mieści się zwykle w przedziale od kilkuset do około półtora tysiąca złotych, dla mieszkania w bloku bywa wyraźnie niższy. Dokument sporządza osoba wpisana do centralnego rejestru i warto sprawdzić ten wpis, zanim zapłacisz.

Jeśli kupujesz, poproś o świadectwo na etapie oglądania, a nie przy akcie notarialnym, i spójrz na wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną. Wartości poniżej stu kilowatogodzin na metr kwadratowy rocznie oznaczają budynek naprawdę oszczędny, okolice dwustu to typowy zasób po termomodernizacji, a wyniki powyżej trzystu sygnalizują, że rachunki będą wysokie niezależnie od tego, jaką literę ten budynek dostanie za rok czy dwa. To ta sama informacja, którą za jakiś czas poda litera, tylko dostępna wcześniej.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Efektywność energetyczna mieszkania. Nowe kryterium zakupu w 2026 roku
• Za jedenaście dni zmieniają się zasady budowy. Rozporządzenia wciąż nie ma w Dzienniku Ustaw
• Metr w bloku kosztuje już 14 złotych miesięcznie. I to jeszcze bez ciepła i wody
• Od 2015 roku mieszkania w Polsce podrożały o 105 procent. Unijna średnia to 62

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani technicznej. Opisywane przepisy wynikają z unijnej dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, która na dzień publikacji nie została w pełni wdrożona do prawa polskiego, więc szczegółowe rozwiązania, w tym progi liczbowe dla poszczególnych klas, mogą różnić się od przedstawionych założeń. Podane koszty świadectw i wartości wskaźników mają charakter orientacyjny. Klasa energetyczna konkretnego budynku wynika ze świadectwa sporządzonego przez osobę uprawnioną, wpisaną do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.