Czytasz: Sto tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej. Rząd przyjął projekt, który ma to odblokować
- 01
Sto tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej. Rząd przyjął projekt, który ma to odblokować
Sto tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej. Rząd przyjął projekt, który ma to odblokować
Są w Polsce bloki, w których ludzie mieszkają od czterdziestu lat, płacą czynsz, remontują łazienki i wychowują dzieci, a formalnie nie mają prawie nic. Nie mogą założyć księgi wieczystej, nie wezmą kredytu pod zastaw mieszkania, a sprzedaż graniczy z cudem, bo żaden rozsądny kupujący nie weźmie lokalu bez hipoteki. Powód jest zawsze ten sam: spółdzielnia nigdy nie uregulowała prawa do gruntu, na którym stoi budynek. 6 października 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy, która ma ten węzeł rozciąć. Dotyczy około stu tysięcy lokali.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Rada Ministrów przyjęła 6 października 2026 roku projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych, oznaczony w wykazie prac rządu jako UD335.
- Spółdzielnie mają otrzymać ustawowe roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz nieodpłatne przeniesienie własności stojących na nim budynków.
- Projekt obejmuje według szacunków około 120 spółdzielni mieszkaniowych i mniej więcej 100 tysięcy praw do lokali.
- Dopiero po uregulowaniu gruntu mieszkańcy będą mogli założyć księgę wieczystą, wpisać hipotekę i realnie sprzedać mieszkanie.
- Na razie nic się nie zmieniło. Projekt musi jeszcze przejść przez Sejm, Senat i podpis prezydenta. W parlamencie leży też konkurencyjny projekt poselski, który idzie dalej.
Skąd się wziął problem
Korzenie sprawy sięgają lat sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych. Spółdzielnie mieszkaniowe dostawały wtedy od państwa grunty pod budowę osiedli, często na podstawie decyzji administracyjnej, zgody właściwego organu albo po prostu nieformalnej praktyki. Budowały bloki, zasiedlały je i przez dekady nikt nie zadawał pytania o papiery, bo grunt i tak należał do państwa, a państwo było jedno.
Po 1989 roku grunty zostały skomunalizowane albo pozostały w zasobie Skarbu Państwa, a spółdzielnie miały swoje tytuły uporządkować. Większość to zrobiła. Część nie zdążyła, bo brakowało dokumentów, granice działek były sporne albo gmina i spółdzielnia nie mogły dojść do porozumienia. Sprawa tkwiła w zawieszeniu, dopóki nie dotknęła zwykłych mieszkańców.
Moment przełomowy przyszedł w 2013 roku. Sąd Najwyższy w uchwale o sygnaturze III CZP 104/12 orzekł, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma ani własności, ani użytkowania wieczystego, jest wyłącznie ekspektatywą, czyli oczekiwaniem na prawo. A dla ekspektatywy nie da się założyć księgi wieczystej.
Mieszkańcy tych bloków znaleźli się w sytuacji, której sami nie mogli naprawić. Nie zawinili niczym, nie mieli żadnego wpływu na to, czy spółdzielnia uregulowała grunt, a mimo to ponoszą wszystkie konsekwencje prawnej luki sprzed kilkudziesięciu lat.
Istota problemu, który ma rozwiązać projekt UD335
Od tej uchwały minęło trzynaście lat. Przez ten czas mieszkańcy kolejnych osiedli odbijali się od sądów wieczystoksięgowych i od banków. O tym, jak ta sytuacja wygląda od środka, pisaliśmy już we wrześniu w tekście o ludziach, którzy mieszkają w bloku, którego nie mogą sprzedać.
Co dokładnie przyjął rząd
Konstrukcja projektu jest stosunkowo prosta i opiera się na jednym mechanizmie: ustawowym roszczeniu. Spółdzielnia nie musi niczego negocjować z gminą ani Skarbem Państwa, tylko zgłasza żądanie, a sprawę rozstrzyga organ w trybie administracyjnym.
Projekt ustawy UD335
Od gruntu bez właściciela do mieszkania pod kredyt
Spółdzielnia zgłasza roszczenie
Projekt daje spółdzielni ustawowe roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi blok.
Decyzja administracyjna
Sprawę rozstrzyga właściwy organ w trybie administracyjnym. Własność budynku przechodzi na spółdzielnię nieodpłatnie.
Księga wieczysta dla lokalu
Dopiero z uregulowanym gruntem można założyć księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Kredyt i sprzedaż
Z księgą wieczystą da się wpisać hipotekę, więc mieszkanie staje się zdatne pod kredyt i realnie zbywalne.
Zakresem objęte są przede wszystkim te spółdzielnie, które budowały na gruntach publicznych za zgodą właściwego organu, a także podmioty władające takimi gruntami na podstawie odpłatnego tytułu innego niż własność czy użytkowanie wieczyste. Innymi słowy: sytuacje, w których budowa była legalna, a jedynie papiery nigdy nie dogoniły rzeczywistości.
Co to realnie zmienia dla mieszkańca
Dla osoby mieszkającej w takim bloku zmiana jest fundamentalna, choć pośrednia. Ustawa nie daje niczego bezpośrednio mieszkańcom. Daje to spółdzielni, a dopiero uregulowany grunt odblokowuje kolejne kroki.
| Sytuacja | Dziś, bez uregulowanego gruntu | Po wejściu ustawy w życie |
|---|---|---|
| Księga wieczysta dla lokalu | Niemożliwa. Prawo jest tylko ekspektatywą | Możliwa do założenia |
| Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania | Bank odmawia, bo nie ma gdzie wpisać hipoteki | Dostępny na zasadach ogólnych |
| Sprzedaż mieszkania | Formalnie możliwa, praktycznie bardzo trudna i poniżej ceny rynkowej | Normalna transakcja z kupującym na kredyt |
| Przekształcenie w odrębną własność | Zablokowane | Otwarta droga |
| Koszty dla mieszkańca | Brak dodatkowych, ale brak też praw | Udział w opłacie za użytkowanie wieczyste i kosztach notarialnych |
Zestawienie na podstawie założeń projektu UD335 oraz obecnego stanu prawnego wynikającego z uchwały Sądu Najwyższego III CZP 104/12. Opracowanie ilezametr.pl.
Największą praktyczną zmianą jest odzyskanie wartości rynkowej. Mieszkanie bez księgi wieczystej jest dziś warte wyraźnie mniej niż identyczny lokal w sąsiednim bloku z uregulowanym gruntem, bo krąg potencjalnych nabywców zawęża się do osób płacących gotówką. Przy dzisiejszej strukturze rynku, gdzie większość transakcji finansuje kredyt, to zawężenie jest dotkliwe.
Kto za to zapłaci
Tu zaczyna się część, o której w komunikatach mówi się najciszej. Uregulowanie gruntu nie jest darmowe.
Przeniesienie własności budynku na spółdzielnię ma nastąpić nieodpłatnie i to dobra wiadomość. Ale ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu wiąże się z pierwszą opłatą oraz z opłatą roczną, którą trzeba będzie wnosić już na stałe. Do tego dochodzą koszty notarialne i wieczystoksięgowe.
Formalnie te koszty obciążą spółdzielnię. W praktyce spółdzielnia nie ma innych pieniędzy niż te, które wpłacają mieszkańcy, więc rozłoży je na członków, najpewniej w czynszu albo w jednorazowej opłacie. Projekt przewiduje możliwość bonifikaty przy pierwszej opłacie, ale nie tworzy ogólnego, automatycznego zwolnienia.
PRAKTYCZNA RADA
Jeżeli podejrzewasz, że twój blok może być w tej grupie, sprawdź to, zanim ustawa wejdzie w życie. Najprostszy test: zapytaj w spółdzielni, czy ma uregulowane prawo do gruntu pod twoim budynkiem i jaki to tytuł, własność czy użytkowanie wieczyste. Drugi krok to sprawdzenie w sądzie wieczystoksięgowym, czy dla gruntu prowadzona jest księga i kto jest w niej wpisany. Jeśli odpowiedź jest niejasna albo spółdzielnia unika tematu, złóż pisemne zapytanie i zachowaj odpowiedź. Po wejściu ustawy w życie to spółdzielnia będzie musiała wystąpić z roszczeniem, a presja mieszkańców bywa tu jedynym czynnikiem, który uruchamia procedurę.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Tomasz Lewandowski, wiceminister od mieszkań: wiek, majątek i programyW parlamencie leży też drugi projekt
Rządowy UD335 nie jest jedynym pomysłem na ten problem. Równolegle procedowany jest projekt poselski, który idzie dalej i rozwiązuje sprawę bardziej radykalnie.
Według tej propozycji, jeżeli stan prawny gruntu pozostanie nieuregulowany po upływie dwudziestu czterech miesięcy od wejścia ustawy w życie, spółdzielnia nabywałaby własność albo użytkowanie wieczyste z mocy samego prawa. Różnica jest zasadnicza: projekt rządowy daje spółdzielni prawo do wystąpienia z żądaniem, projekt poselski ustawia zegar, po którym skutek następuje automatycznie.
Z perspektywy mieszkańca drugie rozwiązanie jest korzystniejsze, bo nie zależy od tego, czy zarząd spółdzielni wykaże się inicjatywą. Z perspektywy gmin i Skarbu Państwa jest bardziej kontrowersyjne, bo oznacza utratę gruntu bez decyzji właściciela. Który wariant ostatecznie wejdzie w życie, okaże się w toku prac parlamentarnych.
Warto przy tym pamiętać, że rząd próbuje równolegle rozwiązać szerszy problem relacji między gruntem a budynkiem. Osobny projekt zakłada możliwość, by budynek miał innego właściciela niż działka, na której stoi, co łamie rzymską zasadę obowiązującą w polskim prawie od zawsze.
Co dalej i kiedy
Przyjęcie projektu przez Radę Ministrów to dopiero początek drogi legislacyjnej, a nie jej koniec. Przed projektem trzy czytania w Sejmie, prace w komisjach, Senat, ewentualne poprawki i podpis prezydenta. Dopiero potem zacznie biec vacatio legis.
Realistycznie oznacza to, że pierwsze decyzje administracyjne ustanawiające użytkowanie wieczyste mogą zapaść najwcześniej w drugiej połowie 2027 roku, a założenie ksiąg wieczystych dla konkretnych lokali jeszcze później. To proces na lata, nie na miesiące, i warto o tym pamiętać, czytając nagłówki sugerujące natychmiastową zmianę.
Dla mieszkańców dotkniętych bloków to jednak pierwszy od trzynastu lat moment, w którym problem ma konkretną ścieżkę rozwiązania zapisaną w rządowym projekcie, a nie tylko w postulatach. Równolegle zmienia się też sposób zarządzania samymi spółdzielniami, o czym pisaliśmy przy okazji przepisów, które sprawią, że prezes spółdzielni przestanie być dożywotni.
Najczęściej zadawane pytania
Co przyjęła Rada Ministrów 6 października 2026 roku?
Projekt ustawy o uregulowaniu praw do niektórych gruntów we władaniu spółdzielni mieszkaniowych, oznaczony w wykazie prac rządu jako UD335. Projekt daje spółdzielniom ustawowe roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu pod ich budynkami oraz przewiduje nieodpłatne przeniesienie na nie własności tych budynków.
Ilu mieszkań dotyczy ustawa?
Według szacunków pojawiających się w komunikatach i relacjach medialnych chodzi o około 120 spółdzielni mieszkaniowych i mniej więcej 100 tysięcy praw do lokali. We wcześniejszych publikacjach o problemie pojawiała się też wyższa liczba, rzędu 300 tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej, ale obejmowała ona szerszy zakres sytuacji.
Dlaczego mieszkania w tych blokach nie mają ksiąg wieczystych?
Wynika to z uchwały Sądu Najwyższego z 2013 roku o sygnaturze III CZP 104/12. Sąd uznał, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku stojącym na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma własności ani użytkowania wieczystego, jest jedynie ekspektatywą, czyli oczekiwaniem na prawo. Dla ekspektatywy nie można założyć księgi wieczystej.
Czy po tej ustawie dostanę kredyt na takie mieszkanie?
Docelowo tak, ale nie od razu. Najpierw spółdzielnia musi wystąpić z roszczeniem i uzyskać decyzję ustanawiającą użytkowanie wieczyste gruntu. Dopiero potem można założyć księgę wieczystą dla konkretnego lokalu, a dopiero z księgą bank ma gdzie wpisać hipotekę. Cała ścieżka zajmie co najmniej kilkanaście miesięcy od wejścia ustawy w życie.
Ile to będzie kosztować mieszkańców?
Przeniesienie własności budynku ma być nieodpłatne, ale ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu wiąże się z pierwszą opłatą oraz z opłatą roczną. Do tego dochodzą koszty notarialne i wieczystoksięgowe. Formalnie obciążają one spółdzielnię, w praktyce zostaną rozłożone na członków. Projekt dopuszcza bonifikatę przy pierwszej opłacie, ale nie przewiduje ogólnego zwolnienia.
Kiedy ustawa wejdzie w życie?
Nie ma jeszcze daty. Projekt musi przejść trzy czytania w Sejmie, prace w komisjach, Senat i podpis prezydenta, a potem odczekać vacatio legis. Realistycznie pierwsze decyzje administracyjne mogą zapaść najwcześniej w drugiej połowie 2027 roku. Do tego czasu stan prawny pozostaje bez zmian.
Czym różni się projekt rządowy od poselskiego?
Projekt rządowy UD335 daje spółdzielni roszczenie, z którym musi ona sama wystąpić, a sprawę rozstrzyga organ w trybie administracyjnym. Konkurencyjny projekt poselski idzie dalej: przewiduje, że jeśli stan prawny gruntu nie zostanie uregulowany w ciągu dwudziestu czterech miesięcy od wejścia ustawy w życie, spółdzielnia nabędzie własność lub użytkowanie wieczyste z mocy samego prawa, bez potrzeby jakiejkolwiek inicjatywy.
Jak sprawdzić, czy mój blok jest objęty problemem?
Zapytaj w spółdzielni, jaki tytuł prawny ma ona do gruntu pod twoim budynkiem, własność czy użytkowanie wieczyste. Możesz też sprawdzić w sądzie wieczystoksięgowym, czy dla działki prowadzona jest księga wieczysta i kto figuruje w niej jako uprawniony. Jeśli twoje mieszkanie nie ma własnej księgi wieczystej, a bank odmawia kredytu pod jego zastaw, to mocna przesłanka, że problem dotyczy właśnie twojego bloku.
Źródła
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Rząd porządkuje prawa do gruntów spółdzielni mieszkaniowych
- Forsal.pl, Rząd przyjął projekt ws. gruntów spółdzielni. Chodzi o nawet 100 tys. mieszkań
- Bankier.pl, Mieszkasz w bloku bez księgi wieczystej? Rząd wreszcie rozwiąże problem tysięcy Polaków
- Prawo.pl, Spółdzielnie nie mogą uregulować prawa do gruntów. Ma to naprawić ustawa
- PortalSamorzadowy.pl, Koniec sporów o działki pod blokami. Mieszkańcy zyskają nowe możliwości
- Sąd Najwyższy, uchwała w sprawie o sygnaturze III CZP 104/12
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 8 października 2026 roku. Oparty na komunikatach Ministerstwa Rozwoju i Technologii, relacjach z posiedzenia Rady Ministrów z 6 października 2026 roku oraz na uchwale Sądu Najwyższego III CZP 104/12. Projekt znajduje się na wczesnym etapie prac legislacyjnych, a jego treść może ulec zmianie w Sejmie i Senacie. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
