Prezes spółdzielni przestanie być dożywotni. Każda umowa trafi do jawnego wykazu

Około ośmiu milionów Polaków mieszka w zasobach spółdzielni mieszkaniowych i przez lata miało w nich zaskakująco mało do powiedzenia. Drugi etap, czyli reforma spółdzielczości mieszkaniowej przygotowana przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, ma to zmienić. 17 września projekt przeszedł przez Stały Komitet Rady Ministrów. Zarząd dostanie kadencję, każda umowa spółdzielni trafi do wykazu, a na walnym zgromadzeniu będzie można głosować przez internet. W pakiecie jest też rozwiązanie, o którym mówi się najmniej, a które część mieszkańców odczuje najmocniej: powrót mieszkań lokatorskich, których nie będzie już można wykupić na własność.

Co dokładnie wydarzyło się 17 września

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, znany w wykazie prac rządu pod numerem UD 311, został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów i skierowany na posiedzenie Rady Ministrów. To przedostatni przystanek przed Sejmem, ale też moment, w którym treść projektu zwykle przestaje się już wyraźnie zmieniać.

To nie pierwszy ruch w tej sprawie. W styczniu 2026 roku weszła w życie tak zwana mała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (rządowy projekt UD193, w Sejmie druk nr 1938). Ograniczyła krąg osób, którym można udzielić pełnomocnictwa na walne zgromadzenie, nakazała głosować osobiście przy wyborze organów spółdzielni i zlikwidowała covidowe głosowania zdalne. Był to przepis wymierzony w praktykę, którą część spółdzielców zna aż za dobrze: zarząd albo powiązana z nim grupa zbierała hurtem pełnomocnictwa i przesądzała wynik głosowania, zanim ktokolwiek zdążył zabrać głos z sali.

Teraz resort wraca z pakietem znacznie szerszym. Cel formułuje wprost: członkowie mają mieć większy wpływ na to, co dzieje się z ich pieniędzmi.

Majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym wszystkich jej członków, dlatego muszą oni mieć pewność, że zarząd rzetelnie gospodaruje ich własnością, mówił przy okazji przyjęcia projektu wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski. Z tego powodu, jak dodawał, wprowadzany jest rejestr umów i poszerzany dostęp do dokumentów.

Kadencyjność, czyli koniec prezesów bez daty końcowej

Ta zmiana budzi najwięcej emocji, bo dotyka realnego układu sił. Dziś w wielu spółdzielniach ta sama osoba kieruje zarządem od kilkunastu albo kilkudziesięciu lat, a rada nadzorcza bywa obsadzona przez ludzi z jej otoczenia. Projekt wprowadza kadencyjność zarządu i nie ogranicza liczby kadencji, więc formalnie nikt nie zostaje odsunięty od funkcji na stałe. Zmienia się natomiast sama logika: co kilka lat trzeba stanąć przed członkami i uzyskać ich zgodę na kolejny okres.

Ile ma trwać kadencja? Tu źródła się rozjeżdżają, bo projekt zmieniał się w trakcie prac. Wersja opublikowana w Rządowym Centrum Legislacji w grudniu 2025 roku przewidywała maksymalnie cztery lata, zarówno dla zarządu, jak i dla rady nadzorczej. Komunikat resortu z 17 września mówi już o kadencji do pięciu lat, a z omówień wersji po uzgodnieniach wynika, że statut może ją skrócić. Opis projektu w wykazie prac rządu przewiduje też zniesienie obecnego limitu dwóch kolejnych kadencji dla członków rady nadzorczej, o ile statut nie stanowi inaczej. Dla mieszkańca ważniejsze od tego, czy to cztery, czy pięć lat, jest to, że kadencja w ogóle się pojawi. Dziś jej nie ma.

Drugim elementem tego samego mechanizmu są wymagania kwalifikacyjne wobec kandydatów do zarządu, które mają być określone w statucie, oraz zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni z zasiadaniem w zarządzie związku rewizyjnego. To przepis wymierzony w konflikt interesów, w którym kontrolowany i kontrolujący okazują się tą samą osobą.

Wykaz umów i dokumenty także dla niebędących członkami

Najbardziej praktyczna część pakietu dotyczy informacji. Spółdzielnia będzie musiała prowadzić wykaz umów zawieranych z podmiotami zewnętrznymi. Mówiąc prościej: mieszkaniec będzie mógł sprawdzić, kto sprząta jego klatkę, za ile i na jak długo podpisano kontrakt. W uzgodnieniach Ministerstwo Energii zgłosiło do projektu 15 uwag, część z nich dotyczyła właśnie ochrony danych osobowych i tajemnicy przedsiębiorstwa kontrahentów. Ma to znaczenie, bo koszty tych umów lądują w opłatach, które według naszych wyliczeń przekraczają już 14 zł za metr miesięcznie. O samym pomyśle i sporach, jakie wywołał, pisaliśmy szerzej przy okazji dyskusji o jawności umów zawieranych przez spółdzielnie.

Poszerza się też krąg uprawnionych. Prawo do otrzymania dokumentów spółdzielni mają uzyskać również właściciele lokali, którzy członkami nie są. To sytuacja bardzo częsta po latach wykupywania mieszkań na własność: człowiek płaci spółdzielni co miesiąc, ale formalnie stoi poza jej strukturą i w praktyce niewiele może się dowiedzieć.

Do tego dochodzi obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnie liczące ponad 500 członków. W 2026 roku brzmi to jak oczywistość. Tyle że brak strony bywa wygodny: uchwały i sprawozdania czyta wtedy tylko ten, kto dotrze do biura w godzinach jego pracy. Osobną sprawą jest wgląd we własne rozliczenia, do czego coraz częściej służą systemy pokroju opisanej przez nas kartoteki lokalu online.

Ile jest spółdzielni i kogo to dotyczy

Sprawdziliśmy, skąd bierze się liczba ośmiu milionów. Pochodzi z wypowiedzi wiceministra Lewandowskiego i dotyczy osób mieszkających w budynkach zarządzanych przez spółdzielnie, także tych, które mają już odrębną własność. Twarde dane GUS mówią co innego, bo liczą tylko mieszkania w zasobach samych spółdzielni (prawa lokatorskie i własnościowe). Na koniec 2024 roku było ich 1 897,5 tys., o 39,5 tys. mniej niż dwa lata wcześniej. Instytut Rozwoju Miast i Regionów szacował w 2023 roku, że razem z lokalami wyodrębnionymi spółdzielnie zarządzają prawdopodobnie ponad 3,5 mln mieszkań. W publikacjach środowiska spółdzielczego pada nawet liczba 11 mln mieszkańców.

Źródło: GUS, Gospodarka mieszkaniowa w 2024 r. (16.09.2025) i wstępne dane o budownictwie za 2025 r.; IRMiR, Działalność i znaczenie spółdzielni mieszkaniowych w Polsce (2023)

Liczba spółdzielni szybko maleje. Według rejestru REGON 30 czerwca 2021 roku było ich 3 987, a w październiku 2022 roku już 3 499. Część się połączyła, część zlikwidowano, a w wielu budynkach mieszkańcy założyli wspólnoty. Reforma trafi więc do kilku tysięcy bardzo różnych podmiotów: od małych spółdzielni z jednym czy dwoma blokami po wielkie, zarządzające całymi osiedlami.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 01.11.2026Ziemia na cztery lata budowy. Ile działek mają w zapasie najwięksi deweloperzy i dlaczego mali nagle mają więcej

Mieszkania lokatorskie wracają, ale już bez drogi do własności

O tej zmianie mówi się najmniej, a naszym zdaniem może sięgnąć najdalej. Projekt przywraca instytucję spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i jednocześnie przecina jego dotychczasową ścieżkę: w przypadku praw ustanowionych po wejściu ustawy w życie nie będzie możliwości przekształcenia ich w odrębną własność.

Chodzi o zasób. Przez dwie dekady spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie, które po kilku latach stawały się prywatną własnością lokatorów i znikały z zasobu dostępnego dla kolejnych rodzin. Zasób topniał, a spółdzielnie stopniowo przestawały być inwestorem i stawały się głównie zarządcą. Według wstępnych danych GUS w 2025 roku spółdzielnie oddały w całym kraju 958 mieszkań, o 27,6 proc. mniej niż rok wcześniej, przy 208 368 mieszkaniach oddanych ogółem. Odcięcie możliwości wykupu ma sprawić, że nowe mieszkania lokatorskie zostaną w obiegu na stałe.

Resort wpisuje to wprost w szerszy plan. Zgodnie ze Strategią mieszkaniową dla Polski spółdzielnie mają zostać włączone do ogólnopolskiego programu budownictwa społecznego, żeby wrócić do budowy mieszkań lokatorskich dla rodzin o umiarkowanych dochodach. Dla kupującego wniosek jest prosty: nowe mieszkanie lokatorskie będzie tańszym dachem nad głową, a nie aktywem, które za dziesięć lat sprzeda się z zyskiem. W tym sensie bliżej mu do mieszkań w TBS i społecznych zasobach mieszkaniowych niż do dawnego “M” ze spółdzielni, które opisywaliśmy w tekście o tym, ile kosztowało mieszkanie w latach 80.

Grunty, członkostwo i lustracja

W projekcie znalazły się też rozwiązania porządkujące sprawy ciągnące się od lat. Pierwsza dotyczy lokali w budynkach stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Chodzi o bloki, których mieszkańcy od dekad nie mogą swobodnie dysponować swoim mieszkaniem, bo ziemia pod nimi formalnie nie ma uporządkowanego właściciela. Projekt ma umożliwić obrót takimi lokalami. Osobno rząd zajął się samym uregulowaniem gruntów: 6 października 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt UD335.

Druga sprawa to członkostwo. Wracać ma ono do osób, które utraciły je w wyniku zmian z 2017 roku, w tym do części mieszkańców budynków posadowionych właśnie na takich gruntach. Dla wielu z nich oznaczało to wypadnięcie ze wspólnoty decyzyjnej mimo płacenia wszystkich opłat.

Trzecia dotyczy kontroli. Spółdzielnie mają obowiązkowo zrzeszać się w związkach rewizyjnych, a członkowie zyskają możliwość zwrócenia się do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację ustaleń lustracji. To odpowiedź na zarzut powtarzany od lat: lustrację przeprowadza podmiot, który sam jest częścią środowiska, a jej wynik bywa trudny do zakwestionowania.

Czego w projekcie nie ma i na co uważać

Pakiet nie odpowiada na pytanie, które w rozmowach z mieszkańcami wraca najczęściej: co zrobić, gdy zarząd po prostu nie wykonuje uchwał albo ignoruje wnioski. Narzędziem pozostaje droga sądowa, a ta bywa długa i kosztowna. Kadencyjność i jawność umów zmniejszają pole do nadużyć, ale nie tworzą szybkiego trybu egzekwowania praw członka.

Druga rzecz to skala oporu. Środowisko spółdzielcze od początku krytykowało kierunek zmian. Andrzej Cieślikowski ze Stowarzyszenia Spółdzielców Solidarni nazywał kadencyjność tematem zastępczym, bo członkowie już dziś mogą odwołać radę nadzorczą i zarząd. Radca prawny Piotr Pałka ostrzegał, że spółdzielnia, której nie uda się na czas wybrać zarządu, zostanie bez organów. Nawet w rządzie nie ma jednomyślności: Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej sprzeciwiało się kadencyjności, argumentując, że może destabilizować długofalowe inwestycje. Wiceminister Lewandowski odpisał, że nie widzi uzasadnienia dla przyjęcia żadnej z tych uwag.

Trzecia dotyczy terminów. Projekt nie jest jeszcze ustawą. Przed nim posiedzenie Rady Ministrów, potem pełna ścieżka parlamentarna, a na końcu zwykle vacatio legis liczone w miesiącach. Realnie pierwsze walne zgromadzenia wybierające zarząd na kadencję odbędą się nie wcześniej niż w sezonie, który zacznie się po wejściu ustawy w życie.

Najczęstsze pytania

Powiązane artykuły:

• Kupiłeś mieszkanie od spółdzielni? Sąsiedzi mogą poznać cenę. Nowe przepisy budzą kontrowersje
• Mieszkają w bloku, którego nie mogą sprzedać. Grunt pod nimi wciąż nie ma właściciela
• Ekartoteka: co to jest i jak działa? Kartoteka lokalu online 2026
• Balkon przestaje być twoim zmartwieniem. Za płytę i balustradę zapłaci wspólnota

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Opisywany projekt ustawy nie został jeszcze uchwalony, a jego szczegółowe rozwiązania, w tym długość kadencji organów oraz zakres obowiązków informacyjnych, mogą ulec zmianie w toku prac Rady Ministrów i parlamentu. Liczba 8 mln mieszkańców pochodzi z komunikatów Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dane o zasobach z GUS (stan na 31.12.2024) i z raportu IRMiR (2023). W sprawach konkretnej spółdzielni właściwy jest jej statut, a w razie sporu radca prawny lub adwokat. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Podstawko / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.