Prezes spółdzielni przestanie być dożywotni. Każda umowa trafi do jawnego wykazu

Około ośmiu milionów Polaków mieszka w zasobach spółdzielni mieszkaniowych i przez lata miało w nich zaskakująco mało do powiedzenia. Projekt, który 17 września przeszedł przez Stały Komitet Rady Ministrów, ma to zmienić. Zarząd dostanie kadencję, każda umowa spółdzielni trafi do wykazu, a walne zgromadzenie będzie można odbyć przez internet. W pakiecie jest też rozwiązanie, o którym mówi się najmniej, a które dla części mieszkańców okaże się najbardziej odczuwalne: powrót mieszkań lokatorskich, których nie będzie już można wykupić na własność.

Co dokładnie wydarzyło się 17 września

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, znany w wykazie prac rządu pod numerem UD 311, został przyjęty przez Stały Komitet Rady Ministrów i skierowany na posiedzenie Rady Ministrów. To przedostatni przystanek przed Sejmem, ale też moment, w którym treść projektu zwykle przestaje się już istotnie zmieniać.

Warto rozumieć, że to nie jest pierwszy ruch w tej sprawie. W styczniu 2026 roku weszła w życie tak zwana mała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która ograniczyła między innymi możliwość posługiwania się pełnomocnictwami na walnych zgromadzeniach. Był to przepis wymierzony w praktykę, którą część spółdzielców zna aż za dobrze: zarząd albo powiązana z nim grupa zbierała hurtem pełnomocnictwa i przesądzała wynik głosowania, zanim ktokolwiek zdążył zabrać głos z sali.

Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraca z pakietem znacznie szerszym. Resort formułuje cel wprost: chodzi o zwiększenie wpływu członków na to, co dzieje się z ich pieniędzmi, i o odbudowanie zaufania między mieszkańcami a zarządami.

Majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym wszystkich jej członków, dlatego muszą oni mieć pewność, że zarząd rzetelnie gospodaruje ich własnością, mówił przy okazji przyjęcia projektu wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski. Z tego powodu, jak dodawał, wprowadzany jest rejestr umów i poszerzany dostęp do dokumentów.

Kadencyjność, czyli koniec prezesów bez daty końcowej

To zmiana, która budzi najwięcej emocji, bo dotyka realnego układu sił. Dziś w wielu spółdzielniach ta sama osoba kieruje zarządem od kilkunastu albo kilkudziesięciu lat, a rada nadzorcza bywa obsadzona przez ludzi z jej otoczenia. Projekt wprowadza kadencyjność zarządu i nie ogranicza liczby kadencji, więc formalnie nikt nie zostaje odsunięty od funkcji na stałe. Zmienia się natomiast sama logika: co kilka lat trzeba stanąć przed członkami i uzyskać ich zgodę na kolejny okres.

Tu jednak potrzebna jest uczciwa uwaga o szczegółach. Komunikat resortu towarzyszący przyjęciu projektu mówi o kadencji trwającej maksymalnie pięć lat. Wersja projektu opublikowana w Rządowym Centrum Legislacji w grudniu 2025 roku przewidywała cztery lata, i to zarówno dla zarządu, jak i dla rady nadzorczej. Dopóki tekst przyjęty przez rząd nie zostanie opublikowany, długość kadencji należy traktować jako parametr, który mógł się w toku prac zmienić. Dla mieszkańca różnica jest zresztą mniejsza, niż się wydaje. Kluczowe jest to, że kadencja w ogóle się pojawia, bo dziś jej po prostu nie ma.

Drugim elementem tego samego mechanizmu są wymagania kwalifikacyjne wobec kandydatów do zarządu, które mają być określone w statucie, oraz zakaz łączenia funkcji członka zarządu spółdzielni z zasiadaniem w zarządzie związku rewizyjnego. To przepis wymierzony w konflikt interesów, w którym kontrolowany i kontrolujący okazują się tą samą osobą.

Wykaz umów i dokumenty także dla niebędących członkami

Najbardziej praktyczna część pakietu dotyczy informacji. Spółdzielnia będzie musiała prowadzić wykaz umów zawieranych z podmiotami zewnętrznymi. Mówiąc prościej: mieszkaniec będzie mógł sprawdzić, kto sprząta jego klatkę, za ile i na jak długo podpisano kontrakt. Dziś uzyskanie takiej informacji bywa wyprawą po wokandzie, a nie kwestią jednego zapytania. O samym pomyśle i sporach, jakie wywołał, pisaliśmy szerzej przy okazji dyskusji o jawności umów zawieranych przez spółdzielnie.

Poszerza się też krąg uprawnionych. Prawo do otrzymania dokumentów spółdzielni mają uzyskać również właściciele lokali, którzy członkami nie są. To sytuacja bardzo częsta po latach wykupywania mieszkań na własność: człowiek płaci spółdzielni co miesiąc, ale formalnie stoi poza jej strukturą i w praktyce niewiele może się dowiedzieć.

Do tego dochodzi obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnie liczące ponad 500 członków. Brzmi banalnie w 2026 roku, ale to właśnie brak jakiegokolwiek kanału publikacji bywa dziś wygodnym sposobem na to, żeby uchwały i sprawozdania pozostały dostępne wyłącznie dla tych, którzy zdołają dotrzeć do biura w godzinach jego pracy. Osobną sprawą jest wgląd we własne rozliczenia, do czego coraz częściej służą systemy pokroju opisanej przez nas kartoteki lokalu online.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 15.09.2026Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary

Mieszkania lokatorskie wracają, ale już bez drogi do własności

To najmniej nagłaśniana, a być może najdalej idąca zmiana w całym pakiecie. Projekt przywraca instytucję spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i jednocześnie przecina jego dotychczasową ścieżkę: w przypadku praw ustanowionych po wejściu ustawy w życie nie będzie możliwości przekształcenia ich w odrębną własność.

Logika jest czytelna. Przez dwie dekady spółdzielnie budowały mieszkania lokatorskie, które po kilku latach stawały się prywatną własnością lokatorów i znikały z zasobu dostępnego dla kolejnych rodzin. Zasób topniał, a spółdzielnie stopniowo przestawały być inwestorem i stawały się głównie zarządcą. Odcięcie możliwości wykupu ma sprawić, że nowe mieszkania lokatorskie zostaną w obiegu na stałe.

Resort wpisuje to wprost w szerszy plan. Zgodnie ze Strategią mieszkaniową dla Polski spółdzielnie mają zostać włączone do ogólnopolskiego programu budownictwa społecznego, żeby wrócić do budowy mieszkań lokatorskich dla rodzin o umiarkowanych dochodach. Dla kupującego oznacza to prostą rzecz, którą trzeba rozumieć przed podpisaniem czegokolwiek: nowe mieszkanie lokatorskie będzie tanim dachem nad głową, a nie aktywem, który za dziesięć lat sprzeda się z zyskiem.

Grunty, członkostwo i lustracja

W projekcie znalazły się też rozwiązania porządkujące sprawy ciągnące się od lat. Pierwsza dotyczy lokali w budynkach stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Chodzi o bloki, których mieszkańcy od dekad nie mogą swobodnie dysponować swoim mieszkaniem, bo ziemia pod nimi formalnie nie ma uporządkowanego właściciela. Projekt ma umożliwić obrót takimi lokalami.

Druga sprawa to członkostwo. Wracać ma ono do osób, które utraciły je w wyniku zmian z 2017 roku, w tym do części mieszkańców budynków posadowionych właśnie na takich gruntach. Dla wielu z nich oznaczało to wypadnięcie ze wspólnoty decyzyjnej mimo płacenia wszystkich opłat.

Trzecia dotyczy kontroli. Spółdzielnie mają obowiązkowo zrzeszać się w związkach rewizyjnych, a członkowie zyskają możliwość zwrócenia się do Krajowej Rady Spółdzielczej o weryfikację ustaleń lustracji. To odpowiedź na zarzut powtarzany od lat: lustrację przeprowadza podmiot, który sam jest częścią środowiska, a jej wynik bywa trudny do zakwestionowania.

Czego w projekcie nie ma i na co warto uważać

Pakiet nie odpowiada na pytanie, które w rozmowach z mieszkańcami wraca najczęściej: co zrobić, gdy zarząd po prostu nie wykonuje uchwał albo ignoruje wnioski. Narzędziem pozostaje droga sądowa, a ta bywa długa i kosztowna. Kadencyjność i jawność umów zmniejszają pole do nadużyć, ale nie tworzą szybkiego trybu egzekwowania praw członka.

Druga rzecz to skala oporu. Środowisko spółdzielcze od początku krytykowało zarówno tryb konsultacji, jak i kierunek zmian, wskazując na ryzyko destabilizacji zarządzania w mniejszych spółdzielniach, gdzie i tak trudno znaleźć chętnych do rady nadzorczej. Część tych uwag ma sens praktyczny i może wpłynąć na ostateczny kształt przepisów w Sejmie.

Trzecia dotyczy terminów. Projekt nie jest jeszcze ustawą. Przed nim posiedzenie Rady Ministrów, potem pełna ścieżka parlamentarna, a na końcu zwykle vacatio legis liczone w miesiącach. Realnie pierwsze walne zgromadzenia wybierające zarząd na kadencję odbędą się nie wcześniej niż w sezonie, który zacznie się po wejściu ustawy w życie.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Kupiłeś mieszkanie od spółdzielni? Sąsiedzi mogą poznać cenę. Nowe przepisy budzą kontrowersje
• Mieszkają w bloku, którego nie mogą sprzedać. Grunt pod nimi wciąż nie ma właściciela
• Ekartoteka: co to jest i jak działa? Kartoteka lokalu online 2026
• Balkon przestaje być twoim zmartwieniem. Za płytę i balustradę zapłaci wspólnota

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywany projekt ustawy nie został jeszcze uchwalony, a jego szczegółowe rozwiązania, w tym długość kadencji organów oraz zakres obowiązków informacyjnych, mogą ulec zmianie w toku prac Rady Ministrów i parlamentu. Dane o liczbie osób mieszkających w zasobie spółdzielczym pochodzą z komunikatów Ministerstwa Rozwoju i Technologii i bywają podawane w różnych ujęciach. W sprawach konkretnej spółdzielni właściwy jest jej statut, a w razie sporu radca prawny lub adwokat. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Podstawko / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.