Ponad 5 milionów seniorów mieszka w miastach. Winda staje się ważniejsza od metrażu

W polskich miastach mieszka już ponad pięć milionów osób w wieku co najmniej 65 lat, a w 2035 roku ma ich być 5,43 miliona. To nie jest wyłącznie temat dla polityki społecznej. Pokolenie, które w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych przyjechało do miast za pracą, zaczyna właśnie podejmować decyzje o swoich mieszkaniach. Skutki zobaczymy przede wszystkim na rynku wtórnym, w blokach z drugiej połowy XX wieku, gdzie o wartości lokalu coraz częściej przesądza nie metraż, tylko to, czy w klatce jest winda.

Seniorzy mieszkają w miastach, a nie na wsi

Starzenie się społeczeństwa przywykliśmy kojarzyć z wyludniającymi się gminami, z których młodzi wyjeżdżają do dużych ośrodków. Ten obraz jest jednak niepełny, a w kontekście rynku mieszkaniowego wręcz mylący. Większość Polaków w wieku co najmniej 65 lat mieszka dziś w miastach.

Powód jest historyczny. W latach sześćdziesiątych, siedemdziesiątych i osiemdziesiątych setki tysięcy osób opuszczały wieś, żeby podjąć pracę w rozwijających się ośrodkach przemysłowych. Udział ludności miejskiej w populacji Polski wzrósł z około 50 proc. w 1965 roku do 60 proc. dwie dekady później. To była największa fala migracji wewnętrznej w powojennej historii kraju i to właśnie jej uczestnicy osiągnęli już wiek emerytalny.

Ci ludzie kupowali lub otrzymywali mieszkania w blokach, które wtedy powstawały. Mieszkają w nich do dziś, często od czterdziestu czy pięćdziesięciu lat. Ich decyzje z najbliższej dekady, o pozostaniu albo o sprzedaży, przełożą się bezpośrednio na to, ile ofert pojawi się na rynku wtórnym i jakiego rodzaju będą to lokale.

Miasto potrafi być starsze od własnych przedmieść

Najwyższy udział osób starszych nadal notują gminy wschodniej Polski, zwłaszcza w województwach podlaskim i lubelskim. W Kleszczelach, Orli, Czyżach czy Dubiczach Cerkiewnych seniorzy stanowili w 2024 roku znacznie ponad 30 proc. mieszkańców. To jednak obszary o niewielkiej liczbie ludności i minimalnym obrocie mieszkaniami, więc ich wpływ na rynek jest symboliczny.

Znacznie ciekawsze jest coś innego. Analiza portalu RynekPierwotny.pl pokazuje, że część polskich miast jest demograficznie starsza od gmin, które je otaczają. Konin to podręcznikowy przykład: w 2024 roku osoby w wieku co najmniej 65 lat stanowiły tam 26,5 proc. populacji, podczas gdy w sąsiednich gminach ich udział nie przekraczał 20 proc.

Podobny układ widać wokół Stalowej Woli, Gniezna, Piły i Ostrołęki. Stoją za nim dwa równoległe ruchy. Pierwszy to wyjazdy młodych do większych ośrodków, po pracę i uczelnie. Drugi to przeprowadzki na przedmieścia: człowiek nadal pracuje w mieście, ale kupuje działkę albo dom w gminie obok. W efekcie powstają demograficzne obwarzanki, czyli pasy młodszych gmin wokół starzejącego się miasta. Zjawisko jest dobrze widoczne przy Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu, Gdańsku, Lublinie i Białymstoku, ale występuje też wokół znacznie mniejszych ośrodków.

W Warszawie różnica między dzielnicami sięga 15 punktów

Granice gmin to nie koniec historii. W dużym mieście struktura wieku potrafi się diametralnie różnić w zależności od dzielnicy, a decyduje o tym przede wszystkim okres powstania zabudowy.

Według raportu „Panorama dzielnic Warszawy w 2024 r.” osoby w wieku co najmniej 65 lat stanowiły 20,1 proc. mieszkańców stolicy. Najstarsze demograficznie jest Śródmieście z wynikiem 26,1 proc. Na drugim biegunie znalazły się Białołęka z 10,6 proc. i Wilanów z 11,2 proc., czyli dzielnice, które w ostatnich dwóch dekadach zabudowano nowymi osiedlami i które ściągnęły rodziny z dziećmi.

Do tych liczb warto jednak podchodzić z rezerwą. Statystyki opierają się w dużej mierze na zameldowaniu, które nie zawsze odpowiada faktycznemu miejscu zamieszkania. W miastach akademickich i tych ściągających pracowników rzeczywista liczba mieszkańców bywa wyższa, a ich przeciętny wiek niższy, niż wynika z oficjalnych zestawień. Kierunek zjawiska pozostaje jednak ten sam.

Dlaczego to zmieni podaż na rynku wtórnym

Najbardziej wymierny skutek dotyczy liczby ofert. Część starszych właścicieli będzie w kolejnych latach decydować się na sprzedaż i przeprowadzkę do lokalu mniejszego, tańszego w utrzymaniu albo po prostu wygodniejszego przy ograniczonej mobilności. Każda taka transakcja to jedno mieszkanie więcej w ogłoszeniach.

To zjawisko nazywa się downsizingiem i na dojrzałych rynkach zachodnich jest jednym z podstawowych źródeł podaży. W Polsce dopiero zaczyna działać na większą skalę, bo dopiero teraz do wieku, w którym takie decyzje zapadają, dochodzi rocznik wyjątkowo liczny. Arkadiusz Słodkowski z portalu RynekPierwotny.pl mówi wprost, że uczestnicy urbanizacyjnego boomu z czasów PRL-u są już seniorami, a ta sytuacja będzie generować wysyp ofert na rynku wtórnym.

Warto jednak zachować proporcje. Mówimy o procesie rozłożonym na dekadę, nie o jednorazowej fali. Dodatkowa podaż będzie się pojawiać stopniowo i skoncentruje się w bardzo konkretnym segmencie: osiedlach z drugiej połowy XX wieku, zamieszkiwanych od dziesięcioleci przez tych samych właścicieli. Na razie ceny na rynku wtórnym nie pokazują śladu tej presji, bo popyt wciąż przewyższa liczbę ofert.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026Inflacja skoczyła do 3,4 procent, Rada zamroziła stopy. W prognozach wróciła podwyżka

Winda przestaje być dodatkiem, staje się warunkiem

Jeśli jest jeden parametr, który w tej układance zyska najbardziej, to jest nim dostępność budynku. A w polskich realiach oznacza to przede wszystkim windę.

Problem dotyczy pokaźnej części zasobu z lat sześćdziesiątych i siedemdziesiątych. Przepisy z tamtego okresu nie wymagały montowania dźwigu w budynkach o mniejszej liczbie kondygnacji, więc czteropiętrowe i pięciopiętrowe bloki bez windy stały się w Polsce standardem. Przez dekady nikomu to nie przeszkadzało, bo mieszkali w nich ludzie młodzi. Dziś ten sam trzeci czy czwarty poziom bywa barierą, która wypycha właściciela z mieszkania skądinąd dobrze położonego i o odpowiednim metrażu.

Na rynku zdarzają się już transakcje, w których brak dźwigu jest głównym powodem sprzedaży. Widać to również po zachowaniu kupujących, bo mieszkania bez windy sprzedają się dziś wyraźnie trudniej, a różnica w czasie ekspozycji oferty potrafi być liczona w tygodniach. Wraz ze wzrostem liczby starszych mieszkańców ten czynnik będzie coraz mocniej wchodził w wycenę.

Dobudowa dźwigu w istniejącym bloku jest możliwa, ale kosztowna i wymaga zgody wspólnoty albo spółdzielni oraz miejsca w bryle budynku lub obok niej. Miasta prowadzą własne programy: w Warszawie, według doniesień branżowych, w zasobie komunalnym zamontowano dotąd 45 wind, a docelowo ma ich być 58. To pokazuje skalę, w jakiej problem da się rozwiązać administracyjnie. Liczona w dziesiątkach budynków, przy zasobie liczonym w tysiącach.

Nowe budownictwo dopiero zaczyna odpowiadać na ten popyt

Druga strona równania to podaż mieszkań faktycznie przystosowanych do potrzeb starszych mieszkańców. Tu Polska ma sporo do nadrobienia, o czym pisaliśmy, analizując lukę w mieszkaniach dostosowanych do potrzeb seniorów. Nowe budynki mają windy z urzędu, ale sama winda to nie wszystko.

W praktyce chodzi o zestaw rozwiązań, które w branży określa się mianem projektowania uniwersalnego: brak progów, szersze otwory drzwiowe, łazienka pozwalająca zamontować uchwyty i wejść do kabiny bez wysokiego brodzika, dostęp do budynku bez schodów, winda dojeżdżająca do poziomu garażu i piwnicy. Żaden z tych elementów nie podnosi kosztu budowy dramatycznie, jeśli zaplanuje się je od początku. Późniejsze przerabianie gotowego lokalu bywa natomiast bardzo drogie.

Co z tego wynika dla rynku

Starzenie się miast nie jest zapowiedzią załamania cen ani nagłego zalewu ofertami. Jest natomiast zapowiedzią przesunięcia w tym, za co kupujący będą skłonni zapłacić więcej. Przez ostatnie dwie dekady na rynku wtórnym liczyły się przede wszystkim lokalizacja, metraż i stan techniczny. W kolejnej dekadzie do tej trójki dołączy dostępność budynku, i to nie jako miły dodatek, tylko jako kryterium, które potrafi wykluczyć ofertę z listy zainteresowanego.

Dla właścicieli mieszkań w blokach bez windy oznacza to jedno: czas działa na niekorzyść. Dla kupujących z dłuższym horyzontem to argument, żeby dopłacić do budynku z dźwigiem nawet wtedy, gdy dziś nie ma się z tym najmniejszego problemu. Dla deweloperów to sygnał, żeby traktować dostępność jako element produktu, a nie jako pozycję do wykreślenia przy optymalizacji kosztów.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Mieszkania bez windy coraz trudniej sprzedać. Rynek wysyła wyraźny sygnał
• Srebrne tsunami nadciąga. Polsce brakuje mieszkań dla seniorów
• Koniec z osiedlami tylko dla seniorów. Deweloperzy stawiają na projekty wielopokoleniowe
• Mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr. Kraków tuż za nim

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane o liczbie i udziale osób w wieku 65 lat i więcej pochodzą z Głównego Urzędu Statystycznego oraz z analizy portalu RynekPierwotny.pl, przywołanej przez serwis PropertyNews.pl. Dane dla dzielnic Warszawy pochodzą z raportu „Panorama dzielnic Warszawy w 2024 r.”. Wartości dla gmin dotyczą 2024 roku, prognoza odnosi się do 2035 roku. Statystyki opierają się na liczbie osób zameldowanych, która może różnić się od faktycznej liczby mieszkańców. Informacja o liczbie wind zamontowanych w warszawskim zasobie komunalnym pochodzi z doniesień branżowych. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).