Mieszkania czekają na kupca latami. Katowice i Łódź pod presją nadpodaży

Polski rynek mieszkaniowy coraz wyraźniej dzieli się na dwa światy. W jednych miastach mieszkania wciąż schodzą szybko, w innych potrafią czekać na kupca całymi latami. Najnowsze dane pokazują, że nadpodaż przestała być teoretycznym zagrożeniem, a w Katowicach i Łodzi stała się codziennością. Średni czas sprzedaży mieszkania w największych miastach wydłużył się do około 143 dni, czyli o ponad jedną trzecią w porównaniu z rokiem wcześniej.

Rekordowa oferta i coraz dłuższe czekanie

Na siedmiu największych rynkach deweloperzy oferują obecnie blisko 70 tysięcy mieszkań, co jest poziomem rekordowym. Sama duża oferta nie byłaby problemem, gdyby sprzedaż nadążała za podażą. Tak się jednak nie dzieje. W miastach takich jak Kraków, Poznań, Wrocław, Łódź i Katowice wskaźnik czasu wyprzedaży oferty przekracza sześć kwartałów, a to klasyczny sygnał nadpodaży.

Liczba gotowych, ale niesprzedanych mieszkań wzrosła o 46 procent i przekroczyła 14 tysięcy lokali. To mieszkania już oddane do użytku, które mimo to wciąż szukają nabywcy. Pisaliśmy szerzej o tym zjawisku, pokazując, jak powstała rekordowa oferta gotowych mieszkań od ręki.

Katowice i Łódź pod największą presją

Skala problemu nie rozkłada się równo. Najtrudniej jest w Katowicach i Łodzi. W stolicy Górnego Śląska liczba mieszkań w ofercie odpowiada mniej więcej 75 procentom rocznej sprzedaży, co oznacza, że wyprzedanie obecnych zasobów zajęłoby firmom wiele kwartałów. W Łodzi zapas oferty sięga około dziewięciu kwartałów, a prognozy mówią nawet o spadku średnich cen o około 2 procent w skali roku.

W skrajnych przypadkach po zakończeniu budowy bez nabywcy zostaje nawet 45 do 50 procent mieszkań w projekcie. Dla dewelopera to zamrożony kapitał i rosnące koszty, a dla całego rynku sygnał, że w niektórych lokalizacjach zbudowano więcej, niż jest w stanie wchłonąć popyt.

Dlaczego jedne miasta hamują, a inne nie

Różnice między rynkami biorą się z prostego rachunku popytu i podaży. Tam, gdzie deweloperzy ruszyli z dużą liczbą inwestycji, a jednocześnie spadła zdolność kredytowa kupujących, oferta zaczęła się piętrzyć. W miastach o silniejszym popycie, jak Warszawa czy Trójmiasto, równowaga utrzymuje się lepiej, a ceny wciąż potrafią rosnąć.

Dla kupujących ta sytuacja ma jeden wymierny plus. Tam, gdzie mieszkań jest dużo, rośnie pole do negocjacji. Zanim podpiszesz umowę, warto wiedzieć, jak negocjować cenę mieszkania u dewelopera, bo przy tak dużej ofercie sprzedający częściej idą na ustępstwa.

Co to oznacza dla cen

Nadpodaż działa jak naturalny hamulec dla cen. W miastach z największym zapasem oferty trudno spodziewać się dynamicznych podwyżek, a w części z nich realne są lekkie spadki. To jednak nie znaczy, że ceny załamią się w całym kraju, bo rynek jest dziś mocno zróżnicowany. Aktualny obraz stawek pokazaliśmy w zestawieniu cen mieszkań w największych miastach Polski.

Co ciekawe, nadpodaż dotyka głównie miast średniej wielkości, podczas gdy w największych aglomeracjach popyt wciąż jest na tyle silny, że pozwala deweloperom utrzymywać stawki. To właśnie ta nierównowaga sprawia, że dziś nie da się mówić o jednej cenie mieszkania w Polsce.

Podsumowanie

Rynek mieszkaniowy w 2026 roku przestał być jednolity. Obok miast, w których mieszkania wciąż drożeją, mamy takie jak Katowice i Łódź, gdzie nadpodaż wydłuża sprzedaż do kilku lat i zaczyna ciążyć na cenach. Dla kupujących to dobra wiadomość, bo zyskują czas i argumenty do negocjacji. Dla deweloperów to sygnał, że era budowania w ciemno dobiegła końca, a o sukcesie inwestycji coraz częściej decyduje trafny wybór lokalizacji.

Zdjęcie: Pexels