Rynek wtórny mieszkań w 2026 roku. Pierwszy spadek cen od 12 lat i większe pole do negocjacji

Przez ponad dekadę rynek wtórny znał tylko jeden kierunek. Ceny mieszkań używanych rosły, czasem wolniej, czasem w zawrotnym tempie, ale zawsze w górę. W 2026 roku ten trend pierwszy raz od kilkunastu lat się odwrócił. Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego pokazują, że w pierwszym kwartale mieszkania z drugiej ręki realnie potaniały rok do roku. To niewielka korekta, ale symbolicznie ważna, bo pokazuje, że rynek wszedł w zupełnie nową fazę.

Twarde dane. Wtórny tańszy niż rok temu

Zacznijmy od liczb. Średnia cena transakcyjna metra mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wyniosła w pierwszym kwartale 2026 roku około 13 477 zł, wobec 13 570 zł rok wcześniej. To korekta o mniej więcej 0,7 procent rok do roku. Wartość niepozorna, ale to pierwsze takie odwrócenie trendu na rynku mieszkań używanych od ponad dwunastu lat.

Kluczowe jest tu słowo transakcyjna. Mowa o cenach, po których faktycznie zawierano umowy u notariusza, a nie o kwotach z ogłoszeń. A te dwie wartości coraz mocniej się rozjeżdżają, co samo w sobie dużo mówi o dzisiejszym rynku.

Gdzie taniej, a gdzie wciąż drożej

Średnia dla całego kraju kryje jednak spore różnice między miastami. Najdrożej wciąż jest w Warszawie, gdzie metr na rynku wtórnym kosztuje około 16 393 zł, oraz w Krakowie z ceną blisko 15 110 zł. Na drugim biegunie są Łódź, gdzie metr używanego mieszkania to około 7 971 zł, oraz Katowice z poziomem około 8 054 zł.

Ciekawszy obraz daje jednak dynamika zmian. Nie wszędzie ceny spadają. Wyraźnie na plus wyróżniają się Gdańsk, gdzie mieszkania używane podrożały o ponad 6 procent rok do roku, oraz Rzeszów ze wzrostem przekraczającym 2 procent. Po drugiej stronie są największe rynki. To właśnie w Warszawie i Poznaniu odnotowano najgłębsze spadki cen transakcyjnych, rzędu 1,7 procent rok do roku. Rynek wtórny wyraźnie się więc rozwarstwia i dużo zależy dziś od konkretnego miasta, a nawet dzielnicy. Szerzej opisaliśmy te mechanizmy w analizie poświęconej temu, jak wygląda cały rynek nieruchomości w Polsce w tym roku.

Dlaczego sprzedający zaczęli schodzić z ceny

Za tą korektą stoi prosta mechanika. Transakcji jest mniej, a czas potrzebny na sprzedaż mieszkania się wydłużył. Kupujący przestali się spieszyć, bo rekordowe ceny i wciąż niemały koszt kredytu studzą zapał. W tej sytuacji sprzedający, którym zależy na szybkiej finalizacji, coraz częściej godzą się na negocjacje.

Efekt jest taki, że rzeczywista cena sprzedaży odbiega od tej z ogłoszenia mocniej niż w poprzednich latach. Właściciel wystawia mieszkanie z ambitną kwotą, ale realnie sprzedaje je taniej. Dla kupującego to sygnał, że warto rozmawiać o cenie i nie traktować liczby z portalu jako wyroczni. Na rynku wtórnym pojawiła się przestrzeń, której nie było od dawna.

Warto przy tym pamiętać, że to nie jest krach, tylko stabilizacja z lekkim schłodzeniem. Analitycy raczej ostrzegają, że ten spokój może nie potrwać długo, o czym więcej piszemy w tekście o tym, co szykuje druga połowa 2026 roku na rynku mieszkań.

Co to oznacza dla kupującego

Jeżeli szukasz mieszkania z drugiej ręki, jesteś dziś w komfortowej sytuacji, jakiej dawno nie było. Oferta jest szeroka, presja czasu mniejsza, a sprzedający bardziej skłonni do ustępstw. Kilka praktycznych wskazówek na ten rynek:

• Nie przyjmuj ceny ofertowej jako ostatecznej. W wielu miastach realne transakcje zamykają się niżej.
• Sprawdzaj dane transakcyjne dla konkretnego miasta i dzielnicy, a nie tylko średnią krajową.
• Zwracaj uwagę na dynamikę. Gdańsk i Rzeszów wciąż drożeją, Warszawa i Poznań lekko tanieją.
• Porównuj rynek wtórny z pierwotnym. Deweloperzy kuszą promocjami, ale używane mieszkanie bywa tańsze i od razu gotowe do wejścia.

Podsumowanie

Rynek wtórny w 2026 roku pokazał coś, do czego zdążyliśmy się oduczyć. Ceny mieszkań używanych potrafią spadać. Korekta jest niewielka i bardzo nierówna, bo w jednych miastach metr wciąż drożeje, a w innych realnie tanieje. Dla kupujących to jednak dobra wiadomość, bo po latach gorączki wróciła możliwość spokojnego wyboru i negocjacji. Kluczem pozostaje patrzenie na twarde dane transakcyjne dla konkretnej lokalizacji, bo to one, a nie ceny z ogłoszeń, najlepiej pokazują, ile naprawdę kosztuje dziś mieszkanie z drugiej ręki.