Zarządca twojego bloku trafi do rejestru. Za nieprawdziwe dane grozi 50 tysięcy kary

Od 1 stycznia 2014 roku zarządcą nieruchomości może w Polsce zostać praktycznie każdy. Licencje zawodowe zniosła wtedy ustawa deregulacyjna, a jedynym realnym wymogiem została umowa o zarządzanie i polisa OC. Dla wspólnoty mieszkaniowej oznacza to sytuację, w której osoba dysponująca funduszem remontowym o wartości kilkuset tysięcy złotych nie musi wykazać się żadnym przygotowaniem, a mieszkańcy niezadowoleni z jej pracy mają do dyspozycji wyłącznie wypowiedzenie umowy albo sąd. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt, który to odwraca: wraca państwowy rejestr, wracają kary i wraca odpowiedzialność zawodowa.

Dwanaście lat rynku bez licencji

Żeby zrozumieć, dlaczego resort wraca do rejestru, trzeba cofnąć się do 2014 roku. Ustawa deregulacyjna zniosła wtedy licencje zawodowe zarządców nieruchomości i pośredników, otwierając oba zawody dla wszystkich. Argument był prosty: państwowe licencjonowanie podnosiło bariery wejścia i koszty usługi, a rynek sam wyselekcjonuje najlepszych. Po stronie kosztów rzeczywiście coś się wydarzyło, po stronie jakości zdania są podzielone.

Efekt uboczny okazał się trwalszy. Wspólnota mieszkaniowa powierza zarządcy pieniądze na fundusz remontowy, zaliczki na koszty zarządu, prowadzenie rozliczeń mediów i kontakt z wykonawcami. W dużym budynku to budżet liczony w setkach tysięcy złotych rocznie. Jeśli zarządca zniknie, prześle rozliczenia z rocznym opóźnieniem albo nie odprowadzi zaliczek do dostawcy ciepła, mieszkańcy mają do dyspozycji wypowiedzenie umowy i pozew. Nie ma organu, który mógłby go zawiesić w wykonywaniu zawodu, bo formalnie żadnego uprawnienia zawodowego nie posiada.

Projekt zmienia właśnie to. Zarządcą nieruchomości ma być osoba fizyczna wpisana do nowo tworzonego Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości, prowadzonego przez ministerstwo. Wpis następuje po formalnej weryfikacji, a jego brak oznacza, że dana osoba po prostu nie może wykonywać zawodu. To powrót do konstrukcji sprzed deregulacji, choć w innej formule niż dawne licencje.

Rejestr pokaże, ile budynków obsługuje jeden człowiek

Najciekawszy z punktu widzenia mieszkańca jest zakres danych, które mają trafić do rejestru. Poza podstawowymi informacjami o zarządcy znajdą się tam dane o polisie OC oraz o podmiotach, dla których zarządca świadczy usługi. To drugie wygląda na szczegół techniczny, a w praktyce odpowiada na pytanie, które zadaje sobie każda wspólnota rozważająca zmianę administratora: ile budynków ten człowiek już obsługuje.

Różnica między zarządcą prowadzącym dziesięć wspólnot a takim, który prowadzi sto, jest odczuwalna w każdym telefonie bez odpowiedzi i w każdym rozliczeniu przesłanym po terminie. Dziś tej informacji nie da się sprawdzić inaczej niż przez pytanie wprost i zaufanie odpowiedzi. Po wejściu rejestru w życie ma być dostępna w jednym miejscu.

Dane o ubezpieczeniu mają podobny ciężar. Polisa OC zarządcy jest dziś wymagana, ale wspólnota zwykle widzi ją raz, przy podpisywaniu umowy, i nie ma pewności, czy została przedłużona. Umieszczenie informacji w rejestrze publicznym przenosi ten obowiązek z zaufania na weryfikację.

Kary, które uderzają w konkretne zachowania

Projekt nie ogranicza się do samego rejestru, bo rejestr bez sankcji byłby wyłącznie listą. Najwyższa przewidziana kara, do 50 tysięcy złotych, dotyczy umieszczenia w rejestrze nieprawdziwych informacji oraz nieuzupełnienia danych w wyznaczonym terminie. To sankcja wymierzona w sytuację, w której zarządca deklaruje aktualną polisę, której nie ma, albo ukrywa skalę prowadzonej działalności.

Osobne sankcje finansowe przewidziano za wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością bez wymaganego wpisu, bez zachowania wymaganej formy wykonywania zawodu oraz bez umowy o zarządzanie nieruchomością. Ten ostatni punkt jest wart uwagi, bo dziś umowa o zarządzanie jest wymagana, ale jej brak nie rodzi żadnych konsekwencji administracyjnych. W praktyce zdarza się, że wspólnota funkcjonuje latami na podstawie ustnych ustaleń i faktur, a przy pierwszym sporze okazuje się, że nie wiadomo, do czego dokładnie zarządca się zobowiązał.

Postępowania w sprawach odpowiedzialności zawodowej ma prowadzić minister właściwy do spraw budownictwa, a rozpatrywać je specjalnie powołana Komisja Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców Nieruchomości. To miejsce, w którym mieszkaniec będzie mógł złożyć skargę, czego dziś w praktyce nie ma.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 17.09.2026Mieszkanie od miasta za ułamek wartości. Ta furtka zamyka się w czerwcu 2027

Co to zmienia dla wspólnoty i spółdzielni

Dla przeciętnego mieszkańca bloku zmiana ma dwa praktyczne wymiary. Pierwszy to możliwość sprawdzenia zarządcy przed powierzeniem mu budynku, a nie po roku współpracy. Drugi to realny adres skargi, który nie jest salą sądową. Oba pojawiają się w momencie, w którym koszty utrzymania mieszkania rosną, a mieszkańcy coraz częściej pytają, za co dokładnie płacą w miesięcznej zaliczce.

Projekt wpisuje się w szerszą falę zmian dotykających wspólnot mieszkaniowych. Równolegle trwają prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali, która przesądza między innymi, kto odpowiada za remont balkonu i za wymianę wodomierza. Opisaliśmy to w tekście pokazującym, dlaczego balkon przestaje być zmartwieniem właściciela lokalu, a za płytę i balustradę zapłaci wspólnota. Obie zmiany idą w tym samym kierunku: doprecyzowania, kto za co odpowiada, i przesunięcia ciężaru dowodu z mieszkańca na zarządzającego.

Warto też pamiętać, że narzędzia do kontrolowania własnych opłat istnieją już dziś, tylko rzadko się z nich korzysta. Wiele spółdzielni i wspólnot udostępnia rozliczenia online, gdzie widać strukturę zaliczki i saldo konta lokalu. Jak to działa w praktyce, tłumaczyliśmy w poradniku o tym, czym jest ekartoteka i jak czytać kartotekę lokalu online.

Analogiczne porządki resort szykuje po drugiej stronie rynku. Równolegle powstał projekt zmian dla pośredników w obrocie nieruchomościami, który zakazuje podwójnej prowizji i nakazuje sprawdzenie stanu lokalu przed publikacją oferty. Szczegóły opisaliśmy w artykule o tym, że pośrednik ma sprawdzić metraż, zanim wystawi ogłoszenie. Kierunek jest ten sam: mniej zaufania, więcej weryfikacji.

Kiedy przepisy mogą wejść w życie

Projekt znajduje się na etapie rządowym. Przed nim konsultacje, przyjęcie przez Radę Ministrów, a następnie pełna ścieżka parlamentarna z Sejmem, Senatem i podpisem prezydenta. Do tego dojdzie vacatio legis potrzebne na utworzenie samego rejestru i powołanie komisji. Realnie oznacza to, że pierwsze wpisy pojawią się nie wcześniej niż po kilku kwartałach od uchwalenia ustawy.

Branża jest podzielona. Organizacje zrzeszające zarządców w większości popierają powrót do regulacji, wskazując, że dziś rzetelne firmy konkurują z podmiotami bez żadnego przygotowania i bez odpowiedzialności. Krytycy zwracają uwagę na koszt: opłata za wpis, obowiązkowe ubezpieczenie i obsługa obowiązków rejestrowych obciążą przede wszystkim małe firmy zarządzające kilkoma budynkami, a ten koszt zwykle wraca do mieszkańców w stawce za metr. Według doniesień o projekcie opłata za wpis do rejestru ma wynieść 250 zł, choć to element, który w toku prac może się zmienić.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Balkon przestaje być twoim zmartwieniem. Za płytę i balustradę zapłaci wspólnota
• Pośrednik sprawdzi metraż, zanim wystawi ogłoszenie. Prowizję weźmie już tylko od jednej strony
• Ekartoteka: co to jest i jak działa? Kartoteka lokalu online 2026
• Dopłata do czynszu sięga kilkuset złotych miesięcznie. Decyduje o niej metraż, nie sam dochód

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisane rozwiązania pochodzą z projektu zmian w przepisach o gospodarce nieruchomościami w zakresie zarządzania nieruchomościami, przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Projekt nie jest obowiązującym prawem, a jego treść, w tym wysokość opłat i kar oraz przepisy przejściowe, może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości nastąpiła z dniem 1 stycznia 2014 roku na podstawie ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów. W sprawach indywidualnych właściwa jest analiza konkretnej umowy o zarządzanie nieruchomością oraz konsultacja z prawnikiem. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 1.0.