Pośrednik sprawdzi metraż, zanim wystawi ogłoszenie. Prowizję weźmie już tylko od jednej strony

Metraż z ogłoszenia to dziś w praktyce liczba, którą podał właściciel. Pośrednik przepisuje ją do oferty i nikt jej nie weryfikuje aż do momentu, w którym kupujący z centymetrówką staje w pustym mieszkaniu albo notariusz odczytuje wypis z kartoteki lokalu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to zmienić. Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na pośrednika obowiązek sprawdzenia stanu nieruchomości, zanim ogłoszenie w ogóle się ukaże, a przy okazji zamyka dwie praktyki, które od lat budzą najwięcej sporów: prowizję pobieraną jednocześnie od kupującego i sprzedającego oraz ogłoszenia wystawiane bez zgody właściciela.

Metraż przestaje być liczbą przepisaną z kartki

To zmiana, która na papierze wygląda technicznie, a w praktyce dotyka najczęstszego źródła nieporozumień przy zakupie mieszkania. Dziś pośrednik w wielu przypadkach wpisuje do oferty powierzchnię podaną przez właściciela i na tym jego rola się kończy. Jeśli w kartotece lokalu widnieje 51,3 metra, a w ogłoszeniu 54, różnicę odkrywa się dopiero przy kompletowaniu dokumentów do kredytu albo u notariusza. Przy cenie 14 tysięcy złotych za metr te niecałe trzy metry to blisko 38 tysięcy złotych różnicy w wycenie tego samego lokalu.

Projekt wprowadza obowiązek zbadania stanu nieruchomości przed przedstawieniem oferty klientowi. Weryfikacja ma obejmować analizę odpowiednich rejestrów i dokumentów oraz fizyczne oględziny nieruchomości. W praktyce oznacza to sięgnięcie po księgę wieczystą, wypis z kartoteki lokali i zaświadczenie ze spółdzielni albo wspólnoty, a nie poprzestanie na tym, co powie sprzedający. Dopiero po takim sprawdzeniu oferta może się ukazać.

Skala problemu jest większa, niż sugeruje sama kwestia metrów. Ogłoszenie bywa też nieaktualne cenowo, bo lokal jest już zarezerwowany, albo pomija obciążenia widoczne w księdze wieczystej. Rozjazd między tym, co widać w ofercie, a tym, co kończy się w akcie notarialnym, opisywaliśmy przy okazji analizy pokazującej, jak duża potrafi być różnica między ceną z ogłoszenia a ceną z aktu notarialnego. Obowiązkowa weryfikacja nie zlikwiduje negocjacji, ale ogranicza liczbę ofert, które od początku opisują coś innego, niż faktycznie stoi na rynku.

Prowizja od obu stron znika z rynku

Druga zmiana jest tą, o której mówi się najgłośniej, bo dotyczy pieniędzy. Dziś zdarza się, że to samo biuro pobiera wynagrodzenie od sprzedającego, z którym ma umowę, i od kupującego, któremu pokazało mieszkanie. Konstrukcja jest wygodna dla pośrednika i kłopotliwa dla obu klientów, bo pojawia się pytanie, czyj interes jest w tej transakcji reprezentowany. Jeśli agent zarabia na obu stronach, nie ma powodu, by twardo negocjować cenę na korzyść którejkolwiek z nich.

Projekt rozstrzyga to jednoznacznie: wynagrodzenie można pobrać tylko od jednej strony tej samej transakcji. Pośrednik musi więc zdecydować, kogo reprezentuje, i to jeszcze przed podpisaniem umowy. Z perspektywy kupującego oznacza to, że prezentacja mieszkania wystawionego przez biuro sprzedającego przestaje być powodem do wystawiania mu rachunku.

Ile to realnie waży w budżecie transakcji? Najczęściej spotykana stawka to 2 do 3 procent ceny, choć rynek zna przypadki od 1 procenta do ponad 5 procent. W badaniach ponad połowa klientów deklaruje prowizję w przedziale od 2 do 3 procent. Przy dzisiejszych cenach mieszkań w dużych miastach różnica między jedną a dwiema prowizjami to kwota rzędu kilkunastu tysięcy złotych.

Ogłoszenie bez zgody właściciela przestaje być możliwe

Trzecia zmiana porządkuje to, co widzi każdy, kto przeglądał portale z ofertami. To samo mieszkanie potrafi występować w kilku wariantach, z różnymi cenami, różnymi zdjęciami i różnymi numerami telefonu. Część tych ofert powstaje przez skopiowanie ogłoszenia właściciela przez biuro, które nie ma z nim żadnej umowy, a liczy na to, że przechwyci kontakt od kupującego.

Projekt zakazuje publikowania ogłoszeń przed zawarciem umowy z właścicielem nieruchomości. Dodatkowo każda oferta ma zawierać dane identyfikujące pośrednika, który ją wystawił. To druga strona tego samego mechanizmu: jeśli wiadomo, kto odpowiada za ogłoszenie, łatwiej ustalić, kto ponosi konsekwencje, gdy dane w nim okazują się nieprawdziwe.

Warto zestawić to z tym, co przyniosła jawność cen na rynku pierwotnym. Deweloperzy muszą podawać ceny w cennikach, a rynek dostosował się do tego szybciej, niż zakładano, choć nie zawsze w sposób, którego oczekiwał ustawodawca. Opisaliśmy to w podsumowaniu pierwszego roku obowiązywania przepisów, pokazującym, że rabaty zeszły z cennika, ale nie zniknęły z rynku. Podobnego efektu można się spodziewać po rynku wtórnym: część praktyk nie zniknie, tylko zmieni formę, a realną różnicę zrobi dopiero skuteczność kontroli.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 18.09.2026Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy

Kto będzie to sprawdzał

Do tej pory klient niezadowolony z usługi pośrednika miał jedną ścieżkę: sąd cywilny. Projekt dokłada drugą, znacznie szybszą, bo administracyjną. Uprawnienia kontrolne wobec podmiotów świadczących usługi pośrednictwa dostaje Inspekcja Handlowa. Inspektorzy będą mogli sprawdzić, czy klient został rzetelnie poinformowany o zakresie usługi, czy umowa jest przejrzysta i czy pośrednik wykonał minimalny zakres czynności zapisany wprost w ustawie.

Przy stwierdzeniu naruszeń Inspekcja Handlowa będzie mogła nałożyć karę pieniężną oraz wydać nakaz zaprzestania praktyki pod rygorem zakazu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa. Ta druga sankcja jest w praktyce dotkliwsza od kary, bo uderza w samą możliwość prowadzenia biura, a nie tylko w jego rachunek zysków.

Kiedy to zacznie obowiązywać

Na dziś jest to projekt, a nie prawo. Zgodnie z wykazem prac legislacyjnych Rady Ministrów jego przyjęcie planowano na trzeci kwartał 2026 roku, a potem czeka go pełna ścieżka parlamentarna: Sejm, Senat, podpis prezydenta i vacatio legis. Realnie oznacza to, że najbliższy sezon transakcyjny odbędzie się jeszcze na starych zasadach.

Branża reaguje na projekt dwojako. Część pośredników wskazuje, że uporządkowanie rynku leży w interesie biur pracujących rzetelnie, bo dziś konkurują z podmiotami, które nie ponoszą żadnych konsekwencji za nieprawdziwe oferty. Inni zwracają uwagę, że obowiązek weryfikacji stanu nieruchomości podniesie koszt obsługi każdej oferty, a przy zakazie podwójnej prowizji ten koszt trzeba będzie przenieść na jedną stronę transakcji. Innymi słowy, prowizja płacona przez sprzedającego może wzrosnąć, nawet jeśli łączny koszt transakcji spadnie.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent
• Rok jawnych cen mieszkań. Rabaty zeszły z cennika, ale nie zniknęły z rynku
• Ponad 7 tysięcy mieszkań stoi dziś zarezerwowanych. Co dokładnie podpisujesz przy rezerwacji
• Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisane rozwiązania pochodzą z projektu nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i opublikowanego na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Projekt nie jest obowiązującym prawem, a jego treść może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. Podany w wykazie prac Rady Ministrów termin przyjęcia projektu to trzeci kwartał 2026 roku. Wyliczenia prowizji w tekście mają charakter poglądowy i przyjmują stawkę umowną, która nie jest regulowana ustawowo. W sprawach indywidualnych właściwa jest analiza konkretnej umowy pośrednictwa. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 1.0.