Na pozwolenie w Warszawie czeka się 531 dni. Od września doszła druga blokada

Prawo budowlane daje urzędowi 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. W Warszawie w 2025 roku procedura dla inwestycji wielorodzinnej trwała średnio 488 dni, a jeśli policzyć tylko nowe wnioski i pominąć pozwolenia zamienne, to 531 dni. Dziesięć lat wcześniej były to 88 dni. To nie pomyłka w rachunku i nie skutek jednej zepsutej sprawy. To opis tego, jak działa dziś przygotowanie inwestycji mieszkaniowej w największym mieście w Polsce. A od 1 września doszła druga blokada, która dotyczy już nie tylko deweloperów.

Pięć razy dłużej w dziewięć lat

Liczby pochodzą z analizy firmy doradczej Walter Herz, opartej na danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Jej autorem jest Damian Karkosiński, specjalista do spraw inwestycji i akwizycji w tej firmie.

Skala zmiany jest nietypowa nawet dla polskiej administracji. W 2016 roku deweloper w Warszawie składał wniosek i po niespełna trzech miesiącach miał decyzję. Dziś składa wniosek i czeka około półtora roku. Co ważne, nie jest to wynik równomiernego pogarszania się sytuacji przez dekadę. Najmocniejsze pogorszenie przyszło w ostatnich dwóch latach: około 30 procent w 2024 roku i około 35 procent w 2025.

Do tego dochodzi druga liczba, która sama w sobie mówi więcej niż czas oczekiwania. W 2017 roku warszawski urząd wydał rekordowe 281 decyzji dla budynków wielorodzinnych. W 2025 roku wydał 143, a spośród nich tylko 112 dotyczyło nowych inwestycji. Pozostałe to pozwolenia zamienne, czyli zmiany do już wydanych decyzji.

Te dwie rzeczy razem są kłopotliwe. Gdyby procedury wydłużyły się, bo urzędy tonęły w rekordowej liczbie wniosków, byłoby to zrozumiałe. Tu procedury wydłużyły się pięciokrotnie, a liczba wydanych decyzji spadła o połowę. Mniej spraw, dłużej każda.

Gdzie czeka się najdłużej

Warszawa jest przypadkiem skrajnym, ale nie odosobnionym. W analizowanych miastach regionalnych średni czas oczekiwania mieści się dziś w przedziale od około ośmiu do ponad czternastu miesięcy. W 2016 roku w tych samych miastach było to od dwóch do trzech i pół miesiąca.

W tej tabeli jest jedna pułapka interpretacyjna, o której warto powiedzieć wprost. Gdańsk z 231 dniami wygląda na najsprawniejszy z tej grupy, ale jednocześnie liczba wydanych tam decyzji spadła z 70 do 44, czyli o 37 procent. Krótszy średni czas przy mocno spadającej liczbie spraw nie musi oznaczać lepszej administracji. Może oznaczać, że mniej wniosków w ogóle dotarło do etapu rozstrzygnięcia.

Odwrotny przypadek to Poznań. Ma najdłuższe oczekiwanie wśród miast regionalnych, a jednocześnie liczba wydanych decyzji tam wzrosła. To sugeruje, że przynajmniej częściowo chodzi o kolejkę, a nie o obstrukcję. Jedno miasto może być zatkane z nadmiaru pracy, drugie z jej braku, a średni czas oczekiwania wygląda podobnie.

Jak 65 dni robi się 531

Najciekawsze pytanie w tej historii nie brzmi „dlaczego urzędy są wolne”, ale „jak to możliwe, skoro ustawa daje im 65 dni i przewiduje karę za spóźnienie”.

Odpowiedź siedzi w art. 35 Prawa budowlanego. Ustęp 6 tego artykułu mówi, że jeżeli organ nie wyda decyzji w terminie 65 dni od złożenia wniosku, organ wyższego stopnia wymierza mu w drodze postanowienia karę w wysokości 500 złotych za każdy dzień zwłoki. Brzmi to jak twarda gwarancja. Nie jest, i to z trzech powodów.

Pierwszy: do tego terminu nie wlicza się okresów, w których na coś czeka wnioskodawca. Jeśli urząd wezwie inwestora do uzupełnienia braków albo usunięcia nieprawidłowości w projekcie, zegar się zatrzymuje. Ustawa nie ogranicza liczby takich wezwań. Drugi: nie wlicza się okresów zawieszenia postępowania, a zawiesić je można na przykład do czasu uzyskania decyzji środowiskowej albo uzgodnienia z zarządcą drogi. Trzeci: nie wlicza się opóźnień powstałych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu, a ta ostatnia kategoria jest workiem, do którego wpadają wszystkie uzgodnienia z instytucjami zewnętrznymi.

Jest jeszcze czwarty, najbardziej bezwzględny mechanizm. Kara z art. 35 ust. 6 w ogóle nie ma zastosowania do przedsięwzięć wymagających oceny oddziaływania na środowisko albo oceny oddziaływania na obszar Natura 2000. Duża inwestycja mieszkaniowa często taki wątek ma. W praktyce oznacza to, że sankcja, która miała dyscyplinować urząd, jest przy największych projektach po prostu wyłączona.

Inwestorowi zostają formalne środki: ponaglenie na podstawie Kodeksu postępowania administracyjnego, a potem skarga na bezczynność lub przewlekłość do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Oba są wolne, a przy tym łatwo je odeprzeć, bo wystarczy wykazać, że sporna część czasu mieściła się w okresach wyłączonych z biegu terminu. Dochodzi do tego zwykła kalkulacja: inwestor, który złoży skargę na urząd, będzie za pół roku składał w tym samym urzędzie kolejny wniosek.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 16.09.2026Akademik przy Galerii Przymorze. Trzy wieże po 16 pięter i ponad 400 łóżek

Od września druga blokada, i ta dotyczy wszystkich

Gdyby sprawa kończyła się na czasie oczekiwania, byłby to problem branży. Od 1 września 2026 roku jest to problem szerszy, bo do wydłużonych procedur doszła twarda bariera prawna.

Reforma planowania przestrzennego z 2023 roku zastąpiła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planem ogólnym gminy. Różnica jest zasadnicza: studium było dokumentem kierunkowym, a plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Termin na uchwalenie planów przesuwano dwukrotnie, z końca 2025 roku na 30 czerwca, a następnie na 31 sierpnia 2026 roku. Nowelizację wydłużającą termin prezydent podpisał 11 czerwca 2026 roku.

31 sierpnia 2026 roku studia wygasły. Od 1 września gmina, która nie ma planu ogólnego, nie może uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy. Wnioski o warunki zabudowy złożone przed 1 września rozpatrywane są na starych zasadach. Wnioski złożone po tej dacie leżą w urzędzie bez rozstrzygnięcia do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Wydane wcześniej decyzje, pozwolenia i obowiązujące plany miejscowe pozostają w mocy.

Kluczowa informacja: planu ogólnego nie mają Warszawa, Kraków i Gdańsk. Mają go natomiast Poznań i Wrocław, który uchwalił swój 26 sierpnia 2026 roku, pięć dni przed terminem. W Warszawie projekt jest na etapie rozpatrywania uwag i ma trafić do rady miasta do końca roku. O sytuacji w Gdańsku, jedynym mieście Trójmiasta bez planu, pisaliśmy osobno w tekście o tym, że nowe wnioski o warunki zabudowy w mieście utknęły.

W skali kraju dane resortu rozwoju i technologii mówią o planach uchwalonych w ponad 800 gminach, przy różnych ujęciach sięgających od 819 do 946 w zależności od tego, czy liczyć uchwalenie czy publikację. To około 35 do 38 procent gmin. Ponad sto gmin w ogóle nie rozpoczęło procedury. Resort prognozuje około 75 procent do końca 2026 roku.

Dlaczego to trafi w ceny mieszkań, tylko z opóźnieniem

Dla dewelopera każdy dodatkowy miesiąc procedury to zamrożony kapitał w gruncie, który nie zarabia, a kosztuje. W Warszawie grunt pod zabudowę mieszkaniową wyceniany jest w przedziale od 1500 do 7000 złotych za metr powierzchni użytkowej mieszkań, więc mówimy o dziesiątkach milionów złotych uwięzionych na dwa lata przed pierwszą sprzedażą.

„Każdy dodatkowy miesiąc oznacza dla inwestorów zamrożony kapitał, wyższe koszty finansowania i większe ryzyko rynkowe. Założenia dotyczące popytu, cen czy kosztów budowy przyjęte przy zakupie działki mogą być zupełnie inne w momencie rozpoczęcia sprzedaży” wskazuje Damian Karkosiński.

Problemem jest przy tym nie tylko długość procedury, ale jej nieprzewidywalność. Inwestor potrafi policzyć projekt, w którym pozwolenie przychodzi po osiemnastu miesiącach. Nie potrafi policzyć projektu, w którym może to być dziesięć miesięcy albo trzydzieści. Dlatego, jak zauważa autor analizy, o atrakcyjności działki decyduje dziś nie tylko lokalizacja i cena, ale możliwość szybkiej wykonalności projektu. Tańsza nieruchomość z niepewnym harmonogramem może być mniej atrakcyjna niż droższa, ale przygotowana do zabudowy.

Skutek widać już w statystyce GUS. Od stycznia do sierpnia 2026 roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na 127 435 mieszkań, o 20,6 procent więcej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 91 646 lokali, zaledwie o 3,5 procent więcej. Różnica to 35 789 mieszkań. Po pięciu miesiącach luka wynosiła nieco ponad 21 tysięcy, po ośmiu blisko 36 tysięcy, czyli rośnie z miesiąca na miesiąc. Tę samą paczkę danych opisaliśmy szerzej w tekście o tym, że budów ruszyło najwięcej od czterech lat, choć w największych miastach spadły o jedną czwartą.

Ten zapas pozwoleń jest zjawiskiem dwuznacznym i warto oprzeć się pokusie tłumaczenia go wyłącznie urzędami. Deweloperzy trzymają decyzje także z wyboru, bo pozwolenie nie wymaga natychmiastowego zaangażowania pieniędzy, a daje swobodę wyboru momentu startu. Przy blisko 20 tysiącach gotowych i niesprzedanych mieszkań w największych miastach uruchamianie kolejnych inwestycji na siłę byłoby nierozsądne.

Administracyjne opóźnienie działa jednak w tę samą stronę i wzmacnia efekt. Jeśli droga od zakupu działki do pozwolenia zajmuje półtora roku, firma musi kupować grunt i składać wnioski około dwóch lat przed planowaną sprzedażą. Gromadzenie pozwoleń przestaje być wtedy spekulacją i staje się jedynym sposobem, żeby mieć ofertę gotową na moment odbicia popytu.

Rachunek dla kupującego jest prosty, choć rozłożony w czasie. Pozwolenia wydane w Warszawie w 2025 roku w liczbie o połowę mniejszej niż w 2017 wyznaczają górny pułap liczby mieszkań, które można tam oddać do użytkowania około 2028 i 2029 roku, niezależnie od tego, jak silny będzie wtedy popyt. Właśnie kurcząca się podaż jest głównym argumentem wrześniowych prognoz wzrostu cen mieszkań o 2 do 5 procent w skali roku.

Co dalej

Dotychczasowa odpowiedź państwa na ten problem polegała głównie na przesuwaniu terminu. Wskaźnik z Krajowego Planu Odbudowy dotyczący udziału gmin z planem ogólnym obniżano dwukrotnie, z 80 procent na 40, a następnie na 30. Przy takim progu wynik na poziomie ponad 800 gmin można ogłosić jako sukces, ale nie zmienia on faktu, że trzy największe rynki mieszkaniowe w kraju weszły we wrzesień bez planu.

Warto też zwrócić uwagę na tempo, w jakim te plany powstawały. W marcu 2026 roku uchwalonych było 31, w czerwcu 166, a na koniec sierpnia ponad 800. Około dziewięciu dziesiątych dokumentów przyjęto w ostatnich dziesięciu tygodniach przed terminem. Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, który przez lata będzie rozstrzygał o tym, co i gdzie można zbudować. Dokumenty tworzone w takim pośpiechu będą generować spory, a spory generują kolejne opóźnienia. W Poznaniu trwa już postępowanie o to, czy uchwalony plan ogólny może zablokować wnioski o warunki zabudowy złożone wcześniej.

Dla czytelnika, który nie kupuje działek ani nie buduje bloków, wniosek jest jeden i dość niewygodny. Liczba mieszkań, które trafią na rynek w 2028 roku, jest w dużej mierze rozstrzygana teraz, w wydziałach architektury i na sesjach rad gmin. To najmniej widowiskowa część rynku nieruchomości i jednocześnie ta, która najsilniej ustawia ceny na kilka lat do przodu.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Gdańsk bez planu ogólnego. Nowe wnioski o warunki zabudowy utknęły
• Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
• Budowanie mieszkań w polu to polski problem. Jedno duże miasto się z niego wyłamuje
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dane o czasie trwania procedur i liczbie wydanych decyzji pochodzą z analizy firmy Walter Herz opartej na statystykach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, opublikowanej we wrześniu 2026 roku. Dane o pozwoleniach i rozpoczętych budowach pochodzą ze wstępnych statystyk GUS za okres styczeń-sierpień 2026 roku i podlegają późniejszym korektom. Liczba gmin z uchwalonym planem ogólnym różni się w zależności od tego, czy uwzględnia uchwalenie czy publikację dokumentu. Status planów ogólnych i przepisy przejściowe należy weryfikować w konkretnej gminie, ponieważ sytuacja zmienia się na bieżąco. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.