Oferta nowych mieszkań spadła we wszystkich siedmiu miastach, pierwszy raz od miesięcy. Ceny jednak stoją

Październik był najlepszym miesiącem roku dla deweloperów. Na siedmiu największych rynkach sprzedali blisko 4,7 tys. mieszkań, o 7 proc. więcej niż we wrześniu i o 17 proc. więcej niż rok wcześniej. Po raz pierwszy od wielu miesięcy liczba mieszkań w ofercie spadła we wszystkich tych miastach naraz, bo na rynek trafiło prawie o połowę mniej nowych lokali. Ceny? Średnia cena ofertowa wzrosła o 0,4 proc. Pokazujemy, co kryje się za danymi Tabelaofert, gdzie kupujący mają dziś najmocniejszą pozycję i dlaczego inny raport widzi ten sam miesiąc nieco inaczej.

Więcej sprzedanych niż nowych

W ostatnich kwartałach deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań, niż byli w stanie sprzedać, więc oferta rosła mimo dobrej koniunktury. W październiku ta relacja się odwróciła. Na każde nowe mieszkanie wprowadzone na rynek przypadało ponad półtora sprzedanego.

Mimo spadku na koniec miesiąca w sprzedaży wciąż było 68,5 tys. mieszkań. Przy październikowym tempie sprzedaży wyczerpanie tej oferty zajęłoby niemal 15 miesięcy, i to bez wprowadzania nowych projektów. Kupujący nadal mają więc z czego wybierać.

„Po raz pierwszy od wielu miesięcy obserwujemy spadek liczby mieszkań dostępnych w sprzedaży na wszystkich siedmiu największych rynkach. To ważny sygnał, choć na razie za wcześnie, by mówić o trwałej zmianie trendu”, komentuje Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.

Gotowe mieszkania schodzą szybciej

W zakończonych inwestycjach czekało blisko 20 tys. mieszkań, czyli 29 proc. całej oferty. Te lokale odpowiadały jednak za 38 proc. sprzedaży. Policzyliśmy, co to oznacza w praktyce.

Gotowe mieszkanie sprzedaje się więc mniej więcej półtora raza szybciej niż lokal na etapie budowy. Kupujący widzi, za co płaci, i może się szybko wprowadzić. Deweloper z kolei chce się go pozbyć, bo każdy miesiąc to zamrożony kapitał i koszty finansowania. Katarzyna Tworska z Rednet Partners zwraca uwagę, że to daje kupującym większe pole do negocjowania ceny i warunków. O tym, jak wiele gotowych mieszkań zalega w ofertach i co to oznacza dla firm, pisaliśmy w tekście prawie co trzecie mieszkanie w ofercie już stoi gotowe.

Ceny prawie nie drgnęły

Rekordowa sprzedaż nie przełożyła się na podwyżki. Największy miesięczny wzrost średniej ceny ofertowej odnotowano we Wrocławiu, o 0,7 proc. Na pozostałych sześciu rynkach zmiany nie przekroczyły 0,4 proc. Od początku roku obraz jest bardziej zróżnicowany.

Dla porównania, roczna inflacja w Polsce wynosi ostatnio nieco ponad 3 proc. W Łodzi i Katowicach nowe mieszkania tanieją więc realnie, a wyraźnie szybciej od cen w sklepach drożeje tylko Wrocław. Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert, przestrzega jednak przed wyciąganiem prostych wniosków. Nawet we Wrocławiu wzrost średniej nie oznacza, że podrożały wszystkie mieszkania, bo na średnią wpływa to, jakie inwestycje wchodzą do sprzedaży i które lokale schodzą najszybciej. „Dziś o cenach decyduje nie tylko popyt, ale przede wszystkim konkurencja o klienta”, mówi.

Średnia cena przeszacowuje to, co kupuje większość

Średnią cenę ofertową podbijają apartamenty i drogie inwestycje w centrach. Tabelaofert policzyło osobno ceny w segmencie popularnym, czyli tym, w którym kupuje większość rodzin z kredytem. Różnice są duże.

Ceny według Tabelaofert za październik 2026. Różnice procentowe i kwotowe wyliczone przez ilezametr.pl.

W Trójmieście 60-metrowe mieszkanie w segmencie popularnym kosztuje średnio o ponad 220 tys. zł mniej, niż sugerowałaby średnia dla całego rynku. Kto planuje budżet na podstawie nagłówków o średnich cenach, może się więc pozytywnie zaskoczyć. Więcej o tym, dlaczego średnia myli, piszemy w tekście ten sam blok, dwie polityki cenowe.

Zobacz również:

AKTUALNOŚCI · 10.11.2026Średni wniosek o hipotekę to już 524,5 tys. zł. W rok przybyło 35 tys. zł, a rata wzrosła o ponad 200 zł

Dlaczego inny raport pokazuje inny obraz

Kilka dni wcześniej dane za październik opublikowało Otodom. Według nich deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali około 5,1 tys. mieszkań, a oferta znów przekroczyła 59 tys. lokali i urosła. Opisaliśmy je w tekście deweloperzy sprzedali 5,1 tys. mieszkań w miesiąc, a oferta i tak urosła. Skąd rozbieżność?

Oba serwisy liczą rynek na podstawie własnych baz ofert i własnej metodologii. Różnią się granice analizowanych rynków (na przykład czy liczy się same miasta, czy także gminy ościenne), sposób wykrywania sprzedaży i moment, w którym mieszkanie uznaje się za wprowadzone na rynek. Dlatego bezwzględne liczby nie są porównywalne między raportami. Zgodny jest za to kierunek: październik był bardzo mocnym miesiącem sprzedaży, a ceny w większości miast praktycznie stoją.

Stała stopa wciąż w modzie

Tabelaofert łączy dobrą sprzedaż z obawami części kupujących o przyszłe oprocentowanie kredytów i zdolność kredytową. Kto długo odkładał zakup, może dziś przyspieszać decyzję. Na początku listopada RPP nie zmieniła jednak stóp, a notowania pięcioletniej stopy IRS, od której zależy oprocentowanie kredytów stałych, zaczęły spadać. Andrzej Prajsnar z Tabelaofert zauważa, że za przewidywalność raty przez pięć lat trzeba dziś zapłacić więcej niż za kredyt ze zmienną stopą, a mimo to wielu klientów wybiera stałą. Radzi szukać oszczędności tam, gdzie się da, przede wszystkim w negocjacji ceny mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Polacy ruszyli po mieszkania. Sprzedaż rośnie, a oferta deweloperów topnieje
• Tabelaofert, Barometr Cen Mieszkań, październik 2026
• ISBnews, Tabelaofert.pl: Na wszystkich głównych rynkach oferta nowych lokali spadła w październiku, 9 listopada 2026

Artykuł opublikowany 11 listopada 2026 roku.