Działka sprzed 7 lat dziś kosztuje cztery razy więcej. Victoria Dom: marże spadną, ceny mieszkań pójdą w górę

Politycy mówią deweloperom: macie 40 proc. marży, możecie sprzedawać o 20 proc. taniej. Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom, odpowiada, że nikt nie potrafi wskazać, gdzie kupić działkę za tyle co pięć lat temu. Za grunty nabyte sześć, siedem lat temu trzeba dziś płacić nawet cztery razy więcej, a banki ziemi z tamtego okresu się kończą. Do tego dochodzą nowe warunki techniczne i schrony. Rozkładamy tę argumentację na liczby i sprawdzamy, ile drożejąca ziemia może dołożyć do ceny metra.

Skąd biorą się wysokie marże

Marża, którą deweloperzy pokazują w raportach, to w dużej mierze efekt historii. Projekty sprzedawane dziś powstają często na działkach kupionych w latach 2018 i 2019, kiedy grunty były wielokrotnie tańsze, a ceny mieszkań o połowę niższe. Różnica między kosztem sprzed lat a dzisiejszą ceną sprzedaży zostaje w wyniku firmy.

„Słyszymy od polityków, że skoro mamy 40 proc. marży, to możemy sprzedawać mieszkania 20 proc. taniej. Jednak żaden nie powie, jak kupić grunt, który kosztuje tyle samo, co pięć lat temu. Takich działek po prostu nie ma”, mówi Waldemar Wasiluk, wiceprezes Victoria Dom, w rozmowie z PropertyNews.pl.

Wiceprezes przyznaje też drugą stronę medalu. Mieszkania kupione sześć, siedem lat temu są dziś warte mniej więcej dwa razy więcej. W firmie żartują podobno, że robią z klientów milionerów. Ta sama dynamika, która podniosła wartość mieszkań, podniosła jednak ceny ziemi, i to mocniej.

Ile ziemia dokłada do metra. Prosty model

Żeby pokazać skalę zjawiska, zbudowaliśmy uproszczony przykład. Bierzemy działkę pod blok na 100 mieszkań o średniej powierzchni 55 m², czyli 5 500 m² do sprzedaży. Siedem lat temu deweloper kupił ją za 5 mln zł. Taka sama parcela w podobnej lokalizacji kosztuje dziś, zgodnie ze słowami wiceprezesa, cztery razy więcej.

Przy cenie sprzedaży 14 tys. zł za metr, typowej dla segmentu popularnego na obrzeżach Warszawy, udział ziemi w cenie rośnie w tym przykładzie z około 6,5 do 26 proc. To dokładnie ten rząd wielkości, o którym mówi deweloper, wskazując na Białołękę. W przeliczeniu na konkretne mieszkanie różnica wygląda tak:

Jeśli cena mieszkania się nie zmieni, te 164 tys. zł musi wziąć na siebie deweloper, czyli jego marża spada. Jeśli deweloper chce ją utrzymać, musi podnieść cenę. W praktyce kończy się zwykle gdzieś pośrodku. Wasiluk stawia sprawę jasno: nominalne marże w przyszłości będą dużo niższe, a ceny mieszkań wzrosną.

Udziały według Waldemara Wasiluka (Victoria Dom). Przykładowe kwoty wyliczone przez ilezametr.pl.

Victoria Dom w liczbach

Spółka działa w Warszawie, Trójmieście i Krakowie i nie planuje wchodzić do nowych miast. Specjalizuje się w mieszkaniach dostępnych cenowo, budowanych głównie na obrzeżach, na przykład na dalekim Ursusie czy w Pruszkowie. Według wiceprezesa średnia cena jej mieszkania jest o 20 do 30 proc. niższa niż średnia w mieście, a większość klientów kupuje własne mieszkanie na kredyt, a nie lokal pod wynajem.

Zapas ziemi na kilka lat nie jest w branży wyjątkiem. Jak pokazaliśmy w zestawieniu ile działek mają w zapasie najwięksi deweloperzy, duże firmy trzymają banki ziemi na trzy do pięciu lat budowy. Problem w tym, że każdy kolejny zakup jest droższy od poprzedniego. Rosnące ceny działek budowlanych opisywaliśmy też w tekście grunty wygrywają z mieszkaniami.

Schrony i energooszczędność. Kolejne koszty

Ziemia to nie jedyny czynnik. Zmieniają się warunki techniczne, którym muszą odpowiadać nowe budynki. Na rynek zaczną wchodzić bloki z obowiązkowymi miejscami doraźnego schronienia i o wyższej efektywności energetycznej. Każda z tych zmian ma swoją cenę: dodatkowe metry w garażu, mocniejsze stropy, lepsza izolacja i instalacje. Wasiluk spodziewa się, że to wszystko przełoży się na wyższe koszty budowy, a ostatecznie na ceny mieszkań.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 10.11.2026Mieszkania przy Brzeskiej i odnowiona centrala z przestrzelinami z Powstania. Rada Warszawy zgodziła się po 3,5 roku

Stopy procentowe i rynek w 2027 roku

Victoria Dom jest zadowolona z wyników, choć w tym roku nie było obniżek stóp procentowych, które zwykle pomagają sprzedaży. Wiceprezes zauważa, że zdania ekonomistów są podzielone. Część prognoz mówi o dwóch, a nawet trzech podwyżkach w ciągu 12 miesięcy, banki komercyjne częściej zakładają jedną obniżkę. Sam spodziewa się, że bank centralny stóp nie podniesie, a w 2027 roku kredyty hipoteczne mogą być tańsze. Spadek oczekiwań co do stóp pomógłby zwłaszcza kredytom o stałym oprocentowaniu, które klienci wybierają dziś najchętniej.

Niemcy, czyli lekcja z drugiej nogi biznesu

Dziesięć lat temu Victoria Dom postanowiła zbudować drugą nogę biznesu w Niemczech, w Berlinie i Lipsku. Wtedy rynek niemiecki wyglądał na stabilny i obiecujący. Od 2022 roku jest w kryzysie. Spółka kończy rozpoczęte projekty, ale nie zaczyna nowych, bo ma tam sporo gotowych mieszkań do sprzedania. Niektóre czekają na nabywców od trzech lat. To przypomnienie, że rynek mieszkaniowy potrafi zatrzymać się szybciej, niż wynika z prognoz.

Co z tego wynika dla kupującego

Jeśli deweloper ma ziemię kupioną dawno temu, ma też przestrzeń do negocjacji, bo jego marża jest wysoka. To argument, który warto wykorzystać przy zakupie w projektach z wcześniejszych etapów dużych osiedli. Przy nowych inwestycjach na świeżo kupionych działkach tej przestrzeni będzie mniej. Mieszkania w kolejnych etapach tych samych osiedli mogą więc być droższe, nawet jeśli rynek jako całość będzie stał w miejscu.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Deweloperom kurczą się tanie grunty. Ceny mieszkań muszą poszybować w górę
• Victoria Dom, dane o sprzedaży za I półrocze i trzy kwartały 2026 roku

Artykuł opublikowany 11 listopada 2026 roku. Model kosztu gruntu ma charakter poglądowy.