Czytasz: Gorzów 90 proc., Kraków 15 proc. Gdzie z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym kupisz mieszkanie z drugiej ręki
- 01
Gorzów 90 proc., Kraków 15 proc. Gdzie z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym kupisz mieszkanie z drugiej ręki
Gorzów 90 proc., Kraków 15 proc. Gdzie z Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym kupisz mieszkanie z drugiej ręki
Ta sama ustawa, te same zasady, a zupełnie inne szanse. W Gorzowie Wielkopolskim 9 na 10 mieszkań z rynku wtórnego mieści się w limicie cenowym Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. W Krakowie tylko 3 na 20. Eksperci Metrohouse i Credipass porównali listopadowe ogłoszenia z limitami BGK na IV kwartał 2026 roku w 17 miastach wojewódzkich. Sprawdziliśmy, co z tego wynika dla rodziny, która chce kupić mieszkanie bez wkładu własnego, i policzyliśmy, ile pieniędzy trzeba mieć mimo to.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Najwięcej ofert w limicie: Gorzów Wielkopolski (90 proc.), Olsztyn (85 proc.) i Szczecin (73 proc.).
- Najmniej: Kraków (15 proc.), Gdańsk (20 proc.), Opole (25 proc.) i Warszawa (33 proc.).
- Poznań jako jedyny z pięciu największych rynków przekracza 70 proc. dzięki limitowi 13 599 zł za m².
- Gwarancja BGK sięga 100 tys. zł, więc w pełni zastępuje 20 proc. wkładu tylko przy mieszkaniu do 500 tys. zł.
- Za 50 m² kupione po cenie limitu w Warszawie trzeba dołożyć z własnej kieszeni ponad 62 tys. zł.
Jak działa limit na rynku wtórnym
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy pozwala kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Brakującą część, do 20 proc. wartości nieruchomości i maksymalnie 100 tys. zł, gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego. Program obejmuje także mieszkania używane, ale tylko do określonej ceny za metr kwadratowy. BGK ogłasza te progi co kwartał osobno dla każdego miasta wojewódzkiego, a dla rynku wtórnego są one nieco niższe niż dla pierwotnego. Szczegółowe stawki dla nowych mieszkań opisaliśmy w tekście o tym, że limit w Warszawie to 17 497 zł za metr.
Sam limit niewiele jednak mówi. Liczy się to, jak wypada na tle cen, za które ludzie naprawdę wystawiają mieszkania. I tu zaczynają się ogromne różnice.
Rynek wtórny, listopad 2026, limity BGK na IV kwartał
Jaka część ogłoszeń mieści się w limicie RKM
Pełna szerokość paska to 100 proc. ofert. Granatowe: co najmniej dwie trzecie ofert w limicie, turkusowe: ponad połowa, czerwone: mniej niż co trzecia.
Gorzów, Olsztyn, Szczecin. Tu program działa tak, jak miał
W Gorzowie Wielkopolskim limit wynosi 11 375 zł za m² i obejmuje 90 proc. ogłoszeń. Kupujący może w praktyce przeglądać cały rynek i wybierać między dzielnicami, piętrami czy standardem, a nie szukać jednej okazji. Podobnie jest w Olsztynie (85 proc. przy limicie 12 670 zł) i w Szczecinie (73 proc. przy 11 533 zł).
Najciekawszy wynik ma jednak Poznań. To jedyne z pięciu największych miast, w którym do programu kwalifikuje się ponad 7 na 10 mieszkań z drugiej ręki. Pomaga relatywnie wysoki limit, 13 599 zł za m², trzeci w kraju po Warszawie i Wrocławiu. Ponad połowa ofert mieści się w progu także w Katowicach i Bydgoszczy, Łodzi, Białymstoku, Kielcach, Rzeszowie i we Wrocławiu. Toruń, z limitem 9 271 zł, zatrzymał się na 45 proc.
Kraków, Gdańsk, Warszawa. Program głównie na papierze
W Krakowie limit to 13 018 zł za m², a mimo to spełnia go zaledwie 15 proc. ogłoszeń. Z każdych 20 ofert rodzina z RKM może realnie rozważyć trzy. Niewiele lepiej jest w Gdańsku, gdzie przy limicie 12 752 zł kwalifikuje się co piąte mieszkanie. Warszawa ma najwyższy próg w kraju, 16 248 zł za m², ale obejmuje on tylko co trzecią ofertę. Dla porównania, średnia cena w warszawskich ogłoszeniach przekracza 19 tys. zł za metr, o czym pisaliśmy przy okazji tekstu o różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
Osobnym przypadkiem jest Opole. Limit jest tam najniższy w zestawieniu (8 742 zł za m²), a łapie się na niego co czwarte mieszkanie. To dobrze pokazuje, że o dostępności nie decyduje wysokość progu, tylko jego relacja do lokalnych cen.
„Jeden program, jedna ustawa, a w praktyce kilka różnych rzeczywistości. Kupujący w Gorzowie czy Olsztynie może przeglądać ogłoszenia niemal bez ograniczeń. W Krakowie czy Gdańsku ten sam nabywca od pierwszego dnia porusza się w wąskim wycinku rynku, często w mieszkaniach starszych, wymagających remontu albo położonych dalej od centrum”, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Bez wkładu własnego? Nie wszędzie
To najczęściej pomijany szczegół. Gwarancja BGK ma sufit 100 tys. zł. Jeśli bank wymaga 20 proc. wkładu, gwarancja pokrywa go w całości tylko przy mieszkaniu kosztującym do 500 tys. zł. W dużych miastach ten próg łatwo przekroczyć, nawet kupując po cenie równej limitowi.
Przykład: Kraków, 50 m² po cenie limitu
Ile trzeba dołożyć mimo gwarancji BGK
→
−
=
Policzyliśmy to samo dla dziewięciu miast, dla których znamy dokładne limity na rynku wtórnym. W tabeli podajemy też orientacyjną ratę kredytu na 30 lat przy oprocentowaniu 6,5 proc.
| Miasto | Limit, zł/m² | Ofert w limicie | 50 m² po limicie | Dopłata ponad gwarancję | Rata, 30 lat |
|---|---|---|---|---|---|
| Gorzów Wlkp. | 11 375 | 90% | 568 750 zł | 13 750 zł | ok. 3 510 zł |
| Olsztyn | 12 670 | 85% | 633 500 zł | 26 700 zł | ok. 3 840 zł |
| Szczecin | 11 533 | 73% | 576 650 zł | 15 330 zł | ok. 3 550 zł |
| Poznań | 13 599 | 72% | 679 950 zł | 35 990 zł | ok. 4 070 zł |
| Toruń | 9 271 | 45% | 463 550 zł | 0 zł | ok. 2 930 zł |
| Warszawa | 16 248 | 33% | 812 400 zł | 62 480 zł | ok. 4 740 zł |
| Opole | 8 742 | 25% | 437 100 zł | 0 zł | ok. 2 760 zł |
| Gdańsk | 12 752 | 20% | 637 600 zł | 27 520 zł | ok. 3 860 zł |
| Kraków | 13 018 | 15% | 650 900 zł | 30 180 zł | ok. 3 920 zł |
Wyliczenia ilezametr.pl. Dopłata to różnica między 20 proc. ceny a gwarancją BGK (maks. 100 tys. zł). Rata równa od kwoty kredytu pomniejszonej o dopłatę, przy stałym oprocentowaniu 6,5 proc. przez cały okres. Dla Zielonej Góry, Lublina, Katowic, Bydgoszczy, Łodzi, Białegostoku, Kielc, Rzeszowa i Wrocławia autorzy analizy nie podali dokładnych limitów wtórnych.
Widać tu paradoks. W Toruniu i Opolu, gdzie limit obejmuje mniej niż połowę ofert, rodzina rzeczywiście nie musi mieć wkładu, bo 50 metrów kosztuje mniej niż 500 tys. zł. W Warszawie z kolei program obejmuje co trzecie mieszkanie, ale kupujący i tak potrzebuje ponad 60 tys. zł gotówki, a do tego zdolności kredytowej na ratę bliską 4,7 tys. zł.
GWARANCJA TO NIE ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA
Gwarancja BGK zastępuje wkład własny, ale bank oceni dochody i zobowiązania tak samo jak przy zwykłym kredycie hipotecznym. Kredyt na niemal pełną wartość mieszkania oznacza też wyższą ratę niż przy klasycznym wkładzie 20 proc. Warto policzyć ją przed rezerwacją, a nie po niej.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 10.11.2026Nowe mieszkanie za 217 tys. zł? Sprawdziliśmy, od ilu zaczynają się ceny u deweloperów w 12 miastachSpłata rodzinna i koszty, o których łatwo zapomnieć
Rodziny, które planują kolejne dzieci, powinny pamiętać o spłacie rodzinnej. Po narodzinach drugiego dziecka BGK zmniejsza kapitał do spłaty o 20 tys. zł, a przy trzecim i każdym kolejnym o 60 tys. zł. Pełne zasady programu zebraliśmy w przewodniku Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy 2026, warunki, limity i dopłaty.
Rynek wtórny a koszty transakcji
Co doliczyć do ceny mieszkania z drugiej ręki
Wskazówki dla kupujących i sprzedających
Daniel Orlikowski z Credipass radzi, żeby kwalifikowalność mieszkania sprawdzić jeszcze przed rezerwacją czy wpłatą zadatku. Wystarczy przeliczyć cenę na metr powierzchni użytkowej i porównać ją z limitem z bieżącego kwartału, a potem upewnić się, że wybrany bank udziela kredytów w programie. Limity zmieniają się co kwartał, więc oferta, która łapie się dziś, w styczniu może już wypaść poza próg albo odwrotnie.
Analiza ma też wniosek dla sprzedających. Jeśli cena za metr jest tylko nieznacznie wyższa od limitu, obniżka o kilka procent może otworzyć ogłoszenie na dużą grupę kupujących z RKM. W Krakowie czy Gdańsku, gdzie takich ofert jest mało, mieszkanie w limicie wyróżnia się od razu. Jeśli szukasz mieszkania z budżetem około pół miliona, przyda się też nasze zestawienie na co wystarczy 500 tys. zł w 12 miastach.
ZANIM ZŁOŻYSZ WNIOSEK
- Podziel cenę ofertową przez powierzchnię użytkową z księgi wieczystej lub zaświadczenia, a nie z ogłoszenia.
- Porównaj wynik z limitem BGK dla swojego miasta na bieżący kwartał.
- Policz, czy cena przekracza 500 tys. zł. Jeśli tak, przygotuj własne środki na różnicę ponad gwarancję.
- Sprawdź, czy bank, który daje najlepszą ofertę, w ogóle uczestniczy w programie.
- Doliczaj koszty notarialne, prowizję i remont. Gwarancja ich nie pokrywa.
Najczęściej zadawane pytania
Czy Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy obejmuje rynek wtórny?
Tak. Program pozwala kupić mieszkanie z drugiej ręki, ale tylko wtedy, gdy cena za metr kwadratowy nie przekracza limitu ogłoszonego przez BGK na dany kwartał dla danego miasta. Limity dla rynku wtórnego są nieco niższe niż dla pierwotnego.
Gdzie najłatwiej znaleźć mieszkanie w limicie RKM?
Według analizy Metrohouse i Credipass z listopada 2026 roku w Gorzowie Wielkopolskim (90 proc. ofert), Olsztynie (85 proc.) i Szczecinie (73 proc.). Z dużych miast najlepiej wypada Poznań, gdzie w limicie mieści się 72 proc. ogłoszeń.
Ile wynosi limit RKM dla rynku wtórnego w Warszawie i Krakowie?
W IV kwartale 2026 roku limit dla mieszkań używanych wynosi 16 248 zł za m² w Warszawie i 13 018 zł za m² w Krakowie. W Warszawie obejmuje on około jednej trzeciej ofert, w Krakowie tylko 15 proc.
Czy z RKM naprawdę nie potrzeba wkładu własnego?
Gwarancja BGK pokrywa wkład do 20 proc. ceny, ale najwyżej 100 tys. zł. Przy mieszkaniu droższym niż 500 tys. zł różnicę trzeba dopłacić samemu. Za 50 m² kupione po cenie limitu w Krakowie to około 30 tys. zł, a w Warszawie ponad 62 tys. zł.
Co to jest spłata rodzinna w RKM?
To zmniejszenie kapitału kredytu przez BGK po urodzeniu kolejnego dziecka. Przy drugim dziecku kapitał spada o 20 tys. zł, przy trzecim i każdym kolejnym o 60 tys. zł.
Źródła
- PropertyNews.pl, W jednym mieście 90 proc. mieszkań mieści się w limicie cenowym, w innym tylko 15 proc.
- Metrohouse i Credipass, analiza dostępności mieszkań w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym, listopad 2026
- Bank Gospodarstwa Krajowego, limity cen na IV kwartał 2026 roku
Artykuł opublikowany 11 listopada 2026 roku. Wyliczenia rat i dopłat mają charakter poglądowy i nie są ofertą kredytową.
