Marże deweloperów w 2025 roku. Na jednym mieszkaniu zarabiają nawet 150 tys. zł

Średnia marża netto deweloperów notowanych na GPW wyniosła w 2025 roku 17,1 proc. wobec 16,1 proc. rok wcześniej. Liczbę tę na początku maja nagłośnił Polski Związek Firm Deweloperskich, opierając się na sprawozdaniach finansowych największych spółek z warszawskiej giełdy. Średnia z ostatnich dziesięciu lat to według związku około 16,2 proc. Miniony rok był więc trochę lepszy od normy, ale trudno nazwać go rekordem branży.

Znacznie głośniej zrobiło się wokół innej liczby: 150 tys. zł zysku na jednym mieszkaniu. Sprawdziliśmy, skąd pochodzi, i przeliczyliśmy ją sami na podstawie raportów rocznych sześciu dużych deweloperów.

Skąd się wzięło 150 tys. zł

Sam materiał PZFD nie podaje żadnej kwoty zysku na mieszkanie. Kwotę 150 tys. zł policzył Forsal.pl w tekście z 6 maja. Autor przyjął mieszkanie o powierzchni około 50 m2 w Warszawie za około 900 tys. zł (mniej więcej 18 tys. zł za metr) i zadał pytanie, ile kosztowałoby, gdyby deweloper pokrywał wszystkie koszty, ale nie brał zysku. Wyszło 747 tys. zł, czyli o 153 tys. zł mniej. To po prostu 17,1 proc. z 900 tys. zł.

Taki rachunek jest poprawny jako ilustracja, ale to model, a nie zmierzony zysk konkretnej firmy na konkretnym lokalu. Dlatego zajrzeliśmy do sprawozdań.

Marże w raportach rocznych za 2025

W tabeli zestawiliśmy dane, które spółki podały w raportach rocznych i komunikatach wynikowych opublikowanych w marcu i kwietniu 2026 roku. Rozrzut jest duży: od 8,7 proc. marży netto w Archicomie do 21,3 proc. w Develii.

Źródło: raporty roczne i komunikaty spółek za 2025 rok (marzec i kwiecień 2026). Marżę brutto Develii, Atalu i Archicomu oraz marże netto Murapolu, Robyga i Archicomu wyliczyliśmy z zysku brutto ze sprzedaży, zysku netto i przychodów. * marża na działalności mieszkaniowej (deweloperskiej). ** Robyg wrócił na GPW w lipcu 2026 roku, wyniki za 2025 podał 4 marca 2026. Dom Development: 4 325 przekazań łącznie z segmentem najmu instytucjonalnego, w tym 4 228 dla klientów detalicznych.

Policzyliśmy też, jak wypada średnia dla pięciu spółek, które były na giełdzie przez cały 2025 rok (bez Robyga). Zwykła średnia marż netto to 17,3 proc., czyli prawie dokładnie tyle, ile podał związek. Średnia ważona przychodami jest wyższa, 18,6 proc., bo najwięcej sprzedają najbardziej rentowni: Dom Development i Develia. Archicom ciągnie średnią w dół, bo część jego projektów to spółki współkontrolowane, a wynik za 2025 był niższy niż rok wcześniej (107,2 mln zł).

Marża brutto a marża netto. Dlaczego to dwie różne liczby

Marża brutto ze sprzedaży to przychód pomniejszony o koszt wytworzenia sprzedanych lokali: grunt, generalnego wykonawcę, projekt, nadzór, przyłącza i zwykle część kosztów kredytu budowlanego, które spółki doliczają do wartości inwestycji. W 2025 roku u dużych deweloperów wynosiła od około 29 do 36 proc.

Od tej kwoty trzeba jeszcze odjąć koszty sprzedaży (biura, marketing, prowizje), koszty ogólnego zarządu, pozostałe koszty operacyjne, odsetki, których nie da się przypisać do budowy, i 19 proc. podatku CIT. Dopiero to, co zostanie, jest zyskiem netto. W Dom Development różnica między marżą brutto a netto wyniosła w 2025 roku 14,3 pkt proc., w Develii około 14 pkt proc.

Marża netto ma też znaczenie dla finansowania. Według Upper Finance Group, cytowanej przez PropertyNews.pl 5 maja 2026, banki oczekują dziś na projekcie mieszkaniowym marży co najmniej około 15 proc., najchętniej około 18 proc. Na niższą, rzędu 10 proc., godzą się wyjątkowo, przy dużych i doświadczonych firmach z wysokim wkładem własnym i mocną przedsprzedażą.

Ile deweloper zarabia na jednym mieszkaniu

Najprostsza metoda to podzielić zysk netto grupy przez liczbę lokali przekazanych klientom w danym roku, bo dopiero przekazanie pozwala księgowo rozpoznać przychód. Tak policzone kwoty dla Dom Development i Develii wychodzą zaskakująco blisko forsalowskiego modelu.

Sprawdziliśmy to jeszcze od drugiej strony. Średnia cena mieszkania w Dom Development w 2025 roku wyniosła 816 tys. zł brutto, z wykończeniem, komórką i miejscem postojowym. Po odjęciu 8 proc. VAT to około 756 tys. zł przychodu. Przy marży netto 20,1 proc. zostaje około 152 tys. zł. Oba rachunki dają ten sam rząd wielkości.

Mimo to „zysk na mieszkaniu” jest uproszczeniem i warto znać jego słabe strony:

• zysk netto obejmuje nie tylko mieszkania, ale też lokale usługowe, sprzedaż gruntów i wyniki innych segmentów, na przykład najmu instytucjonalnego;
• mieszkania bardzo różnią się ceną: średnio 816 tys. zł w Dom Development to inny świat niż kawalerka Murapolu w mieście regionalnym;
• przekazania z 2025 roku to w dużej mierze umowy podpisane w latach 2023 i 2024, w czasie popytu napędzanego Bezpiecznym Kredytem 2 proc., po ówczesnych cenach i kosztach;
• w kwocie nie widać ryzyka: deweloper zamraża kapitał w gruncie na kilka lat, zanim zobaczy pierwszy przychód.

Naszym zdaniem uczciwiej jest mówić, że najwięksi deweloperzy zarabiają na czysto od około 90 do 150 tys. zł na przeciętnym przekazanym lokalu, a przed kosztami ogólnymi i podatkiem znacznie więcej. W Dom Development przychód na lokal wyniósł 741,1 tys. zł, więc przy marży brutto 34,4 proc. zysk brutto ze sprzedaży to około 255 tys. zł na mieszkaniu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 04.11.2026Radni Konstancina znów mówią Arche „nie”. 18 bloków wokół zabytkowej papierni bez zgody na powiększenie

Co z tego wynika dla kupującego

Marża brutto na poziomie 30 proc. oznacza, że deweloper ma z czego ustąpić. Rabat 3 do 5 proc. nie zagraża projektowi, a w inwestycjach z dużą liczbą gotowych lokali bywa po prostu tańszy dla firmy niż miesiące utrzymywania pustych mieszkań. Jak się do tego zabrać, opisaliśmy w poradniku o tym, jak negocjować cenę mieszkania u dewelopera.

Wysoka marża nie mówi natomiast nic o tym, czy firma dokończy budowę. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej lepiej sprawdzić wiarygodność dewelopera: jego historię, zrealizowane osiedla, rachunek powierniczy i zadłużenie. Profile spółek, ich inwestycje i oceny kupujących zebraliśmy w katalogu deweloperów mieszkaniowych, a ranking według liczby sprzedanych lokali w zestawieniu największych deweloperów w Polsce.

Pierwsze półrocze 2026: marże niższe, zyski wyższe

Raporty za styczeń do czerwca 2026 roku, publikowane od końca sierpnia do połowy września, pokazują odwrócenie trendu. Spółki przekazują rekordowo dużo mieszkań, więc zyski rosną, ale marża na każdym z nich jest niższa niż rok wcześniej. Naszym zdaniem to w dużej mierze efekt rabatów i promocji z 2025 roku, które dopiero teraz, przy przekazaniu kluczy, przechodzą przez rachunek wyników.

Źródło: raporty półroczne i komunikaty spółek (sierpień i wrzesień 2026). Atal: suma wyników I i II kwartału. Marżę brutto Develii wyliczyliśmy z zysku brutto ze sprzedaży. * marża na sprzedaży mieszkań. Szerzej o sprzedaży w tekście deweloperzy podsumowali półrocze.

Dla porównania: Atal w prognozie na cały 2026 rok zakłada marżę brutto 28 do 29 proc. i marżę netto 18 do 19 proc. Jeśli te liczby się potwierdzą u innych, średnia branżowa za 2026 rok będzie bliżej dziesięcioletniej normy niż 17,1 proc. z 2025 roku. Więcej o tym, jak liczyć marżę na pojedynczej inwestycji, piszemy w tekście ile zarabia deweloper na jednym mieszkaniu.

Najczęstsze pytania

Czytaj także

• Pierwsze mieszkanie: jak kupić? Kompletny poradnik 2026
• Przeglądy techniczne budynku: obowiązki właściciela w 2026 roku
• Rynek mieszkaniowy 2026: pełen kontrastów

Zdjęcie: Pexels