Rynek mieszkań zmienia bieg. Sprzedaż hamuje, a oferta zbliża się do rekordu

Rynek mieszkań w II kwartale 2026 wyraźnie zwolnił po bardzo mocnym początku roku. Według raportu JLL opublikowanego 15 lipca deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali od kwietnia do czerwca nieco ponad 11,8 tys. mieszkań, o 8,4 proc. mniej niż w pierwszym kwartale, choć wciąż o 12,7 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie wprowadzili do sprzedaży ponad 13 tys. nowych lokali, a oferta przekroczyła 70 tys. mieszkań i zbliżyła się do rekordu.

Sprzedaż wyhamowała, ale to nie jest załamanie

JLL tłumaczy kwartalny spadek przede wszystkim efektem bazy. Pierwszy kwartał był bardzo mocny, więc nawet przyzwoity wynik wypada na jego tle słabiej. W porównaniu z drugim kwartałem 2025 roku sprzedaż jest przecież wyższa o jedną ósmą.

Drugi powód jest mniej techniczny. Aleksandra Gawrońska, która kieruje działem badań rynku mieszkaniowego w JLL Living, wskazuje na pogorszenie nastrojów kupujących. Złożyły się na nie wydarzenia geopolityczne, najwolniejsze od pięciu lat tempo wzrostu płac i niepewność zatrudnienia w części branż. Według JLL spadku nie tłumaczą natomiast ani oprocentowanie kredytów, ani ceny, bo w kwartale prawie się nie zmieniły.

Źródło: JLL, Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 2026 (15 lipca 2026). Siedem rynków: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i aglomeracja katowicka.

Miasta dwóch prędkości. Kraków płynie pod prąd

Za średnią kryją się bardzo różne lokalne historie. Najmocniej sprzedaż spadła w Łodzi, o 26,2 proc. kwartał do kwartału. Warszawa straciła 16,5 proc. Mniej mieszkań niż na początku roku sprzedano też we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście korekta była niewielka.

Kraków był jedynym dużym rynkiem ze wzrostem, i to o 13,6 proc. Mimo to JLL zalicza go, obok Wrocławia i Poznania, do miast, w których oferta przewyższa bieżący popyt. Niewielki niedobór mieszkań widać tylko w Warszawie i Trójmieście.

Ceny ofertowe rosną wolno. Najdroższa Warszawa zbliża się według JLL do 20 tys. zł za metr, najtańsza Łódź to około 11,3 tys. zł. Szybciej niż inflacja ceny rosły rok do roku tylko w Warszawie (plus 5,3 proc.) i w Poznaniu (plus 6,2 proc.). We Wrocławiu średnia cena nowo wprowadzanych lokali skoczyła o 25,7 proc. kwartał do kwartału, ale to efekt jednej dużej inwestycji w centrum, a nie trendu.

Oferta pęcznieje, a gotowych mieszkań przybywa

Deweloperzy nie zdjęli nogi z gazu. Ponad 13 tys. nowych lokali to o ponad jedną czwartą więcej niż w pierwszym kwartale. Wyjątkiem była aglomeracja katowicka, gdzie do sprzedaży trafiło zaledwie kilkadziesiąt mieszkań.

Szybko przybywa lokali z kluczami od ręki. Na koniec czerwca w ofercie było ponad 16,6 tys. gotowych mieszkań, a w Poznaniu i Katowicach niemal co trzecie mieszkanie w ofercie deweloperów jest już ukończone. Dlaczego takiego wyboru gotowych mieszkań od ręki nie było od lat i jak to wykorzystać, opisaliśmy kilka dni temu.

JLL policzył też, ile trwałaby wyprzedaż obecnej oferty, gdyby deweloperzy nie wprowadzali nowych projektów. W Łodzi około dwóch i pół roku, w Katowicach około trzech lat.

Słabszy kwartał nie przekreśla dobrego półrocza. Wielu giełdowych deweloperów pokazało wzrosty rok do roku, co zestawiliśmy w podsumowaniu wyników deweloperów za pierwsze półrocze. Przykładem jest Robyg, który po mocnym pierwszym kwartale sprzedał w drugim 660 lokali, o 27 proc. więcej niż rok wcześniej.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 16.10.2026Tanich mieszkań ubywa w oczach. Na Krzykach z 470 zostało 151

Równowaga przechyla się na stronę kupujących

JLL ocenia, że kupujący uzyskują dziś znaczące upusty od cen ofertowych i że taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 roku. Najmocniejszą pozycję w negocjacjach mają klienci tam, gdzie oferta przewyższa popyt albo długo się wyprzedaje: we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i w aglomeracji katowickiej. Najsłabszą w Warszawie i Trójmieście.

Deweloper ma z czego ustępować. Marża brutto dużych spółek giełdowych wynosiła w 2025 roku od około 29 do 36 proc., o czym piszemy w tekście o marżach deweloperów. Klienci to wiedzą: porównują oferty, pytają o historię cen i stawiają warunki, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak kupujący stawiają deweloperom nowe wymagania.

Naszym zdaniem lato 2026 to dobry moment na rozmowę o rabacie, zwłaszcza przy gotowych lokalach i w inwestycjach, w których zostało kilka ostatnich mieszkań. Praktyczne wskazówki zebraliśmy w poradniku jak negocjować cenę u dewelopera.

Co przyniósł III kwartał 2026

Jesień pokazała, że lipcowe obawy o trwałe hamowanie były przesadzone. Według wstępnych szacunków Otodomu deweloperzy sprzedali w III kwartale 13,1 tys. mieszkań na siedmiu największych rynkach, a o wyniku zdecydowały w dużej mierze lipiec i sierpień. Nowa podaż spadła do 11 tys. lokali, więc oferta lekko się skurczyła, o 1,1 tys. mieszkań kwartał do kwartału. Szczegółowe omówienie znajdziesz w tekście o sprzedaży mieszkań w III kwartale 2026.

Źródło: Otodom, dane za III kwartał i wrzesień 2026, za rp.pl (6 października 2026). Czas wyprzedaży: ile kwartałów zajęłaby sprzedaż obecnej oferty przy bieżącym tempie i bez nowych projektów.

Dwie rzeczy rzucają się w oczy. W Krakowie średnia cena sprzedanych mieszkań była we wrześniu o około 5 proc. wyższa niż średnia cena ofertowa, co oznacza, że kupujący wybierają droższe lokale, a nie te z rabatem. W Warszawie jest odwrotnie: różnica między ceną w ofercie a ceną sprzedanych lokali przekracza 10 proc., co sugeruje, że najdroższe lokale z oferty sprzedają się najwolniej.

Źródła różnią się też w ocenie wielkości oferty. JLL i Tabelaofert liczą ponad 70 tys. mieszkań, Otodom niespełna 59 tys. Różnica wynika z metodologii: JLL wlicza lokale zarezerwowane, a serwisy mogą inaczej wyznaczać granice poszczególnych rynków. Trend jest jednak wspólny: oferta przestała rosnąć, a ceny ofertowe w większości miast stoją w miejscu. Profile deweloperów działających na tych rynkach i ich inwestycje znajdziesz w katalogu deweloperów mieszkaniowych.

Najczęstsze pytania

Zdjęcie: Pexels