Rynek mieszkań zmienia bieg. Sprzedaż hamuje, a oferta rośnie do rekordowych poziomów

Po bardzo dynamicznym początku roku rynek mieszkaniowy wyraźnie zwolnił. W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach sprzedali nieco ponad 11,8 tysiąca mieszkań, czyli o 8,4 procent mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Jednocześnie do sprzedaży trafiła rekordowa porcja nowych lokali, a łączna oferta przekroczyła 70 tysięcy mieszkań. Sprawdzamy, co dokładnie pokazał najnowszy raport JLL i dlaczego dla kupujących to całkiem dobra wiadomość.

Sprzedaż wyhamowała, ale to nie jest załamanie

Analitycy JLL uspokajają, że kwartalny spadek sprzedaży nie oznacza kryzysu, tylko powrót do bardziej zrównoważonego tempa po wyjątkowo mocnym pierwszym kwartale. Zadziałał więc klasyczny efekt bazy. Gdy punkt odniesienia jest bardzo wysoki, nawet przyzwoity wynik wygląda na słabszy.

Drugi powód jest ciekawszy i dotyczy psychologii. Autorzy raportu, przygotowanego pod kierunkiem Aleksandry Gawrońskiej z JLL, wskazują na pogorszenie nastrojów kupujących. Złożyły się na nie wydarzenia geopolityczne, najwolniejsze od pięciu lat tempo wzrostu płac oraz pojawiająca się w części branż niepewność co do stabilności zatrudnienia. Część klientów po prostu odłożyła decyzję o zakupie na później, mimo że zdolność kredytowa po obniżkach stóp procentowych jest dziś wyraźnie lepsza niż rok temu.

Źródło: raport JLL, rynek mieszkaniowy w Polsce, II kwartał 2026

Miasta dwóch prędkości. Kraków płynie pod prąd

Za średnią dla całego rynku kryją się bardzo różne lokalne historie. Najmocniej sprzedaż wyhamowała w Łodzi, gdzie liczba transakcji spadła o 26,2 procent w porównaniu z pierwszym kwartałem. Wyraźne ochłodzenie zanotowała także Warszawa ze spadkiem o 16,5 procent. Mniej mieszkań niż na początku roku sprzedano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście korekta miała łagodny przebieg.

Na tym tle wyróżnia się Kraków, jedyny duży rynek, na którym sprzedaż wzrosła, i to aż o 13,6 procent kwartał do kwartału. Lokalny popyt okazał się na tyle silny, że przełożył się też na ceny. Średnia stawka ofertowa w stolicy Małopolski przekroczyła 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy, rosnąc o około 5 procent. W Warszawie średnia sięgnęła 15 823 złotych za metr przy wzroście o 2,8 procent.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na S – polskie miasta na literę S (lista do gry Państwa-Miasta)

Oferta pęcznieje, a gotowych mieszkań jest najwięcej od lat

Deweloperzy nie zdjęli nogi z gazu. W drugim kwartale wprowadzili do sprzedaży ponad 13 tysięcy mieszkań, o ponad jedną czwartą więcej niż kwartał wcześniej. W efekcie oferta na siedmiu największych rynkach przekroczyła 70 tysięcy lokali, licząc razem z mieszkaniami objętymi rezerwacjami.

Szybko przybywa zwłaszcza lokali z kluczami od ręki. Na koniec czerwca w ofercie było ponad 16,6 tysiąca gotowych mieszkań, o 19,1 procent więcej niż na początku roku. Według analiz portalu RynekPierwotny.pl w Poznaniu i Katowicach niemal co trzecie mieszkanie w ofercie deweloperów jest już ukończone. O tym, dlaczego takiego wyboru gotowych mieszkań od ręki nie było od sześciu lat i jak to wykorzystać przy zakupie, pisaliśmy szerzej kilka dni temu.

Warto przy tym pamiętać, że słabszy kwartał nie przekreśla całkiem dobrego półrocza. Wielu giełdowych deweloperów pochwaliło się wzrostami sprzedaży rok do roku, co dokładnie policzyliśmy w podsumowaniu wyników deweloperów za pierwsze półrocze.

Równowaga przechyla się na stronę kupujących

Najciekawszy wniosek z raportu dotyczy relacji podaży i popytu. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu oferta przewyższa dziś bieżące zapotrzebowanie, natomiast Warszawa i Trójmiasto notują niewielki niedobór mieszkań. Tam, gdzie wybór jest duży, klienci coraz skuteczniej zbijają ceny.

To zresztą część szerszej zmiany. Klienci porównują oferty, pytają o historię cen i twardo stawiają warunki, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak kupujący stawiają deweloperom nowe wymagania.

Podsumowanie

Drugi kwartał 2026 roku przyniósł rynkowi mieszkaniowemu zmianę rytmu. Sprzedaż wróciła do normalniejszego tempa, oferta urosła do rekordowych rozmiarów, a ceny w większości miast rosną wolniej niż inflacja. Dla deweloperów oznacza to ostrzejszą walkę o klienta, dla kupujących zaś jedno z lepszych okienek negocjacyjnych ostatnich lat. Jesień pokaże, czy obniżki stóp procentowych i powrót klientów z wakacji ponownie rozgrzeją popyt.

Zdjęcie: Pexels