Czytasz: Stała stopa w hipotekach znów tanieje. Najtańszy i najdroższy kredyt dzieli 170 tys. zł
- 01
Stała stopa w hipotekach znów tanieje. Najtańszy i najdroższy kredyt dzieli 170 tys. zł
Stała stopa w hipotekach znów tanieje. Najtańszy i najdroższy kredyt dzieli 170 tys. zł
Po październikowej górce w cennikach nie ma już śladu. Większość banków obniżyła w listopadzie oprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą, a średnia z ofert spadła o 0,2 pkt proc. Najtańsze propozycje zeszły poniżej 6 proc. Przy kredycie na 592 tys. zł oznacza to ratę niższą o około 70 zł miesięcznie. Sprawdziliśmy oferty 14 banków i policzyliśmy, dlaczego bank z najniższym oprocentowaniem wcale nie daje najtańszego kredytu i ile dziś kosztuje spokój stałej raty.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Średnie oprocentowanie stałe w listopadowych ofertach jest o 0,2 pkt proc. niższe niż w październiku.
- Najniższa stawka: 5,83 proc. w VeloBanku. Najniższy łączny koszt kredytu: Bank Pekao, 501 tys. zł przy oprocentowaniu 5,92 proc.
- Rata kredytu na 592 tys. zł na 25 lat waha się od 3752 do 4035 zł, czyli o 283 zł miesięcznie.
- Łączny koszt tego samego kredytu w różnych bankach różni się o ponad 170 tys. zł.
- Kredyt ze zmienną stopą daje na start ratę niższą o około 300 zł, ale bez ochrony przed zmianą stóp.
Kogo dotyczy ranking
Dane pochodzą z listopadowego rankingu Bankier.pl, w którym banki przygotowały symulacje dla tej samej rodziny. To para z dzieckiem z Warszawy, kupująca 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego za 740 tys. zł. Wnoszą 20 proc. wkładu własnego, czyli 148 tys. zł, i pożyczają 592 tys. zł na 25 lat. Oboje pracują na umowę o pracę, razem zarabiają 15 tys. zł netto, nie mają innych kredytów i są gotowi skorzystać z produktów dodatkowych w zamian za lepsze warunki. Oprocentowanie jest stałe przez pięć lat, a w Credit Agricole przez siedem.
Taki profil jest dość typowy. Według BIK średni wniosek o kredyt mieszkaniowy to już 524,5 tys. zł, więc kwota z rankingu jest tylko nieco wyższa od tego, o co Polacy faktycznie proszą banki.
Raty w 14 bankach
Kredyt 592 tys. zł, 25 lat, stała stopa przez 5 lat
O ile rata jest wyższa niż w najtańszym banku
Punktem odniesienia jest najniższa rata, 3752 zł w VeloBanku. Pełna szerokość paska to 283 zł różnicy. Przy oprocentowaniu podano stawkę stałą z symulacji banku.
Różnica 283 zł miesięcznie między najtańszą a najdroższą ratą przez pięć lat stałego oprocentowania daje blisko 17 tys. zł. Sam listopadowy spadek średniej stawki o 0,2 pkt proc. też jest odczuwalny.
Wyliczenie ilezametr.pl
Ile daje obniżka o 0,2 pkt proc. przy kredycie na 592 tys. zł
→
=
Najniższe oprocentowanie to nie najtańszy kredyt
Ranking Bankiera porządkuje banki według łącznego kosztu kredytu, a nie według raty. I tu kolejność wygląda zupełnie inaczej. VeloBank ma najniższą stawkę, ale w zestawieniu kosztów jest dopiero czwarty. Alior Bank daje najwyższą ratę, a mimo to zajmuje trzecie miejsce. PKO BP, z ratą bliską średniej, zamyka stawkę z kosztem o 170 tys. zł wyższym niż lider.
| Bank | Oprocentowanie stałe | Marża po 5 latach | Rata | Łączny koszt | RRSO |
|---|---|---|---|---|---|
| 1. Bank Pekao | 5,92% | 1,63% | 3785 zł | 500 988 zł | 6,36% |
| 2. Bank BPS | 6,24% | 1,65% | 3901 zł | 518 451 zł | 6,60% |
| 3. Alior Bank | 6,63% | 1,89% | 4035 zł | 541 108 zł | 6,38% |
| 4. VeloBank | 5,83% | 1,69% | 3752 zł | 544 361 zł | 6,16% |
| 5. Credit Agricole | 6,45% (7 lat) | 1,65% | 3978 zł | 549 980 zł | 6,61% |
| 6. UniCredit | 6,49% | 1,86% | 3993 zł | 557 148 zł | 6,35% |
| 7. Erste Bank Polska | 5,95% | 1,90% | 3796 zł | 563 230 zł | 6,51% |
| 8. BOŚ | 6,15% | 1,99% | 3868 zł | 575 770 zł | 6,63% |
| 9. ING Bank Śląski | 6,29% | 1,79% | 3909 zł | 588 780 zł | 6,78% |
| 10. mBank, klient stały | 6,35% | 1,86% | 3941 zł | 590 593 zł | 6,94% |
| 11. Bank Millennium | 6,08% | 2,10% | 3843 zł | 601 246 zł | 6,71% |
| 12. mBank | 6,45% | 1,96% | 3978 zł | 618 600 zł | 7,04% |
| 13. PKO BP, klient stały | 6,11% | 1,75% | 3856 zł | 659 756 zł | 7,16% |
| 14. PKO BP | 6,21% | 1,85% | 3893 zł | 671 169 zł | 7,27% |
Łączny koszt obejmuje odsetki, prowizję oraz ubezpieczenia pomostowe, niskiego wkładu i inne doliczane przez bank, bez ubezpieczenia nieruchomości. Źródło: Bankier.pl, symulacje banków, listopad 2026.
Skąd te przetasowania? Kredyt trwa 25 lat, a stała stopa obowiązuje tylko przez pierwsze pięć. Przez kolejne dwadzieścia lat oprocentowanie to suma marży i wskaźnika referencyjnego, więc niska marża po okresie stałym potrafi zrekompensować wyższą stawkę na starcie. Do tego dochodzą prowizje, ubezpieczenia i koszty produktów dodatkowych, które banki doliczają w symulacjach bardzo różnie. Dlatego przy porównywaniu ofert lepszą wskazówką niż samo oprocentowanie jest RRSO, a najlepiej łączny koszt z formularza informacyjnego.
Ciekawy przypadek to Alior. Oprocentowanie stałe 6,63 proc. jest najwyższe w zestawieniu, a RRSO wynosi tylko 6,38 proc. To dlatego, że RRSO zakłada, że po pięciu latach kredyt przejdzie na stopę zmienną liczoną od dzisiejszego, niższego wskaźnika. Jeżeli stopy w tym czasie wzrosną, rachunek będzie inny.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 10.11.2026Nowe mieszkanie za 217 tys. zł? Sprawdziliśmy, od ilu zaczynają się ceny u deweloperów w 12 miastachStała czy zmienna
W analogicznych kredytach ze zmienną stopą rata jest na początku niższa o około 300 zł. To sporo, ale ta przewaga trwa tylko tak długo, jak długo nie zmienią się stopy procentowe. Stopa referencyjna NBP od marca wynosi 3,75 proc., a na listopadowym posiedzeniu RPP znów jej nie zmieniła. Część ekonomistów uważa, że stopy mogą zostać bez zmian nawet do końca 2027 roku, choć nowa projekcja inflacji jest wyższa od poprzedniej.
Na rynku trwa też zmiana wskaźnika. Nowe kredyty zmiennoprocentowe banki mogą zawierać z WIBOR-em tylko do końca 2026 roku, a od stycznia ich podstawą będzie POLSTR. Większość banków już się przeniosła, a WIBOR znika z kolejnych ofert. Ponieważ POLSTR jest notowany niżej niż WIBOR, część banków przy przeprowadzce podniosła marże. Dla klienta końcowy efekt jest niewielki, ale marża zostaje na całe życie kredytu, więc warto na nią patrzeć.
NA CO PATRZEĆ, PORÓWNUJĄC OFERTY
- Łączny koszt i RRSO, a nie samo oprocentowanie. Różnica między bankami sięga dziesiątek tysięcy złotych.
- Marżę po okresie stałym. Ona zdecyduje o racie przez kolejne 20 lat.
- Warunki promocji. Najniższe stawki zwykle wymagają konta z wpływami, karty i ubezpieczenia. Sprawdź, ile kosztują i jak długo trzeba je utrzymać.
- Rekompensatę za wcześniejszą spłatę. W okresie stałej stopy bank może ją pobrać, więc warto znać jej wysokość, zanim podpiszesz umowę.
- Długość okresu stałego. Pięć lat to standard, w Credit Agricole stawka jest zamrożona na siedem.
Refinansowanie traci impet
Niższe stawki to też sygnał dla osób, które już spłacają kredyt. Według danych Związku Banków Polskich refinansowanie odpowiadało w trzecim kwartale za niemal 21 proc. sprzedaży kredytów hipotecznych, wyraźnie mniej niż w rekordowych miesiącach z początku roku. Kto ma dziś kredyt ze stałą stopą wyraźnie powyżej 7 proc., może zyskać na przeniesieniu go do innego banku, ale musi doliczyć koszt rekompensaty, nowej wyceny i ewentualnej prowizji.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego ze stałą stopą w listopadzie 2026?
W rankingu Bankier.pl stawki stałe na pięć lat wynoszą od 5,83 proc. w VeloBanku do 6,63 proc. w Alior Banku. Średnia z ofert jest o 0,2 pkt proc. niższa niż w październiku.
Ile wynosi rata kredytu na 592 tys. zł na 25 lat?
Przy stałej stopie od 3752 zł do 4035 zł miesięcznie, w zależności od banku. W kredytach ze zmienną stopą rata na początku jest niższa o około 300 zł.
Który bank ma najtańszy kredyt hipoteczny w listopadzie 2026?
Najniższy łączny koszt w symulacji Bankier.pl wyliczył Bank Pekao, 500 988 zł przy oprocentowaniu 5,92 proc. Kolejne miejsca zajęły Bank BPS i Alior Bank. Najniższe oprocentowanie ma VeloBank, ale jego łączny koszt jest wyższy.
Dlaczego bank z najniższym oprocentowaniem nie jest najtańszy?
Stała stopa obowiązuje zwykle tylko przez pięć lat z 25. Później o racie decyduje marża i wskaźnik referencyjny. Na łączny koszt wpływają też prowizja, ubezpieczenia i produkty dodatkowe, dlatego lepiej porównywać RRSO i łączny koszt.
Co się zmieni w kredytach zmiennoprocentowych od 2027 roku?
Od stycznia 2027 roku nowe kredyty ze zmienną stopą będą oparte na wskaźniku POLSTR zamiast WIBOR. Większość banków już stosuje POLSTR w nowych umowach.
Źródła
- Bankier.pl, Ranking kredytów hipotecznych, listopad 2026
- Bankier.pl, Wojna o refinansowanie hipotek zaczyna przygasać, dane ZBP za III kwartał 2026
- Komunikat RPP po posiedzeniu w listopadzie 2026 r.
Artykuł opublikowany 12 listopada 2026 roku. Oferty banków zmieniają się często, przed decyzją sprawdź aktualne warunki.
